Dienstag, 04.10.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Verstoß gegen Mietpreisbremse: Müssen Sie jetzt alles zurückzahlen?

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Worum geht´s

Verstoß gegen die Mietpreisbremse: Wann Ihr Mieter auf Rückzahlung pochen kann.

Stichworte zu diesem Thema

Von wegen die Mietpreisbremse ist ein Tiger ohne Zähne. Gerade hat das erste deutsche Gericht einen Vermieter zur Rückzahlung von zu viel verlangter Miete verurteilt.

 

Wie hoch der Vermieter gegriffen hat und warum er einen Teil zurückzahlen musste, finden Sie hier.

Schon seit Juni 2015 gilt in Berlin die Mietpreisbremse. Das bedeutet: Sie dürfen bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete verlangen.

Wieviel Sie maximal vom Mieter verlangen können  

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Sie, wenn Sie einen Neubau bzw. eine aufwendig sanierte Wohnung vermieten oder wenn schon Ihr Vormieter mehr bezahlt hat als die nach der Mietpreisbremse erlaubte Miete. In diesem Fall dürfen Sie maximal die Vormiete verlangen.

Mietpreisbremse: Überzahltes muss der Mieter schriftlich zurückverlangen

Ein Berliner Vermieter verlangte von seinem Mieter für eine 74 Quadratmeterwohnung in Lichtenberg eine Kaltmiete von 562 Euro bzw. 7,60 Euro je Quadratmeter (AG Lichtenberg, Urteil v. 28.9.2016, 2 C 202/16). Laut Mietspiegel wären jedoch nur 6,51 EUR plus maximal 10 %, also insgesamt 7,161 EUR pro m² erlaubt gewesen.

Danach hätte der Vermieter nur eine monatliche Nettokaltmiete von höchstens 529,55 EUR (7,161 EUR x 73,95 m²) statt der tatsächlich verlangten 562 EUR Miete vom Mieter verlangen dürfen. Damit hatte der Vermieter pro Monat 32,45 EUR zu viel verlangt.

Der Mieter verlangte kurz nach dem Einzug schriftlich die überzahlte Miete vom Vermieter zurück. Er hatte seine Rückforderung auch mit Tatsachen begründet, die für eine überhöhte Miete sprachen (§ 556g Abs. 2 S. 2 BGB).

Mietpreisbremse: Rückzahlung gibt’s nur ab dem Rügezeitpunkt

Als der Vermieter sich weigerte, die überzahlte Miete freiwillig zurückzuzahlen, klagte der Mieter auf Rückzahlung – und gewann! Der Rückzahlungsanspruch wurde ab dem Zugang der Rüge im Oktober für die nachfolgenden Mieten von November 2015 bis Mai 2016 fällig.

Das Gericht wendete dabei den Mietspiegel als Schätzgrundlage an und ermittelte die zulässige ortsübliche Vergleichsmiete anhand des einschlägigen Mietspiegelfeldes.

§ 556g BGB - Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.

(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.

(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 2 und 3 bedürfen der Textform.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Jetzt ist es raus, was ohnehin schon alle befürchtet hatten: Das mit der Mietpreisbremse anvisierte Ziel von bezahlbaren Mieten wurde nicht erreicht. Bisher jedenfalls. Das behauptet zumindest der Deutsche Mieterbund in seiner neuesten Pressemitteilung.  Schuld daran seien die Ausnahmeregelungen, insbesondere die mit der höheren Vormiete (§ 556e BGB). Deswegen würden die Mieten weiter steigen. Damit die Mietpreisbremse dennoch greift, hat der Mieterbund auch schon gleich eine Lösung parat.

 meineimmobilie.de-Tipp

Verlangen Sie mehr als die Mietpreisbremse erlaubt, kann der Mieter den überzahlten Teil der Miete von Ihnen zurückverlangen. Allerdings muss er erst einmal die überhöhte Miete rügen – und das schriftlich und mit Begründung. Die um den überhöhten Teil reduzierte Miete muss der Vermieter ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückerstatten. Künftig muss der Mieter nur die reduzierte zahlen.