Dienstag, 12.01.2010 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © archideaphoto - Fotolia.com

Zu klein? Wie Sie die Wohnfläche beim Einfamilienhaus korrekt berechnen

Foto: © archideaphoto - Fotolia.com
Worum geht´s

Wohnfläche beim Einfamilienhaus berechnen. 

Ist Ihre Wohnung um 10 % kleiner als Sie im Mietvertrag stehen haben, darf der Mieter die Miete mindern und zwar exakt um den Prozentsatz, der der Wohnflächenabweichung entspricht.

Doch nicht nur das: Für die zurückliegenden Jahre kann er sogar die überzahlte Miete wieder von Ihnen zurückfordern.

Ungefähr so stellte sich das auch ein Mieter aus Berlin-Wedding vor. Er hatte eine Doppelhaushälfte mit Terrasse und Garten gemietet. Laut Mietvertrag sollte das Haus 145 m² groß sein. Tatsächlich kam er nur auf eine Wohnfläche von 119 m² und damit zu einer Wohnflächendifferenz von 17,03 %.

Ab einer Wohnflächendifferenz von 10 % darf der Mieter mindern

Allerdings hatte der Mieter großzügig die Terrassenfläche dabei nicht mitgerechnet. Mit der Terrassenfläche betrug die Wohnflächendifferenz nämlich nur 11,02 %.

"Das genügt noch für eine Mietminderung", sagte sich der Mieter mit Blick auf die 10 %-Grenze. Der Vermieter sah das ein wenig anders. Weil er ein Einfamilienhaus mit Garten vermietet hatte, müsse der schon mal mit einem 5 %-Aufschlag bei der Mietminderungsgrenze berücksichtigt werden.

Deswegen reiche es nicht, wenn bei der Wohnfläche "nur" die 10 %-Grenze überschritten würde. Die Wohnung müsste stattdessen schon mindestens 15 % kleiner sein als im Mietvertrag steht, um von einem "Wohnflächen-Mangel" sprechen zu können.

Die 10 %-Grenze gilt auch fürs Einfamilienhaus

Clever ausgedacht vom Vermieter, aber leider spielte der BGH da nicht mit: Die 10 %-Grenze für eine Mietminderung bei einer Wohnflächenabweichung gilt auch, wenn Sie ein Einfamilienhaus mit Garten vermieten.

Dafür hatte der BGH auch 2 gute Gründe parat: Eine feste Grenze für alle Wohnräume - ganz gleich ob in einem Mehrfamilienhaus oder im Einfamilienhaus - sei praktikabler und sorge für mehr Rechtssicherheit!

Ob nun allerdings tatsächlich beim Mieter in Wedding die 10 %-Grenze überschritten wurde, muss noch einmal die Vorinstanz prüfen. Schuld daran ist der Sachverständige, der nicht genau darlegte, wie er nun die Wohnfläche der Terrasse mitgerechnet hatte.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Wer sich bisher bei der Wohnfläche zu seinen Gunsten verrechnet hatte, konnte auf die Toleranz der Gerichte setzen: Erst ab einer Wohnflächenabweichung von 10 Prozent durfte der Mieter die Miete mindern und die überzahlte Miete vom Vermieter zurückfordern. Dabei bleibt es auch bis auf eine Ausnahme: Die Mieterhöhung!   Gerade hat der BGH ein neues Grundsatzurteil zur Wohnflächenabweichung bei einer Mieterhöhung gefällt. Das besagt: Ganz gleich um wieviel sich der Vermieter bei der Wohnfläche verrechnet hat, es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an.
Wann haben Sie das letzte Mal Ihre Mietwohnung ausgemessen? Klar, die wächst nicht, aber eine einmal falsch gemessene Wohnfläche „schleppen“ Sie bei jedem Mietvertrag und jeder Betriebskostenabrechnung oder Mieterhöhung mit – und das kann teure Folgen haben.  Falls Sie sich jetzt fragen, wie teuer eine falsche Wohnfläche für Sie werden kann und wie der BGH bei Wohnflächenabweichungen entscheidet (nicht immer vermieterfreundlich), sollten Sie diese 5 wichtigen Wohnflächenurteile kennen.
"Ein Milliardengeschenk für Vermieter!", so nannte der Mieterbund damals noch ein BGH-Urteil zur Wohnfläche, dass dem Vermieter eine "Toleranzgrenze" von 10 % zugestand, wenn er sich zu seinen Gunsten verrechnet hatte.   Doch mittlerweile haben sich die Zeiten geändert - und zwar zum Nachteil des Vermieters. Was tatsächlich dahinter steckt und wann sich Vermieter bei ihrer nächsten Mieterhöhung freuen können, lesen Sie jetzt auf meineimmobilie.de.

Eine falsche Wohnfäche: Das gibt es häufiger als Sie vielleicht denken. Ein paar Zentimeter sind noch kein Beinbruch. Ab einer Flächendifferenz von 10 % kann es allerdings für Sie teuer werden: Und das auch noch, nachdem Ihr Mieter längst ausgezogen ist. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Nach welchen Vorschriften müssen Sie bzw. ein Sachverständiger eigentlich messen? Zuerst kommt es darauf an, was Sie im Mietvertrag zur Wohnflächenberechnung stehen haben. Findet sich dazu nichts im Mietvertrag ist die "Rangfolge" so:

  1. Es wird so gemessen wie es ortsüblich bzw. nach der Art der Wohnung nahe liegt.
  2. Es wird nach der Wohnflächenverordnung bzw. (bei älteren Verträgen) noch nach den bis zum 31.12.2003 geltenden §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung gemessen.