Dienstag, 28.04.2009 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Angelika Bentin - Fotolia.com

Beschimpft, beleidigt, rausgeworfen: Reicht das für eine Kündigung?

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Worum geht´s

Unverschämter Mieter: Wann Sie kündigen können.

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Als Vermieter brauchen Sie manchmal Nerven wie Drahtseile. Doch auch die können reißen: Wenn sich Ihr Mieter im Ton vergreift, Sie möglicherweise noch beleidigt, beschimpft und aus der Wohnung wirft. Wie Sie in dieser prekären Situation richtig reagieren, lesen Sie hier.

Schwere Beleidigung oder "nur" normaler Umgangston? Die Antwort ist eindeutig, wenn Ihnen Ihr Mieter bei der Wohnungsbesichtigung rüde mit den Worten "Halt's Maul" über den Mund fährt.

Fordert er Sie noch mit "Verschwinde!" deutlich auf, seine Wohnung zu verlassen und schiebt er noch ein "Ihr lügt doch!" hinterher, ist das ein fristloser Kündigungsgrund.

Das hat das Landgericht Berlin so entschieden (LG Berlin, Beschluss v. 18.11.2008, 67 T 134/08).

Sie müssen sich nicht beleidigen lassen

Der Vermieter muss während einer angekündigten Wohnungsbesichtigung keine Beschimpfungen über sich ergehen lassen.

Ein Vermieter aus Berlin wollte sich die Mietwohnung nur ansehen, weil sich der Mieter über Schimmel beschwert hatte. Dabei wies er den Mieter freundlich darauf hin, dass lediglich gekippte Fenster nicht ausreichen würden, die Wohnung richtig zu lüften.

Falsch gelüftet: Dieser Hinweis muss erlaubt sein

Der Mieter konnte die Fenster jedoch nicht zum Stoßlüften öffnen, weil ein Schrank zu nah am Fenster stand. Außerdem wiesen Verschmutzungen und Einrichtungsgegenstände darauf hin, dass hier wohl schon länger kein Fenster mehr geöffnet worden war.

Der Mieter zeigte sich überrascht, als ihm sein Vermieter wegen der Beleidigungen kündigte: Das sei schließlich sein "normaler Umgangston!".

Verbale Ausraster sind nicht immer entschuldbar

Tatsächlich war es jedoch so, dass der Mieter letzten Endes den Vermieter aus der Wohnung warf. "Ein einmaliger Ausraster!", argumentierte der Mieter.

Doch dafür hatte es nach Ansicht des Gerichts keinen Anlass gegeben: Es gab weder eine hitzige Debatte noch handelte es sich nur um eine unbedachte, verzeihliche Bemerkung, die sich so ohne Weiteres als spontaner Ausraster entschuldigen ließe. Die fristlose Kündigung war gerechtfertigt.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Als Vermieter muss man sich von seinen Mietern schon eine ganze Menge bieten lassen. Aber irgendwann ist dann das Maß voll! Spätestens dann, wenn der Mieter ausfallend und beleidigend wird. Nicht nur gegenüber Ihnen, sondern beispielsweise auch gegenüber Mitmietern, Mitbewohnern oder dem Hausmeister. Doch nicht jede Beschimpfung rechtfertigt gleich eine Kündigung.
„Das ist echt hart!“: Diesen Ausspruch des Bedauerns kennen Sie sicher auch. Damit es für den Mieter nicht zu so einer unangemessenen Härte bei einer Kündigung kommt, gibt es im Gesetz die „Härtegründe“.   Auf die kann sich der Mieter berufen, wenn ihn Ihre Kündigung gerade zu einem äußerst ungünstigen Zeitpunkt trifft. Allerdings: Nicht jede unangenehme Lebenssituation führt gleich dazu, dass sich Ihr Mieter auf „Härtegründe“ berufen und so den Kündigungszeitpunkt zumindest einmal hinauszögern kann.
Tschüss Mieter: Wer eine Wohnung vermietet, muss früher oder später damit rechnen, dass sein lieb gewonnener Mieter irgendwann wieder auszieht - ob freiwillig oder unfreiwillig.  Allerdings müssen sich sowohl der Mieter als auch sein Vermieter dabei an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, beide Seiten einigen sich auf einen anderen - früheren - Kündigungstermin.
Ihr Mieter redet schlecht über Sie? Das müssen Sie erst einmal beweisen können! Am besten natürlich mit einem Zeugen, der das angeblich Gesagte auch notfalls vor Gericht nochmals wiederholt. Spätestens jetzt kneifen viele Zeugen. Nicht so die Mitbewohner eines Münchner Mietshauses.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Höflich aber bestimmt - dieser Verhaltenskodex gilt für beide Seiten!

Schreibt Sie Ihr Mieter immer mit "sehr geehrtes Vermieterlein" an, ist das zwar eine Missachtungskundgabe, das reicht aber noch nicht für eine fristlose Kündigung (LG Berlin, Urteil v. 13.06.2008, 63 S 352/07, GE 2008, S. 1154).

Bezeichnet Sie Ihr Mieter dagegen als dusselig und fordert er Sie auf, Ihr Spatzenhirn anzustrengen und nachzudenken, ist das ein fristloser Kündigungsgrund (AG München, Urteil v. 21.10.2008, 415 C 20663/08).