Dienstag, 05.05.2009 | Autor: Heidi Schnurr

Zahl der Woche: Weniger Umsatz, weniger Miete?

Leere Kasse, hohe Miete: In Zeiten der Finanzkrise ist immer häufiger von der "Umsatzmiete" die Rede. Das sei gerechter für beide Seiten. Ob das so stimmt und wo die Risiken für Vermieter lauern, erfahren Sie hier.

In Zeiten der Finanzkrise ist immer häufiger von der "Umsatzmiete" die Rede - gerade im Zusammenhang mit neuen Einkaufszentren. Hier können nämlich sowohl Neumieter als auch Vermieter nur hoffen und spekulieren, dass der neue Standort vom Kunden begeistert "angenommen" wird.

Deswegen herrscht auf beiden Seiten Unsicherheit, wie hoch die erstmalige und weitere Mieten festgesetzt werden sollen.

Zu hohe Miete: 5.000 Einzelhändler vor dem Aus

Aber auch Bestandsmieter, deren Umsätze aufgrund der Finanzkrise in den ersten Monaten rapide zurückgegangen sind, die aber immer noch die gleich hohe Miete zahlen müssen, geraten ins Grübeln: Kündigen und nach was Billigerem umsehen oder mit dem bestehenden Vermieter wegen der Umsatzrückgänge über eine günstigere Miete verhandeln?

"Die Mieten sind zu hoch und brechen vielen Einzelhändlern das Genick", stellte kürzlich der HDE-Geschäftsführer Hubertus Pellengahr vom Hauptverband des Deutschen Einzelhandels (HDE) fest. Er sieht 5.000 mittelständische Einzelhändler vor dem Aus, weil sie die Miete für ihren Laden nicht mehr zahlen könnten.

Eine Umsatzmiete ist keine Patentlösung

In dieser Situation wird oft von der Umsatzmiete als Patentlösung geredet. Bei der Umsatzmiete zahlt der Mieter einen bestimmten Prozentsatz seines Umsatzes oder Gewinns aus einer geschäftlichen Tätigkeit an den Vermieter.

Sprich: Sinkt oder steigt der Nettoumsatz ohne Mehrwertsteuer, sinkt oder steigt auch die Miete. Doch diese einfache Rechnung geht nicht immer auf!

Vereinbaren Sie eine Auskunftspflicht

Legen Sie unbedingt fest, auf welchen Umsatz die Miete geschuldet wird. Verpflichten Sie zudem den Mieter, die Umsätze turnusgemäß (z. B. vierteljährlich) dem Vermieter zu melden und mittels eines Testats des Steuerberaters nachzuweisen.

Regeln Sie bereits im Mietvertrag Ihr Recht, in die Bücher des Mieters Einsicht zu nehmen. Vereinbaren Sie außerdem feste Fristen, innerhalb der Ihr Mieter die Spitzen ausgleichen muss.

Regeln Sie unbedingt eine Mindestmiete

Die sichere Lösung für Vermieter lautet: Wenn schon Umsatzmiete, kombinieren Sie diese bitte unbedingt mit einer Basismiete (= auch Festmiete oder Mindestmiete genannt).

Legen Sie zu Ihrer eigenen Absicherung einen festen Grundbetrag als Mindestmiete fest - den muss Ihr Mieter in jedem Fall zahlen, unabhängig davon, wie viel Umsatz er erzielt. Diesen Betrag haben Sie dann schon einmal - jedenfalls auf dem Papier - sicher!

Anderenfalls würden Sie als Vermieter am wirtschaftlichen Risiko des Mieters teilhaben. Das geht so weit, dass Ihnen ein umsatzschwacher Mieter letztendlich keine Miete mehr zahlen muss!

Bonbon für den Mieter: Die Höchstmiete

Um Ihrem Mieter die Umsatzmiete schmackhaft zu machen, können Sie zudem mit ihm noch eine Höchstmiete vereinbaren.

Unterscheiden Sie diese beiden Begriffe

Von einer Umsatz- und Gewinnbeteiligungsklausel spricht man dagegen, wenn der Mieter bestimmte Einnahmegrenzen übersteigt und daraufhin der Vermieter dies als Anlass für eine Mieterhöhung nehmen darf.

Die Parteien können beispielsweise vereinbaren, dass sich die im Mietvertrag vereinbarte Miete um 10 % erhöht, wenn der Mieter einen Jahresumsatz von mehr als 1 Mio. EUR erwirtschaftet.

Derartige Klauseln sind - anders als manche Indexklauseln beim Gewerberaum-Mietvertrag - nicht genehmigungsbedürftig!

Vorsicht vor Gewinnbeteiligungsklauseln

Allerdings stellt die Vereinbarung einer Gewinnklausel - gleichgültig in welcher Variante - für den Vermieter ein erhebliches Risiko dar, weil er natürlich keinen Einfluss auf die Betriebsausgaben, steuerliche Gestaltung etc. des Mieters hat.

Der Mieter hat es mehr oder weniger in der Hand, seinen Gewinn steuerlich zu "gestalten".

Meineimmobilie.de empfiehlt:

Schließen Sie bei einer Umsatzmiete immer eine Untervermietung oder eine Nachmieterstellung aus.

Sonst binden Sie Ihre Miete an einen Ihnen unbekannten Drittmieter. Damit riskieren Sie Ihre künftige Mietrendite!

Vereinbaren Sie eine Umsatzmiete immer per Individualvereinbarung. "Umsatzmieten-Klauseln" im Mietvertrag sind nämlich überraschend und damit unwirksam.

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