Freitag, 28.11.2008 | Autor: Matthias Nöllke/mb

Zum ersten Mal Vermieter

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Bevor ein Immobilienbesitzer anfängt, nach einem Mieter zu suchen, sollte er eine genaue Vorstellung davon haben, wieviel Miete er verlangen will. Auch über die näheren Konditionen des Mietvertrags sollte sich der Vermieter im Klaren sein. Wenn er nicht die Rahmenbedingungen festlegt, dann wird es der Mieter tun. Keine gute Voraussetzung dafür, dass er dabei besonders günstig wegkommt.

Der Vermieter sollte sich vorbereiten und das Wichtigste vorher festlegen. Das schließt natürlich nicht aus, dass später noch Kompromisse gemacht werden können. Aber der Vermieter bewegt sich erst einmal auf gesicherter Grundlage.

Miete richtig festsetzen

Viel hängt davon ab, dass er die Miete richtig festsetzt. Denn die Höhe der Miete entscheidet nicht nur über die Rendite, die die Wohnung erwirtschaftet, sondern sie hat auch Einfluss darauf, wie schnell der Immobilienbesitzer einen Mieter findet und welchen Mieter. Darüber hinaus hat die Höhe der Miete auch Auswirkungen auf den Wiederverkaufswert. Möchte der Eigentümer ein Objekt veräußern, das nur eine geringe Mietrendite abwirft, dürfte dies den Preis erheblich drücken.

Bietet der Eigentümer seine Wohnung zu teuer an, wird er Schwierigkeiten haben, einen geeigneten Mieter zu finden. Dann steht die Wohnung für einige Zeit leer und er muss mit der Miete heruntergehen, was - gerade bei einem übersichtlichen Mietmarkt - sehr ungünstig sein kann. Interessenten nehmen wahr, dass die Wohnung offenbar "schwer zu vermieten" ist, und dürften sich veranlasst sehen, den Mietpreis weiter zu drücken.

Geringe Rendite

Auf der anderen Seite kann der Eigentümer seine Rendite nachhaltig schmälern, wenn er unter Wert vermietet. Auch durch spätere Mieterhöhungen kann er das nur schwer wieder "aufholen", zumal der Gesetzgeber im neuen Mietrecht die Regelungen nochmals verschärft hat.

Bei der großen Bedeutung der Miethöhe ist es überraschend, wie wenig durchdacht viele Vermieter die Miete festlegen. Sie entscheiden "nach Gefühl" oder sie orientieren sich daran, was sie vorher verlangt haben. Oder sie ziehen Vergleichswerte aus anderen Orten heran, an denen aber ganz andere Mieten üblich sind. Wer in Detmold vermieten will, kann sich nicht an den Mieten von Düsseldorf orientieren. Auch wenn er selbst in Düsseldorf wohnt. Das klingt zwar nahe liegend, dennoch begehen viele genau diesen Fehler.

Die Miete kalkulieren

Den zuverlässigsten Anhaltspunkt für die eigene Kalkulation bekommt der Eigentümer durch systematische Marktbeobachtung. Er sollte das Angebot von vergleichbaren Mietobjekten in seiner Tageszeitung verfolgen. Aber dabei sollte er auch nicht vergessen, die "Gesuche" unter die Lupe zu nehmen. Hier erfährt er zwar nichts über genaue Marktpreise, aber etwas über Höchstpreise, die ein Mieter in der Lage zahlen würde. Beispiel: "Pädagogin und Kirchenmusiker suchen Drei-Zimmerwohnung mit Gartenanteil bis maximal 600 Euro". So bekommt der Vermieter einen ersten Eindruck, wie "gesucht" sein Objekt ist.

Über Einschränkungen und Nachteile der Wohnungen erfährt er in den meisten Anzeigen nichts. Auch werden Stadtteilgrenzen äußerst großzügig ausgelegt oder die "Altbauwohnung am Stadtpark" befindet sich eher in der Nähe der Schnellstraße und in fernerer Umgebung des Stadtparks.

Angebote richtig einschätzen

Um die Angebote wirklich einschätzen zu können, gibt es nur eine Möglichkeit: die Objekte selbst ansehen. Doch das ist meist viel zu aufwändig. Wenn der Eigentümer seine Immobilie verkaufen will und es um mehrere hunderttausend Euro geht, lohnt sich ein solches Vorgehen. Um die Miete festzulegen, genügt es, die Wohnungsangebote mit einer gewissen Abgeklärtheit zu betrachten.

Nach dem Willen des Gesetzgebers soll die Rolle des Mietspiegels gestärkt werden. Wenn in der Stadt oder Gemeinde ein solcher Mietspiegel verfügbar ist, sollte der künftige Vermieter durchaus einen Blick hineinwerfen. Allerdings gibt es zwei Probleme: Viele Mietspiegel sind alles andere als nutzerfreundlich und geben dem Vermieter eher Gelegenheit, sein mathematisches Geschick unter Beweis zu stellen als bequem an eine brauchbare Vergleichszahl zu kommen.

Vor- und Nachteile des Mietspiegels

Außerdem eröffnen viele Mietspiegel einen beträchtlichen Ermessensspielraum. Mietspiegel eignen sich daher vor allem als Ergänzung der eigenen Marktstudien. Denn entscheidend ist nicht, was im Mietspiegel steht, sondern was aktuell am Markt für eine Wohnung bezahlt wird.

Als wirtschaftlich denkender Mensch müsste der Eigentümer bestrebt sein, den Maximalwert zu erreichen, also die Miete, die gerade noch jemand bezahlt. Denn er muss ja gar nicht eine große Zahl von Interessenten ansprechen. Es genügt, wenn ein einziger bereit ist, die geforderte Miete zu entrichten. Im Prinzip könnte er so vorgehen.

Beide Seiten dürfen auswählen

Doch er sollte bedenken, dass auf dem Mietmarkt ja zwei Seiten auswählen. Er wählt seinen Mieter unter den Interessenten aus (und wenn es nur einer ist, dann muss er ihn eben nehmen - oder ablehnen und weitersuchen). Aber auch der Mietinteressent wählt ja aus einem Angebot aus, besichtigt verschiedene Objekte, stellt sich vor, meldet ernsthaftes Interesse an oder lässt es eben bleiben.

Ein Objekt kann aber immer nur von einem Interessenten angemietet werden. Die Folge: Auf der einen Seite gibt es Interessenten, die nur schwer eine Wohnung finden, auf der anderen Seite gibt es Wohnungen, die nur schwer einen Mieter finden. Daher werden auf dem normalen Mietmarkt in erster Linie diejenigen bereit sein, einen überhöhten Preis zu zahlen, die nur schwer etwas finden. Möglicherweise handelt sich der Vermieter aber gerade dadurch einen Problemfall ein, an dem er wenig Freude haben wird.

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Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche ...
Dr. Matthias Nölke

 meineimmobilie.de-Tipp


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