Mittwoch, 04.01.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin, Foto: © Dan Race - Fotolia.com

Neues BGH-Urteil: Mieter dürfen später ihre Miete zahlen

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Worum geht´s

Miete zahlen: Bis wann die Miete auf Ihrem Konto sein muss. 

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Mitten im Weihnachtstrubel hat der Bundesgerichtshof ein Urteil veröffentlicht, das für jedes Wohnungsmietverhältnis eine echte Sensation ist: Mieter müssen bis zum 3. Werktag im Monat lediglich die Miete überweisen. Wann das Geld dann auf Ihrem Konto ist, spielt keine Rolle mehr – selbst mit einer Rechtzeitigkeitsklausel im Mietvertrag bleibt es dabei, dass am Dritten Werktag nur das Geld auf die Reise geschickt, aber nicht am „Reiseziel“ Vermieterkonto angekommen sein muss. Damit können sich Mieter jetzt mehr Zeit zum Zahlen lassen.

Pünktlich heißt: Bis zum 3. Werktag muss nur überwiesen werden

Bis wann muss der Mieter die Miete zahlen und was heißt „zahlen“ eigentlich? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof gerade wieder einmal beschäftigt. Herausgekommen ist ein Urteil, über das sich Mieter freuen können und Vermietern Geduld abverlangt (BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15).  

Ein Mieter zahlt noch rechtzeitig seine Miete per Überweisung, wenn er seinen Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag eines Monats erteilt hat. Das Geld muss also nicht unbedingt schon am 3. Werktag auf dem Vermieterkonto angekommen sein, sondern es reicht, wenn der Mieter bis spätestens zum dritten Werktag seine Überweisung getätigt hat.

Miete zahlen: Rechtzeitigkeitsklauseln sind unwirksam

Doch das ist noch nicht alles: Formularklauseln, die etwas anderes bestimmen, sollen bei der Wohnraummiete unwirksam sein. Damit sind sogenannte Rechtzeitigkeitsklauseln gemeint, die sich in fast jedem Wohnungsmietvertrag finden.

Die lesen sich unter anderem so:

Zahlung der Miete

1. Die Gesamtmiete […] ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto-Nr. […] zu zahlen.

[…]

3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein […].“

Haben Sie so eine Rechtzeitigkeitsklausel im Mietvertrag stehen, bedeutet das: Die ist zwar unwirksam – Miete zahlen muss der Mieter natürlich trotzdem. Allerdings muss die Miete nicht bis zum 3. Werktag auf Ihrem Konto sein, sondern die Überweisung muss lediglich bis zum 3. Werktag getätigt worden sein.

Wollen Sie einem Mieter wegen Zahlungsverzugs kündigen, können Sie also nicht mehr am 3. Werktag Ihr Kündigungsschreiben wegen verspäteter Mietzahlungen aufsetzen, sondern Sie müssen noch mindestens einen Tag warten, denn es reicht auch noch, wenn die Miete einen Tag später auf Ihrem Konto ist.

Es reicht, wenn der Mieter die Miete am 3. Werktag nur überweist

Erstritten hatte sich dieses Urteil ein Mieter, der im Jahr 2013 gleich mehrmals nicht bis zum dritten Werktag des Monats seine Miete bezahlt hatte. Die Vermieterin hatte den Mieter wegen der unpünktlichen Mietzahlungen abgemahnt.

Jeweils im März, April und Mai 2014 zahlte der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des Monats in bar bei seiner Bank ein. Zusätzlich erteilte er einen Überweisungsauftrag an die Vermieterin. Das Geld wurde allerdings erst nach dem dritten Werktag auf das Konto der Vermieterin gutgeschrieben. Wegen der verspäteten Mietzahlungen kündigte die Vermieterin dem Mieter fristlos den Mietvertrag, hilfsweise ordentlich.

Die Miete muss nicht schon am Dritten Werktag auf dem Konto sein

Die Kündigung wegen der vermeintlich verspäteten Mietzahlungen war laut BGH unwirksam. Für das Gericht waren die Mieten noch rechtzeitig eingegangen, weil der Mieter seine Überweisungsaufträge jeweils am dritten Werktag des Monats erteilt hatte.

Das genüge für eine rechtzeitige Mietzahlung gemäß § 556b Abs. 1 BGB noch, denn der Mieter muss lediglich bis zum dritten Werktag seine Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) vornehmen. Natürlich muss das Mieterkonto so gedeckt sein, dass die Bank die Überweisung auch durchführt.

Dagegen muss am dritten Werktag nicht schon die Miete auf dem Vermieterkonto eingegangen sein.

Trotz Rechtzeitigkeitsklausel kommt es nicht auf den Eingang an

Zwar hatte der Vermieter im Mietvertrag stehen, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang der Miete beim Vermieter ankommt. So eine Formularklausel ist jedoch wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam.

Damit würden dem Mieter nämlich abweichend von § 556b Abs. 1 BGB das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr aufgebürdet, an denen vielleicht der Zahlungsdienstleister schuld ist. Das kann schlimmstenfalls dazu führen, dass der Vermieter schneller kündigen kann, obwohl die Bank und nicht der Mieter die Zahlung verzögert hat.

Geschäftsraummieter müssen bis zum Dritten Werktag zahlen

Der BGH hat sich schon einmal damit beschäftigt, bis wann der Mieter seine Miete zahlen muss. Dabei hat er eine Formularklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ohne jede Einschränkung auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt, gebilligt (BGH, Urteil v. 24.6.1998, XII ZR 195/96).

Jedoch ging es dabei um eine Rechtzeitigkeitsklausel in einem Gewerberaummietvertrag. Die gilt allerdings ausdrücklich nicht für Wohnungsmietverträge. 

Kommentare (3)

9.5.2017, 1:43 Uhr von vonHolly Profil ansehen
Seit dem Urteil bekomme ich meine Miete meist zwischen dem 10. und 15. Kann ich den Mieter nun auffordern mir die rechtzeitige Zahlung der Miete nachzuweisen?
4.1.2017, 18:26 Uhr von Gilhorn Profil ansehen
Zitat: "... denn es reicht auch noch, wenn die Miete einen Tag später auf Ihrem Konto ist." Je nach Geldinstitut kann es auch länger dauern.
4.1.2017, 17:01 Uhr von Matulla Profil ansehen
Das nächste BGH -Urteil wird es dem Mietrer gestatten, die Monatsmiete nicht im voraus,, sondern am Monatsende zu zahlen, da bin ich mir ganz sicher. Es muss eine Mieter nur bis zum BGH sich durchklagen.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Am liebsten sind auch Ihnen sicherlich die Mieter, die pünktlich ihre Miete zahlen und von denen Sie sonst das ganze Jahr über nichts hören. Solange die Miete pünktlich bis zum 3. Werktag auf Ihr Konto überwiesen wird, ist die Welt noch in Ordnung. Beim Berechnen des 3. Werktags jedoch haben viele Vermieter und Mieter so ihre liebe Mühe und auch der BGH sorgt mit seinem aktuellen Urteil zur Mietzahlungsfrist für viel Verwirrung.  Rechnen? Müssen Sie nicht mehr: Diese praktische Fristen-Tabelle zeigt Ihnen taggenau, bis wann die Miete auf Ihrem Konto sein muss. 
Ärgerlich, wenn Sie Ihrer Miete hinterherlaufen müssen! Was können Sie in solchen Fällen tun? Und vor allem: Wie machen Sie alles richtig? Meineimmobilie.de weiß Rat: Lesen Sie hier, wie Sie richtig reagieren, wenn Ihr Mieter ständig zu spät oder zu wenig zahlt!
Wer seine Miete nicht pünktlich oder vollständig zahlt, dem können Sie kündigen. Ab einem bestimmten Mietrückstand sogar fristlos. Allerdings können „reumütige“ Wohnungsmieter eine fristlose Kündigung einmalig innerhalb von 2 Jahren abwenden: Indem sie ihre Mietrückstände vollständig zahlen. Wie lange sich Mietschuldner dafür Zeit lassen können und wie tief sie dafür in die Tasche greifen müssen, zeigt ein aktuelles BGH-Urteil.   
Es ist nicht nur ärgerlich, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt. Manche Vermieter, die ihre Immobilienfinanzierung auf der Grundlage von Mieteinnahmen kalkuliert haben, geraten bei einem längeren Mietausfall schnell einmal ins Schwitzen.     Doch deswegen gleich einem langjährigen Mieter kündigen? Viele Vermieter zögern noch, bevor sie endgültig mit einer Kündigung die Notbremse ziehen. Wie lange Sie die fristlose Kündigung hinauszögern dürfen und ab wann Sie ein Zuwarten die Kündigung kosten kann, zeigt das neue BGH-Urteil vom 13.7.2016 zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie anhand des Kalenders den Dritten Werktag berechnen wollen, dürfen Sie den Samstag nicht als Werktag mitrechnen. Der zählt beim Berechnen der 3-Tages-Frist nicht als Werktag, weil die Banken an diesem Tag nicht arbeiten (BGH, Urteil v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09, VIII ZR 291/09).

 

Anders ist es, wenn es um das Berechnen der Kündigungsfrist geht: Da wird der Samstag zumindest dann als Werktag mitgezählt, sofern er es nicht gerade der 3. Werktag im Monat ist (BGH, Urteil v. 27.4.2005, VIII ZR 206/04). Wie es sich bei der Kündigungsfrist verhält, wenn der dritte Werktag ausgerechnet auf einen Samstag fällt, hat der BGH noch nicht entschieden. Sicherer ist es jedenfalls, wenn Ihre Kündigung schon an diesem Samstag im Briefkasten Ihres Mieters liegt.

 

Denn beim Kündigen kommt es - anders als beim Zahlen der Wohnungsmiete - nicht darauf an, wann Sie die Kündigung losgeschickt haben, sondern dass sie rechtzeitig beim Mieter ankommt.