Mittwoch, 02.04.2008 | Autor: Mirjam Büttner

Monitärer Anhaltspunkt für Vermieter

Worum geht´s

Der Mietspiegel ist ein wichtiger Anhaltspunkt für die Festlegung der Miete durch den Vermieter. Eine Mieterhöhung ist dabei immer wieder Streitpunkt.

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Topstory: Wenn Wohnungseigentümer die Miete erhöhen wollen, dient der Mietspiegel als Richtschnur und Begründungsmittel. Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter dadurch einige rechtliche Vorgaben beachten, sonst können leicht teure Fehler passieren.

Mietspiegel als Anhaltspunkt

Der Mietspiegel ist ein wichtiger Anhaltspunkt sowohl für Vermieter als auch für Mieter. In der Übersicht werden Durchschnittsmieten für den Quadratmeter je nach Größe, Ausstattung, Alter und Lage einer Wohnung angegeben. Das sind die so genannten ortsüblichen Vergleichsmieten.

Mietspiegel gibt es für viele deutsche Städte. Die meisten werden alle ein bis zwei Jahre aktualisiert und von der jeweiligen Gemeinde oder von Mieter- und Vermietervereinen herausgegeben.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes e.V. (DMB) sind etwa dreißig Prozent aller Mieterhöhungen in Deutschland fehlerhaft. Dennoch nehmen viele Mieter die Erhöhung hin. Sie wissen oft genauso wenig wie einige Vermieter, welche gesetzlichen Vorgaben befolgt werden müssen, damit eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist.

Wenn ein Vermieter die Einnahmen für seine Wohnung erhöhen will, beruft er sich meistens auf den aktuellen Mietspiegel der Stadt. "Er ist ein Instrument, um eine Mieterhöhung zu begründen", erklärt Ulrich Ropertz, Sprecher des DMB.

Hinweis auf qualifizierten Mietspiegel

Alternativ kann sich der Vermieter auf eine Mietdatenbank, einen Sachverständigen oder drei Vergleichswohnungen berufen, wenn er die Miete erhöhen will.

Falls es in der Stadt einen so genannten "qualifizierten" - also wissenschaftlich fundierten - Mietspiegel gibt, muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben darauf hinweisen.

Regelungen bei einer Mieterhöhung

Ob der Mieter die Mieterhöhung des Vermieters akzeptieren muss, hänge von der konkreten Forderung des Vermieters ab, erläutert Ropertz. So darf die Miete durch die Erhöhung nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen, und innerhalb von drei Jahren sind Erhöhungen von höchstens 20 Prozent zulässig.

Der Mieter könne die Zustimmung zu der Mieterhöhung verweigern, falls der Vermieter sich nicht an die gesetzlichen Vorschriften gehalten hat, die in diesem Fall gelten. Sie sind in den Paragrafen 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.

Darin heißt es: "Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist."

Zustimmung des Mieters

Die Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit plus die restlichen Tage des Monats, in dem er das Schreiben des Vermieters bekommen hat, um auf die Forderung zu reagieren. Wenn er die Forderung annimmt, muss er ab dem dritten Monat die erhöhte Miete bezahlen.

Stimmt er dem Mieterhöhungsverlangen innerhalb der Frist nicht zu, kann der Vermieter ihn binnen drei Monaten auf Zustimmung verklagen. Dann entscheidet ein Gericht, ob die Forderung des Vermieters rechtens ist.

Streitthema Mieterhöhung

Der Vermieterverband Haus und Grund e.V. kritisiert, dass laut Statistik Mieterhöhungen auch dann häufig nicht durchsetzbar seien, wenn der Vermieter Maßnahmen zur energetischen Modernisierungen des Hauses vornehme. Dadurch fehle den Vermietern der nötige finanzielle Spielraum, heißt es in einer Pressemitteilung des Vereins.

Mietspiegel und Mieterhöhung sind beliebte Streitthemen vor Gericht. Deshalb hat es bereits eine Fülle von Entscheidungen gegeben.

So urteilten mehrere Gerichte, dass für eine wirksame Mieterhöhungserklärung eine deutliche Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel erforderlich sei. Ausstattungen, die der Mieter bezahlt hat, dürften dabei beispielsweise nicht berücksichtigt werden.

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