Dienstag, 10.03.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © anderssehen - Fotolia.com

Schimmel hinterm Schrank: Wer den beseitigen muss

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Worum geht´s

Schimmel: Wer was beweisen muss.

„Schimmelbutze“ nennen es die einen, „Wohnung“ die anderen – und damit fängt der Streit bereits an! Zeigt sich hinter der Wand Schimmel, könnte das ein Zeichen für schlechtes Lüften und Heizen sein.

Es könnte jedoch auch an der Bausubstanz liegen und damit hätten Sie als Vermieter wieder den schwarzen Peter und der Mieter ein Abhilfe- und Mietminderungsrecht.

"Falsche" Möblierung kann Schimmel fördern

Ein Mieter suchte sich von den 3 Zimmern seiner Wohnung ausgerechnet ein Zimmer mit 2 Außenwänden als Schlafzimmer aus. Das möblierte er nicht nur mit seinem Bett, sondern er stellte auch über die gesamte, nach Norden gelegene Außenwand einen Kleiderschrank hin. Doch irgendwann begannen die Kleider zu "muffeln".

Die Ursache wurde schnell gefunden: Die Hauswand von innen und die Rückwand des Schrankes begannen zu schimmeln.

Da Schimmel nicht nur hässlich aussieht, sondern auch noch gesundheitsschädigend sein kann, minderte der Mieter die Miete und verlangte gleichzeitig vom Vermieter Abhilfe. Der Vermieter sah die Schuld jedoch eindeutig beim Mieter: Der hätte seinen Schrank falsch aufgestellt.

Tatsächlich stellte der Sachverständige fest, dass der Schrank des Mieters für die Wand "ungeeignet" sei. Allerdings wäre es auch bei einem kleineren Schrank, der mit einem größeren Abstand zur Wand aufgestellt worden wäre, wahrscheinlich zu einem Schimmelbefall gekommen.

In Zweifelsfällen ist der Vermieter der Schuldige

Selbst ein Laie könne nach Ansicht des Sachverständigen nur schwer beurteilen, mit welcher Schrankgröße ein Schimmelbefall verhindert werden könne. Sogar der Sachverständige musste bei dieser Frage des Gerichts leider passen.

Deswegen kam das Gericht zu dem Schluss, dass nicht der Schrank des Mieters schuld am Schimmel war, sondern ein Baumangel – und damit hatte der Vermieter wieder einmal den "Schwarzen Peter" (LG Lübeck, Urteil v. 7.3.2014, 1 S 106/13).

Kommentare (2)

12.3.2015, 13:30 Uhr von Matulla Profil ansehen
Das leidige Thema "Schimmelbildung" führt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Die Gerichte neigen dazu, den "Schwarzen Peter" dem Vermieter anzulasten. Das Schimmelproblem wird sich noch verstärken, da immer mehr Fassaden von Häusern gedämmt werden, um Heizkosten zu sparen. Da wird dann oft der Teufel mit dem Beelzebub ausgetrieben, denn es findet im Haus, das wie eine Thermosflasche isoliert ist, keine Luftfeuchtigkeitsaustasuch mehr statt. Es müsste häufiger gelüftet werden, was jedoch zu Wärmeverlust führt. Der Einbau einer Lüftungsanlage für eine Wohnung kann schon mal 10.000,00 € oder mehr Kosten. Ob sich das rechnet?
11.3.2015, 14:44 Uhr von pieter Profil ansehen
Gegen den Artikel kann man sicher nichts einwenden, in meiner jahrzehntelangen Praxis habe ich nichts grundlegend anderes erlebt. Ich meine aber, dass wir Vermieter nicht immer nur wie die Kaninchen auf die Schlange starren, sondern im Vorfeld tätig werden sollten. Natürlich kann man sich nicht gegen alle Eventualitäten wappnen, aber etwas vorsorgen ist schon möglich: Wenn ich eine Reklamation bekomme, dass es in einer Wohnung Schimmel gibt, dann rücke ich mit meinem "Messequipment" (keine 100 Euro) an! Ich kann damit per Funk Temperatur und Feuchtigkeit (auch den Taupunkt!) aufzeichnen in bis zu 8 Räumen. (Natürlich muss ich mit Siegeln damit sorgen, dass mir niemand die Geräte wegräumt!) Im Endeffekt habe ich dann Temperatur- und Feuchtekurven über die Zeit, z.B. 1 oder 2 Wochen. Damit kann ich dann feststellen, ob ausreichend geheizt und gelüftet wurde. Gerade in Schlafzimmern werden fast durchgängig falsche Angaben über das Heiz- und Lüftungsverhalten gemacht. An Hand der Kurven kann ich dann z.B. beweisen, dass im Winter bei etwa 15°C 70% Feuchte geherrscht haben und das die Lüftung nicht ausreichend war. Weil ich auch noch eine Heiz- und Lüftungsanleitung als Bestandteil meiner Mietverträge habe, kann sich niemand herausreden, er hätte nichts gewusst. Das ist sicher kein Allheilmittel, aber was Schimmel angeht, sehr wirkungsvoll!
Eine relative Luftfeuchte von 70% führt nicht zwangsläufig zur Schimmelbildung. Dazu müssen Stellen im Raum vorhanden sein (Wände, Fenster), an denen 100% Luftfeuchte erreicht werden, also die Taupunktemperatur unterschritten wird. Dazu muss an diesen Stellen zumindest die Oberflächentemperatur gemessen werden. Hinzukommt meistens, dass diese Stellen wegen fehlender Luftströmung (z.B. hinter Schränken) nicht abgetrocknet werden. Von einer relativen Luftfeuchte von 70% auf eine Schimmelbildung zu schließen ist ohne das Hinzukommen weitere Faktoren schlicht Unsinn.
Vielen Dank für die Info. Was sind das für Meßgeräte und wo kann ich diese erwerben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
„In meiner Immobilie habe ich ein Schimmelproblem. Rund 1.500 Euro kostet die Beseitigung, sagt mein Malerbetrieb. Kann ich die Kosten  von der Steuer absetzen?“ so lautet eine Leserfrage, die uns kürzlich erreichte. Unsere Antwort: Im Eigenheim teilweise, bei einer Mietimmobilie sogar vollständig.
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Schimmel entsteht nicht nur in alten Gebäuden. Auch komplett neu errichtete Häuser können von den gesundheitsgefährdenden Pilzen befallen werden. Das passiert dann, wenn das Haus nicht richtig entfeuchtet wird - ein häufiges Phänomen bei Winterbaustellen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Die zentrale Frage bei Schimmel lautet: Wer ist dran schuld? Das ist eine reine Beweisfrage, bei der die Grundregel gilt: Zuerst müssen Sie als Vermieter beweisen, dass die Ursache für den Schimmel nicht in Ihren Verantwortungsbereich fällt.

Danach ist der Mieter an der Reihe: Er muss beweisen, dass er nicht schuld am Schimmel ist. Kann nicht ausgeschlossen werden, dass es selbst bei einem kleineren Schrank zum Schimmel gekommen wäre, wird durch einen größeren Schrank zumindest der Schimmel gefördert.

Dann aber wäre der Mieter schuld am Mangel und hätte eigentlich nicht die Miete mindern dürfen.