Samstag, 20.07.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © jogys - Fotolia.com

Nichts vereinbart: So erhöhen Sie trotzdem Ihre Miete

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Worum geht´s

Wie Sie Ihre Miete erhöhen können, wenn Sie bei Mietvertragsabschluss weder eine Staffel- noch eine Indexmiete vereinbart haben. 

Wenn Sie weder eine Staffel- noch eine Indexmiete in Ihrem Wohnungsmietvertrag vereinbart haben, müssen Sie sich dennoch nicht bis zum Mietvertragsende mit Ihrer einmal vereinbarten Miete zufriedengeben. Dafür sorgt das gesetzliche Mieterhöhungsrecht in § 558 ff. BGB.

Allerdings: Bevor Sie mehr Miete bekommen, hat der Gesetzgeber ein paar Hürden für Sie aufgestellt. 

Wer sich als Wohnungsvermieter nicht bereits bei Mietvertragsabschluss auf eine Index- oder Staffelmiete festgelegt hat, geht dennoch die nächsten Jahre nicht "leer" in Sachen Miete aus. Dafür sorgt § 558 BGB ff., der das gesetzliche Mieterhöhungsrecht regelt. 

Danach können Sie als Wohnungsvermieter Ihre Miete stets auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen.

Was mit der ortsüblichen Miete gemeint ist

Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete versteht man nach § 558 Abs. 2 BGB den Betrag, der üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit  und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in derselben Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde gezahlt wird.

Dabei fallen nur die Mieten ins Gewicht, die in den letzten 4 Jahren vereinbart oder erhöht wurden.

Verlangen Sie nicht mehr als 20 % der Vergleichsmiete

Liegt Ihre Miete um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und haben Sie gleichzeitig auch eine Wohnungsknappheit ausgenutzt, um mehr Miete zu bekommen, begehen Sie als Wohnraumvermieter eine Ordnungswidrigkeit nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.

Um dem zu entgehen, sollten Sie sich bei jedem neuen Mietvertragsabschluss und bei jeder Mieterhöhung an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.

Wie Sie Ihre Mieterhöhung begründen müssen

Das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 ff. BGB setzt voraus, dass Sie mit Ihrer derzeitigen Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, müssen Sie mit einem der 4 gesetzlich vorgeschriebenen Begründungsmittel nachweisen:

- dem Mietspiegel,

- 3 Vergleichswohnungen,

- der Auskunft aus einer Mietdatenbank oder

- einem Sachverständigengutachten.

Wichtig: Stützen Sie sich auf ein anderes Begründungsmittel als den Mietspiegel, obwohl es in Ihrer Stadt einen Mietspiegel gibt, müssen Sie dennoch in Ihrem Erhöhungsschreiben auf den Mietspiegel eingehen!

Wie hoch Sie bei der Miete greifen dürfen

Zudem dürfen Sie Ihre Miete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 % erhöhen (= Kappungsgrenze). Seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 dürfen Sie in Gebieten, in denen eine Wohnungsknappheit herrscht, die Miete sogar nur um 15 % innerhalb von 3 Jahren erhöhen.

Welche Gebiete das sind, können die Landesregierungen bestimmen. München und Berlin haben von diesem Recht bereits Gebrauch gemacht.  

Haben Sie vor 2 Jahren Ihre Miete schon einmal um 20 % erhöht, ist die Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft.

Selbst wenn Sie die Kappungsgrenze noch nicht ausgereizt haben, dürfen Sie nicht beliebig oft Ihre Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben.

Vielmehr dürfen Sie Ihr Mieterhöhungsschreiben frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung losschicken.

Ab wann Sie mit mehr Miete rechnen können

Entscheidend dafür, ab wann Ihr Mieter Ihnen mehr Miete zahlen muss, ist der Zugang Ihrer Erhöhungserklärung. Sie können die erhöhte Miete vom Beginn des 3. auf den Zugang der Erklärung folgenden Monats an fordern.

Allerdings hat das gesetzliche Mieterhöhungsrecht auch so seine Tücken: Die Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn Ihr Mieter Ihrem Mieterhöhungsverlangen auch zustimmt. 

Beispiel:

Ihr Mieterhöhungsschreiben liegt irgendwann zwischen dem 1.6. und dem 30.6. im Briefkasten Ihres Mieters. Bis zum 31.8. darf der Mieter überlegen, ob er Ihrer Mieterhöhung zustimmt oder (falls er einen Zeitmietvertrag hat) den Mietvertrag vorzeitig kündigt.

Stimmt er zu, muss er Ihnen ab dem 1.9. die erhöhte Miete zahlen.

Wenn Ihr Mieter der Erhöhung nicht zustimmt

Ihr Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB tritt nur in Kraft, wenn Ihr Mieter der Anhebung zustimmt. Tut er das nicht innerhalb von 2 Monaten nach Zugang Ihres Erhöhungsschreibens, können Sie seine Zustimmung nur noch einklagen.

Wollen Sie nicht klagen, lassen Sie damit Ihren Mieterhöhungswunsch fallen. Das hindert Sie aber nicht daran, es später noch einmal zu versuchen!

Beispiel:

Ihr Erhöhungsschreiben geht Ihrem Mieter im Juli zu. Er muss Ihnen ab Oktober die höhere Miete zahlen - vorausgesetzt natürlich, er hat Ihrem Anliegen nach § 558 BGB zugestimmt.

Erreicht die Zustimmung Ihres Mieters Sie nicht bis zum Ende des 2. Monats, nachdem er Ihr Erhöhungsschreiben erhalten hat - in obigem Beispiel also bis zum 30.9. - , stehen Sie vor einer schwierigen Entscheidung: Entweder Sie klagen jetzt innerhalb von 3 weiteren Monaten (also bis zum 31.12.) die Zustimmung Ihres Mieters zur Mieterhöhung ein oder Sie verzichten auf diese Mieterhöhung.

Entscheiden Sie sich dafür, Ihre Mieterhöhung durchzufechten, muss Ihre Klage spätestens bis zum 31.12. beim Gericht sein.

Was Sie beim Begründungsmittel "Mietspiegel" beachten müssen

Berufen Sie sich bei Ihrer Mieterhöhung nach § 558 BGB auf einen Mietspiegel, ist das ein solides Standbein, an dem Ihr Mieter nur schwer rütteln kann. Vorausgesetzt, Sie halten sich an die dort festgeschriebenen Zahlen.

Selbst wenn der Mietspiegel Ihrer Stadt bereits ein paar Jahre alt ist, hüten Sie sich davor, ihn z. B. nach dem Wohnungsmieten-Index fortzuschreiben oder sonst durch Zeitzuschläge auf den aktuellen Stand zu bringen.

Existiert für Ihre Stadt kein Mietspiegel, können Sie beim Wohnungsbauamt nachhaken, ob dort ein Mietkataster geführt wird.

Setzen Sie auf Vergleichswohnungen: 3 sind Pflicht!

Begründen Sie Ihr Erhöhungsschreiben mit 3 Vergleichswohnungen, müssen Sie deren Lage so exakt beschreiben, dass der Mieter sie mühelos finden und Ihre Angaben überprüfen kann.

Neben der Adresse müssen Sie Hinweise

- zur Ausstattung,

- zur Wohnfläche und

- der gezahlten Miete geben.

Zudem müssen Sie das Geschoss nennen und - wenn es auf dem Stockwerk mehr als eine Wohnung gibt - deren Lage ergänzen: rechts, links bzw. Mitte (BGH, Urteil v. 18.12.2002, VIII ZR 141/02, WM 2003, S. 149).

Beschreiben Sie die Lage der Wohnung so exakt wie möglich

Gibt es eine von außen erkennbare Wohnungsnummer, gehört auch diese in Ihr Erhöhungsschreiben hinein.

Existiert keine Wohnungsnummer, sollten Sie den Namen des Mieters, der in der Vergleichswohnung wohnt, nennen.

Mindestens 3 Wohnungen sollten es schon sein!

Die 3 Vergleichswohnungen sind lediglich eine Mindestanzahl. Das heißt: Mehr als 3 Wohnungen sind natürlich besser!

Fällt nämlich eine davon als unbrauchbar heraus, weil sie nicht so vergleichbar ist, wie Sie vielleicht meinten, ist Ihr Mieterhöhungsbegehren unwirksam.

Das lässt sich dann auch nicht mehr dadurch retten, dass Sie eine andere Wohnung nachschieben. Ihnen bleibt dann nur noch eines: ein neues Mieterhöhungsschreiben mit neuen Fristen loszuschicken.

Wichtig: Gibt es in Ihrer Stadt einen Mietspiegel, müssen Sie darauf in Ihrem Mieterhöhungsschreiben eingehen. Auch dann, wenn Sie Ihre Erhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründen.

Kommentare (2)

5.10.2015, 0:04 Uhr von 010670ms Profil ansehen
Mein Kommentar
8.7.2015, 11:34 Uhr von Klara Viehl Profil ansehen
Der Artikel hat mich zufriedenstellend informiert
Die Kosten steigen, aber Ihre Mieten nicht - das lässt sich ändern: Mit einer Mieterhöhung! Bemerkt nämlich sogar das Finanzamt, dass Sie zu wenig Miete verlangen, kürzt es Ihnen den Werbungskostenabzug. Einmal ganz abgesehen davon, dass sich auch Ihr Konto sehr wahrscheinlich über höhere Mietzahlungen freut.
Es besteht jederzeit während eines laufenden Mietverhältnisses die Möglichkeit, die Miete einvernehmlich nach § 557 Abs. 1 BGB zu erhöhen. Das geht so: Sie schicken Ihrem Mieter ein Schreiben mit Ihrer Wunschmiete. Empfehlenswert, aber kein Muss, ist eine kurze Begründung.
Davon träumt jeder Vermieter: Die Miete erhöht sich fast quasi wie im Schlaf. Geht das? Ja! Mit einer Staffelmiete. Bevor Sie allerdings schnell, mühelos und quasi über Nacht zu mehr Miete kommen, müssen Sie ein paar Spielregeln beachten.   Eine davon lautet: Halten Sie bitte unbedingt die Jahresfrist zwischen den einzelnen Mietstaffeln ein, sonst waren alle Verhandlungen umsonst!
Sie ist gerecht und - wenn man erst einmal weiß, wie es geht - sehr leicht zu berechnen. Die Rede ist von der wenig bekannten Indexmiete. Von allen Mieterhöhungsmöglichkeiten lässt sich dem Mieter am leichtesten "verkaufen": Mit dieser koppeln Sie die künftige Miethöhe an die Entwicklung des allgemeinen Verbraucherpreisindices.    Den Index berechnet das Statistische Bundesamt - also eine neutrale Stelle - jeden Monat neu.

 meineimmobilie.de-Tipp

Das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB ff. ist für Wohnungsvermieter ein Rettungsanker, wenn sie nicht bereits schon im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben.

 

Allerdings: Wer denkt, er könnte damit so einfach mal eben schnell die Miete erhöhen, hat sich getäuscht: Es sind einige formale Hürden zu nehmen wie z. B. das Begründungsmittel. Dabei ist der Mietspiegel noch das günstigste Begründungsmittel.