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Zu klein? Wie Sie die Wohnfläche beim Einfamilienhaus korrekt berechnen
Doch nicht nur das: Für die zurückliegenden Jahre kann er sogar die überzahlte Miete wieder von Ihnen zurückfordern.
Ungefähr so stellte sich das auch ein Mieter aus Berlin-Wedding vor. Er hatte eine Doppelhaushälfte mit Terrasse und Garten gemietet. Laut Mietvertrag sollte das Haus 145 m² groß sein. Tatsächlich kam er nur auf eine Wohnfläche von 119 m² und damit zu einer Wohnflächendifferenz von 17,03 %.
Ab einer Wohnflächendifferenz von 10 % darf der Mieter mindern
Allerdings hatte der Mieter großzügig die Terrassenfläche dabei nicht mitgerechnet. Mit der Terrassenfläche betrug die Wohnflächendifferenz nämlich nur 11,02 %.
"Das genügt noch für eine Mietminderung", sagte sich der Mieter mit Blick auf die 10 %-Grenze. Der Vermieter sah das ein wenig anders. Weil er ein Einfamilienhaus mit Garten vermietet hatte, müsse der schon mal mit einem 5 %-Aufschlag bei der Mietminderungsgrenze berücksichtigt werden.
Deswegen reiche es nicht, wenn bei der Wohnfläche "nur" die 10 %-Grenze überschritten würde. Die Wohnung müsste stattdessen schon mindestens 15 % kleiner sein als im Mietvertrag steht, um von einem "Wohnflächen-Mangel" sprechen zu können.
Die 10 %-Grenze gilt auch fürs Einfamilienhaus
Clever ausgedacht vom Vermieter, aber leider spielte der BGH da nicht mit: Die 10 %-Grenze für eine Mietminderung bei einer Wohnflächenabweichung gilt auch, wenn Sie ein Einfamilienhaus mit Garten vermieten.
Dafür hatte der BGH auch 2 gute Gründe parat: Eine feste Grenze für alle Wohnräume - ganz gleich ob in einem Mehrfamilienhaus oder im Einfamilienhaus - sei praktikabler und sorge für mehr Rechtssicherheit!
Ob nun allerdings tatsächlich beim Mieter in Wedding die 10 %-Grenze überschritten wurde, muss noch einmal die Vorinstanz prüfen. Schuld daran ist der Sachverständige, der nicht genau darlegte, wie er nun die Wohnfläche der Terrasse mitgerechnet hatte.
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Nach welchen Vorschriften müssen Sie bzw. ein Sachverständiger eigentlich messen? Zuerst kommt es darauf an, was Sie im Mietvertrag zur Wohnflächenberechnung stehen haben. Findet sich dazu nichts im Mietvertrag ist die "Rangfolge" so:
- Es wird so gemessen wie es ortsüblich bzw. nach der Art der Wohnung nahe liegt.
- Es wird nach der Wohnflächenverordnung bzw. (bei älteren Verträgen) noch nach den bis zum 31.12.2003 geltenden §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung gemessen.