Mittwoch, 18.09.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © SG- design - Fotolia.com

Staffelmiete: Wie Sie automatisch zu mehr Miete kommen

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Worum geht´s

Wie Sie korrekt eine Staffelmiete vereinbaren: Vom Mietvertragsabschluss bis zur Mieterhöhung.

Davon träumt jeder Vermieter: Die Miete erhöht sich fast quasi wie im Schlaf. Geht das? Ja! Mit einer Staffelmiete. Bevor Sie allerdings schnell, mühelos und quasi über Nacht zu mehr Miete kommen, müssen Sie ein paar Spielregeln beachten.

 

Eine davon lautet: Halten Sie bitte unbedingt die Jahresfrist zwischen den einzelnen Mietstaffeln ein, sonst waren alle Verhandlungen umsonst!

Stellen Sie schon beim Mietvertragsabschluss die Weichen für eine Staffelmiete

Eine Staffelmiete können Sie jederzeit vereinbaren - also auch noch nach Abschluss des Mietvertrags. Vorausgesetzt, der Mieter stimmt dem zu.

Am einfachsten ist es jedoch, Sie legen gleich zu Mietbeginn fest, ab wann der Mieter mehr Miete zahlen muss. Zu diesem Zeitpunkt ist der Mieter nämlich noch am ehesten bereit, sich auf eine Staffelmiete einzulassen.

Ihr Argument dabei: Der Mieter weiß schon im Voraus, wie viel Miete er in den nächsten Jahren zahlen muss und wird nicht von plötzlichen Mieterhöhungen überrascht!

Orientieren Sie sich bei Ihrer Staffelmiete an der ortsüblichen Miete

Orientieren Sie sich bei Ihrer Grundmiete an der ortsüblichen Vergleichsmiete und überschreiten Sie diese bitte nicht um mehr als 20 %. Die 20%-Grenze ist nur dann die absolute Obergrenze, wenn Sie dabei noch eine herrschende Wohnungsknappheit ausnutzen, um Ihre Wunschmiete zu erzielen.  

Vorsicht: Setzen Sie die Grundmiete bzw. die einzelnen Mietstaffeln zu niedrig an, bleiben Sie daran für die vereinbarte weitere Laufzeit gebunden.

Vorsicht: Zusätzliche Mieterhöhungen sind bei einer Staffelmiete ausgeschlossen

Solange Ihre Staffelmiete läuft, dürfen Sie weder die Miete nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben noch eine Modernisierungserhöhung durchführen.

Planen Sie also in nächster Zeit eine Modernisierung, rechnen Sie sich bitte vorher aus, was Ihnen mehr bringt: eine Staffelmiete oder eine Modernisierungserhöhung.

Laufzeit: Es gibt keine zeitlichen Grenzen mehr

Sie können eine Staffelmiete für eine unbegrenzte Zeitspanne abschließen. Kombinieren Sie Ihre Staffelmiete mit einem Zeitmietvertrag, können Sie sogar Mietstaffeln über die eigentliche Laufzeit Ihres Zeitmietvertrags hinaus vereinbaren.

Die Sache hat allerdings einen kleinen Haken: Der heißt Sonderkündigungsrecht bei der Staffelmiete und sorgt dafür, dass der Mieter selbst einen länger laufenden Zeitmietvertrag zum Ablauf des 4. Jahres seit Vereinbarung der Staffelmiete kündigen kann.

Staffelmiete: Nach 4 Jahren darf der Mieter kündigen

Eine Staffelmiete können Sie mit einem befristeten und unbefristeten Mietvertrag kombinieren. Kombinieren Sie eine Staffelmiete mit einem befristeten Mietvertrag, steht dem Mieter aufgrund der Staffelmiete jedoch ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des 4. Jahres seit Vereinbarung der Staffelmiete zu. 

Aufgepasst: Kombinieren Sie eine Staffelmiete mit einem Kündigungsverzicht, darf die Dauer des Kündigungsverzichts maximal 4 Jahre betragen.

Halten Sie die Jahresfrist zwischen den einzelnen Staffeln ein

Bequem: Ihre Staffelmiete erhöht sich jeweils zur vereinbarten Frist ohne dass Sie noch extra ein Erhöhungsschreiben an den Mieter schicken müssen.

Wichtige Frist: Zwischen jeder Mietstaffel muss mindestens 1 Jahr liegen! Längere Fristen (mal 2, mal 3 oder 5 Jahre) können Sie problemlos vereinbaren. Die Abstände zwischen den einzelnen Mietstaffeln müssen auch nicht exakt gleich lang sein.

Staffelmiete: Nennen Sie exakte Zahlen statt Prozente

Geben Sie im Mietvertrag in Ihrer Erhöhungsklausel exakt an, ab wann und um wie viel sich Ihre Miete jeweils erhöhen soll.

Nennen Sie sowohl bei der Grundmiete als auch beim Erhöhungsbetrag konkrete Zahlen: Je nach Klauselausgestaltung entweder den einzelnen Erhöhungsbetrag oder die neue, erhöhte Grundmiete.

Wichtig: Hüten Sie sich davor, die Erhöhung lediglich in Prozent anzugeben!

Sie können so viele Staffeln vereinbaren, wie Sie wollen

Sie können so viele Mietpreisstaffeln ansetzen, wie Sie wollen, solange Sie nur den Mindestabstand von 1 Jahr zwischen den einzelnen Staffeln einhalten.

Sie können also bei einem 10-Jahres-Mietvertrag z. B. jedes Jahr oder alle 2 Jahre die Miete anheben oder auch nur eine einzige Mieterhöhung nach 5 Jahren ansetzen.

Sie müssen die Miete nicht immer um den exakt gleichen Betrag erhöhen, sondern können z. B. in einem Jahr die Miete um 20 EUR, im nächsten Jahr um 10 EUR und 5 Jahre später um weitere 20 EUR anheben.

Vorsicht: Verlangen Sie nicht 20 % mehr als andere!

Für die Staffelmiete gilt nicht die Kappungsgrenze von 20 % bzw. in wohnungsknappen Gebieten von 15 % innerhalb von 3 Jahren.

Ihre einzelnen Mietpreisstaffeln dürfen aber nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz in "wohnungsarmen Gebieten" nicht höher als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ausgelaufene Staffelmiete: Was jetzt aus Ihrer Miete wird

Für die Zeit danach gilt: Nach Eintritt der letzten Mietstaffel bleiben Sie nicht etwa auf der bisherigen Miethöhe sitzen, sondern es gelten für Sie die allgemeinen Mieterhöhungsregeln der §§ 558 ff. BGB.

Dies gilt leider nicht für Gewerberaum-Mieter, es sei denn, Sie vereinbaren diese Rechtsfolge extra im Mietvertrag!

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Die Kosten steigen, aber Ihre Mieten nicht - das lässt sich ändern: Mit einer Mieterhöhung! Bemerkt nämlich sogar das Finanzamt, dass Sie zu wenig Miete verlangen, kürzt es Ihnen den Werbungskostenabzug. Einmal ganz abgesehen davon, dass sich auch Ihr Konto sehr wahrscheinlich über höhere Mietzahlungen freut.
Es besteht jederzeit während eines laufenden Mietverhältnisses die Möglichkeit, die Miete einvernehmlich nach § 557 Abs. 1 BGB zu erhöhen. Das geht so: Sie schicken Ihrem Mieter ein Schreiben mit Ihrer Wunschmiete. Empfehlenswert, aber kein Muss, ist eine kurze Begründung.
Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.

 meineimmobilie.de-Tipp

Mit einer Staffelmiete wissen beide Seiten gleich von Anfang an, ab wann sie mit mehr Miete bzw. höheren Mietausgaben rechnen können.

 

Als Vermieter sparen Sie sich mit einer Staffelmiete den aufwändigen Weg über ein Mieterhöhungsverfahren mit Mietspiegel, Vergleichswohnungen usw.