Wie Sie mit einer Modernisierung zu mehr Miete kommen

- wenn Sie mit Ihren Umbauten den Gebrauchswert Ihrer Mieträume dauerhaft und nachhaltig verbessern,

- wenn Ihr Mieter durch die Modernisierung künftig Energie (Strom, Wasser oder Heizkosten) einsparen kann.

An diese Fristen müssen Sie sich halten

Notieren Sie sich am besten gleich diese Termine in Ihrem Kalender:

3 Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten: Sie kündigen dem Mieter die Arbeiten sowie die voraussichtliche Mieterhöhung an.

Nach Abschluss der Arbeiten: Sie schicken Ihrem Mieter die Mieterhöhungserklärung. Die erhöhte Miete muss Ihr Mieter dann 3 Monate nach Erhalt dieses Schreibens zahlen.

Was Sie vom Mieter an Mithilfe verlangen können

Bauen Sie in der Mieterwohnung etwas um und müssen Sie deswegen Möbel verrücken, Teppiche zusammenrollen, Regale leer räumen oder Bilder abhängen, bevor Sie mit Ihren Arbeiten beginnen können, ist das Ihre Angelegenheit. Ihr Mieter muss es nur dulden - mehr aber auch nicht!

Müssen Sie deswegen sogar die Möbel des Mieters außerhalb der Wohnung lagern, gehen diese Transport- und Lagerkosten ebenfalls auf Ihre Rechnung. Hinterher muss wieder alles an den alten Platz zurück! Und der ganze Modernisierungsschmutz? Auch den müssen Sie wegwischen (AG Hamburg, Urteil v. 06.03.2007, 40 C 230/06, WM 2007, S. 445).

Wie viel mehr Miete Sie fordern können

Sie dürfen 11 % Ihrer Umbaukosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Ein Zwölftel dieses Betrags ergibt Ihren monatlichen Mieterhöhungsbetrag.

Beispiel:

Für den Umbau Ihrer Mietwohnung haben Sie 3 000 EUR ausgegeben. Sie können die monatliche Miete Ihres Mieters also um 27,50 EUR (11 % von 3 000 EUR = 330 EUR : 12 Monate = 27,50 EUR) erhöhen.

Ersparte Kosten müssen Sie von den Umbaukosten wieder abziehen

Die obere Messlatte für Ihre Modernisierungsmieterhöhung bildet § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Danach darf Ihre Miete nach der Modernisierung maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Sparen Sie durch die Modernisierung Kosten für eine eigentlich notwendige Instandsetzung, müssen Sie diesen Betrag von den gesamten Modernisierungskosten wieder abziehen. "Fiktive Instandhaltungskosten" nennen das die Juristen.

Kündigen Sie Ihre Arbeiten unbedingt vorher an

Mindestens 3 Monate, bevor Sie mit Ihren Modernisierungsarbeiten beginnen, müssen Sie Ihrem Mieter Ihre Arbeiten und die deswegen geplante Erhöhung ankündigen. Informieren Sie Ihren Mieter schriftlich über Art, Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer und die geplanten Kosten der Arbeiten sowie über die zu erwartende Mieterhöhung.

Halten Sie diese Frist von 3 Monaten für die Modernisierungsankündigung ein und schicken Sie nach Abschluss der Arbeiten die Mieterhöhungserklärung an Ihren Mieter, gilt wieder eine dreimonatige Frist: 3 Monate nach Erhalt dieser Erklärung muss der Mieter die erhöhte Miete zahlen.

Kommen Sie unangekündigt, muss Sie der Mieter nicht reinlassen

Vergessen Sie, Ihre Umbauarbeiten anzukündigen, haben Sie schlechte Karten, überhaupt eine höhere Miete zu bekommen. Zum einen muss Ihr Mieter die Arbeiten nicht dulden, zum anderen kann Ihr Versäumnis Ihre Mieterhöhung generell unwirksam machen.

In einem solchen Fall kann nur noch Ihr Mieter die Mieterhöhung retten. Duldet er nämlich die Arbeiten trotz fehlender Ankündigung, besteht Ihr Mieterhöhungsrecht weiter.

Wer die Ankündigung vergisst, muss länger warten

Ein Wermutstropfen bleibt Ihnen aber dennoch. Haben Sie die Modernisierungsmieterhöhung gar nicht oder weniger als 3 Monate vor Beginn der Arbeiten (BGH, Urteil v. 19.09.2007, VIII ZR 6/07) angekündigt, verlängert sich die Frist vom Eingang der Mieterhöhungserklärung bei Ihrem Mieter bis zur Wirksamkeit der Erhöhung von 3 Monaten um zusätzliche 6 auf insgesamt 9 Monate.

Gleiches gilt, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 % übersteigt.

Beispiel:

Sie möchten im Juni Modernisierungsarbeiten in Ihrer Wohnung durchführen. Wenn Sie Ihrem Mieter diese Arbeiten sowie die Erhöhung bis zum 1.3. ankündigen, können Sie nach Abschluss der Arbeiten - z.B. am 15.6. - das Mieterhöhungsschreiben verschicken.

Ihre Erhöhung wird ab dem 1.9. wirksam. Haben Sie die Arbeiten jedoch erst am 1.4. angekündigt, wird Ihre Mieterhöhung erst ab 1.3. des folgenden Jahres wirksam, auch wenn Sie die Mieterhöhungserklärung im Juni verschicken.

Wenn Ihre Mieterhöhung um 10 % höher ausfällt als angekündigt

Statt der geplanten 3 000 EUR belaufen sich Ihre Modernisierungskosten nach Abschluss der Arbeiten auf 3 500 EUR. Ein Zwölftel von 11 % dieser Kosten sind 32 EUR - damit ist die Erhöhung um 16 % höher als die angekündigten 27,50 EUR.

Möchten Sie die Miete trotzdem um 32 EUR erhöhen und schicken Ihrem Mieter die Mieterhöhungserklärung im Juni zu, muss er statt ab dem 1.9. erst ab dem 1.3. des folgenden Jahres mehr Miete zahlen.

Wann Sie Ihr Mieterhöhungsschreiben losschicken sollten

Ihre Mieterhöhungserklärung dürfen Sie nicht vor Abschluss der Arbeiten abgeben. Haben Sie die Modernisierung beendet, gibt es keine gesetzliche Frist, innerhalb der Sie Ihr Erhöhungsschreiben an Ihren Mieter schicken müssen.

Je länger Sie also warten, umso mehr freut das Ihren Mieter. Allerdings: Allzu lange sollten Sie sich mit Ihrer Mieterhöhungserklärung dennoch nicht Zeit lassen. Sie verschenken sonst nämlich nicht nur eine Menge Geld, sondern sie könnten damit auch Ihren Erhöhungsanspruch verwirken.

Lassen Sie zwischen der Modernisierung und Ihrer Mieterhöhungserklärung sogar mehrere Jahre verstreichen, verspielen Sie damit Ihre Chance auf eine höhere Miete.

Wenn Ihr Mieter Rechnungsbelege sehen will

Vielleicht möchte Ihr Mieter die Rechnungskopien der Modernisierungsarbeiten sehen. Diese darf er am Sitz des Vermieters einsehen.

Wohnen Sie allerdings nicht im gleichen Ort, in dem sich die Mieterwohnung befindet, kann er von Ihnen verlangen, dass Sie ihm die Unterlagen am Ort des Mietobjekts vorlegen.

Dieses Recht gibt ihm § 259 BGB. Sie müssen Ihrem Mieter also, wenn er es wünscht, sämtliche Rechnungen und sonstigen Belege in geordneter Zusammenstellung nach Modernisierungsmaßnahmen und -gewerken sortiert präsentieren.

Anstelle der Einsichtnahme kann Ihr Mieter Sie auch auffordern, ihm gegen Erstattung der Auslagen Kopien der Rechnungen zu senden.

Behalten Sie das Wirtschaftlichkeitsgebot im Auge

Verlieren Sie bitte bei Ihrer Modernisierungsmieterhöhung nie das Wirtschaftlichkeitsgebot aus den Augen.

Das gilt in besonderem Maße, wenn Sie umbauen, um Energie einzusparen. Unwirtschaftlich ist Ihre Modernisierung dann, wenn Ihre Mieterhöhung doppelt so hoch ist wie die letztendlich eingesparten Energiekosten. Damit handeln Sie sich Ärger mit Ihrem Mieter ein!