Wenn der Mieter mindern will

Die Höhe der Mietminderung richtet sich danach, wie stark der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache durch den Mangel beeinträchtigt ist. Wenn der Gebrauch der Mietsache gänzlich aufgehoben ist, etwa weil durch einen Wasserschaden die Wohnung unbewohnbar ist oder die Heizungsanlage im Winter ausfällt, kann die Miete um bis zu hundert Prozent gemindert werden.

Betrifft der Wasserschaden jedoch nur den Keller, nicht auch die Wohnräume, so fällt die Minderung der Miete entsprechend niedriger aus. Die Schwierigkeit in der Praxis liegt darin, für die unterschiedlichsten Sachverhalte die jeweils adäquate Minderungsquote zu ermitteln. Dabei ist maßgeblich, was die Vertragsparteien als Vertragszweck vereinbart haben.

Grade der Beeinträchtigung

Beispiel: In einem Anwesen, in dem es auch Wohnungen gibt, werden Kellerräume zu Lagerzwecken vermietet. Die Minderungsquote fällt für die jeweiligen Mieter unterschiedlich aus, falls es durch

Wenn es um die Minderungsquote geht, spielen die Umstände im Einzelfall wie Vertragszweck, Miethöhe, Art und Umfang sowie Dauer der Beeinträchtigung eine Rolle. Versuche, objektive Kriterien zu definieren, die für alle "Minderungsfälle" angewendet werden können, scheitern in der Regel.

Bis in die jüngste Zeit hinein war es umstritten, ob bei der Festlegung der Mietminderung von der Brutto- oder der Nettomiete auszugehen ist. Durch ein Urteil des BGH ist dieser Rechtsstreit zugunsten der Bruttomiete gelöst worden. In seiner Entscheidung vom 6.4.2005 (XII ZR 225/03) hat der BGH klargestellt, dass als Bemessungsgrundlage für eine Minderung ausschließlich die Bruttomiete infrage kommt. Hierbei ist unerheblich, ob die Betriebskosten als Vorauszahlung oder Pauschale geschuldet sind. Es ist also immer von der Gesamtmiete auszugehen.

Dabei spielt es keine Rolle, ob sich die Beeinträchtigung der Mietsache tatsächlich auf die Betriebskosten auswirkt. Beispiel: Selbst wenn ein Heizungsausfall vorliegt, der nur die Heizung, nicht aber die Müllabfuhr und die Versicherungen betrifft, ist laut BGH von der insgesamt monatlich geschuldeten Mietzahlung auszugehen. Demnach sind auch Vorauszahlungen auf Betriebskosten oder Pauschalen von der Minderung betroffen.

Berechnung der Mietminderung

Beispiel: Ein Mieter zahlt für seine Vierzimmerwohnung 800 Euro Miete plus 100 Euro Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser und eine Pauschale von 100 Euro für die übrigen Betriebskosten. Bemessungsgrundlage für eine Minderung ist der Betrag von 1.000 Euro. Baulärm in der Nachbarschaft berechtigt den Mieter zu einer Minderung von 20 Prozent, damit schuldet er monatlich 800 Euro Miete.

Zwar ist durch diese Entscheidung des BGH ein alter Streitpunkt geklärt worden, doch ergibt sich hierdurch ein anderes, viel größeres Problem: die Frage, wie nämlich die Minderung bei einer Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen ist. Der BGH hat sich für den Fall einer Mietminderung wegen einer Wohnflächenabweichung geäußert und im Ergebnis festgestellt, dass in solchen Fällen nur die Nettomiete gemindert werden kann (BGH vom 20.7.2005, VIII ZR 347/04).

Mietminderung und Betriebskosten

Denn würde man bei der Abrechnung die Minderung nicht berücksichtigen, müsste der Mieter eine höhere Nachzahlung leisten, da er ja weniger Betriebskosten gezahlt hat. Jedoch würde durch die höhere Nachforderung das Minderungsrecht unterlaufen werden. Im Übrigen ist es strittig, wie die Mietminderung bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen ist.

Die geltende Rechtsprechung führt dazu, dass Streitigkeiten über die Höhe von Minderungen in Auseinandersetzungen über Betriebskostenabrechnungen hineinreichen können. Es müsste dann unter Umständen in einem Prozess, in dem über die Betriebskostenabrechnung gestritten wird, ein Gutachten zu Mängeln an der Mietsache eingeholt werden. In diesem wird die Minderungsquote ermittelt, die dann der Kürzung des Rechnungsbetrags bei den Betriebskosten zugrunde gelegt wird.

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