Dienstag, 10.12.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © bluedesign - Fotolia.com

"Rücktritt" vom Vertrag: Wenn der Mieter doch nicht will

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Worum geht´s

Einziehen und dann gleich wieder ausziehen oder kündigen: Geht das so einfach? Und selbst wenn: Wie lange muss der Mieter weiter seine Miete zahlen?

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Topstory: Erst will er und dann doch nicht. Die Rede ist vom Mieter der kurzentschlossen doch wieder aus seinem gerade erst unterschriebenen Mietvertrag wieder raus und nicht wie vorgesehen in die gemietete Wohnung einziehen will. Müssen Sie ihn wieder sang- und klanglos ziehen lassen? 

 

Die Rechtslage ist hier ziemlich eindeutig: Vertrag ist nämlich Vertrag - und das gilt auch für Ihren Mieter.

Auch im Forum von meineimmobilie.de wurde darüber schon kontrovers diskutiert: Was passiert eigentlich, wenn der Mieter kurz vor dem eigentlich vorgesehenen Einzugstermin in die Wohnung nichts mehr vom Mietvertrag wissen möchte?

Genau das passierte dem User "Centurio". Er fragte nach im Forum von meineimmobilie.de: "Vor 2 Wochen eröffnete mir meine neue Mieterin kurz telefonisch, dass sie die Wohnung nicht mehr haben will."

Vermeiden Sie unbedingt eine Doppelvermietung

Das Dilemma des Vermieters: So lange der Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter noch offiziell - d.h. ohne dass der Mietvertrag gekündigt oder angefochten wurde - noch läuft, kann er die Wohnung nicht neu vermieten. Einerseits könnte nämlich die bisherige Mieterin doch noch auf Vertragserfüllung bestehen.

Andererseits natürlich auch der neue Mieter. So eine Doppelvermietung könnte für den Vermieter echt teuer werden!

Der Mieter muss sich an die Kündigungsfrist halten

Grundsätzlich darf der Mieter nach dem Mietrecht bis zum 3. Werktag des Monats für den übernächsten Monat seinen Vertrag kündigen. Und das sogar ohne Kündigungsgrund! Die Frist schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch vor (§ 573c).

Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums. Sie beträgt dann 6 bzw. 9 Monate. 

Wie lange der Mieter Miete zahlen muss

Bei einem normalen, unbefristeten Mietverhältnissen muss der Mieter also nur einen Monat Miete zahlen, wenn er 2 Monate vor dem geplanten Einzug wieder kündigt. Um diese eine Monatszahlung kommt er rein rechtlich nicht herum.

Beispiel:

Sie schließen mit dem Mieter am 17.1.2014 einen Mietvertrag. Der Mietvertrag soll ab dem 1.4.2014 zu laufen beginnen.

Kündigt der Mieter den Mietvertrag wieder bis zum 4.2.2014, endet sein Mietvertrag zum 30.4.2014. Sprich: Für den Monat April muss er auf jeden Fall noch die Miete zahlen!

Übrigens: Wollen Sie als Vermieter aus einem einmal geschlossenen Mietvertrag wieder raus, gilt natürlich das Gleiche: Auch Ihnen bleibt hier nur das Kündigungsrecht!

Vermieten und gleich wieder kündigen: Geht das?

Eine Kündigung auf der Vermieterseite setzt immer einen Kündigungsgrund voraus. Zahlungsrückstand ist dabei der beste Kündigungsgrund, um dem Mieter möglichst schnell wieder "loszuwerden".

Dagegen ist eine Eigenbedarfskündigung kurz nach Vertragsschluss nur zulässig, wenn Ihr Eigenbedarf zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses weder vorhanden noch absehbar war. Dann hätten Sie nämlich nach Ansicht der Gerichte gleich einen Zeitmietvertrag abschließen müssen statt dem Mieter gleich wieder zu kündigen.

Wann Ihr Mieter den Mietvertrag anfechten kann

Ihr Mieter könnte sich allenfalls noch auf ein Anfechtungsrecht berufen, um vorzeitig aus einem einmal geschlossenen Mietvertrag wieder rauszukommen. Das setzt allerdings voraus, dass Sie ihn bei Vertragsschluss über vertragswesentliche Punkte arglistig getäuscht haben.

Wann Sie den Mietvertrag anfechten können

Ihr Mieter macht bei Mietvertragsabschluss beispielsweise falsche Angaben zu seinem Einkommen. Diese Lüge können Sie als Anfechtungsgrund wieder ausgraben, wenn Ihr Mieter z.B. seine Miete nicht pünktlich oder nur unvollständig zahlt.

Täuscht Sie Ihr neuer Mieter bereits bei Mietvertragsabschluss über seine wahre Zahlungsfähigkeit, ist das ein handfester Anfechtungsgrund. Allerdings müssen Sie schnell anfechten, denn ist der Mieter erst einmal eingezogen und zahlt er brav seine Miete, berechtigt Sie selbst eine Lüge über die Abgabe
einer eidesstattlichen Versicherung nicht mehr zur Anfechtung (LG Wiesbaden, Urteil v. 29.4.2004, 2 S
112/03).

Wie schnell Sie den Mietvertrag anfechten müssen 

Sobald Ihr Mieter erst einmal in die Wohnung eingezogen ist, genießt er den besonderen Schutz der Mieterschutzvorschriften. Kündigen können Sie ihm dann nur noch, wenn Ihr Mieter tatsächlich in Zahlungsverzug gerät.

Außer mit einer Anfechtung oder Kündigung kommt Ihr Mieter nicht so leicht aus einem einmal geschlossenen Mietvertrag wieder raus – es sei denn, Sie sind damit einverstanden!

Was Ihnen ein Nachmieter bringt

Will der Mieter seine Kündigungsfrist abkürzen, muss er Ihnen einen Nachmieter bringen. Bis zum 1.9.2001 machte dies noch Sinn, weil die Kündigungsfristen auch für den Mieter länger waren, je länger der Mietvertrag lief.

Aber selbst damals ging das nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 244/02) nur, wenn dies zwischen den Vertragsparteien vereinbart war und der Nachmieter Ihnen die gleiche finanzielle Sicherheit geboten hat, wie Ihr bisheriger Mieter.

Glauben Sie auch noch an das Märchen mit den 3 Nachmietern? 

Die weit verbreitete Meinung, der Mieter würde aus jedem Mietvertrag vorzeitig rauskommen, wenn er Ihnen nur 3 potenziellen Nachmieter bringt, ist ein nicht auszurotttendes Ammenmärchen.

Ein Mieter kommt nur dann vorzeitig aus einem langfristrigen Zeitmietvertrag durch Stellen eines Nachmieters heraus, wenn er einen Grund für die Nachmietergestellung hat. Dies kann z.B. der Umzug in ein Pflegeheim sein. Das wäre ein besonderer Härtefall, bei dem Sie als Vermieter schon mal ein Auge zudrücken müssen! 

Eine günstigere Wohnung ist kein Nachmietergestellungsgrund

Gleiches gilt z.B. wenn Nachwuchs ins Haus steht und die bisherigen Wohnung zu klein ist oder der Mieter überraschend an einen anderen Arbeitsort versetzt wird. 

Dagegen ist eine günstigere, bessere oder verkehrsgünstigere Wohnung noch kein Härtegrund, der eine Nachmieterstellung rechtfertigt, um früher aus einem Mietvertrag rauszukommen (Oberlandesgerichts Oldenburg 5 UH 1/81 RE WM 82, 124). 

Kommentare (1)

17.12.2013, 10:07 Uhr von Matulla Profil ansehen
Wird der neue Mietvertrag in der bisherigen Wohnung des Mieters geschlossen, gilt das als sogenanntes Hautürgeschäft, wobei der Mieter ein 14tägiges Rücktrittrecht hat. Der Vermieter sollte den Mietvertrag mit dem Mieter entweder beim Vermieter oder an einem neutralen Ortt schließen, um das Widerrufsrecht des Mieters zu umgehen.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Den perfekten Mieter gibt es nicht. Dennoch müssen Sie jemanden finden, dem Sie Ihre Immobilie guten Gewissens anvertrauen können. Dabei kann es nichts schaden, wenn Sie sich nicht nur auf Ihr Bauchgefühl verlassen, sondern Ihrem Mieter in spe ein wenig auf den Zahn fühlen.
Lug` und Trug`: Wenn ein Mietverhältnis bereits so beginnt, endet es selten gut. Wollen Sie sich von einem Mieter verabschieden, der Sie bereits beim Mietvertragsabschluss belogen hat, müssen Sie schnell sein.  

 meineimmobilie.de-Tipp


Wer einzieht und gleich wieder raus will, startet gleich mit einem Streit  ins Mietverhältnis. Dadurch wird das Vertrauensverhältnis zwischen Ihnen als Vermieter und dem Mieter auf eine harte Probe gestellt. Noch dazu, wenn es keinen Anfechtungsgrund gibt, um den Mietvertrag sofort zu beenden: Dann bleibt dem Mieter nur die Kündigung!

 

Schickt Ihnen der Mieter seine Kündigung, sollten Sie ihm den Kündigungstermin schriftlich bestätigen und ihn gleichzeitig über seine Zahlungspflichten belehren. Am besten Sie schicken ihm Ihre Kündigung per Einschreiben mit Rückschein.