Dienstag, 04.11.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Jürgen Fälchle - Fotolia.com

Modernisierung: Wann und wie Sie Ihre Miete erhöhen können

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Worum geht´s
  • Modernisierung
  • Mieterhöhung
  • Ankündigung
  • Mieterhöhungsberechnung

Wer investiert, der muss auch schauen, dass unterm Strich die Rendite stimmt. Modernisieren Sie Ihr Mietshaus, ist das ein gesetzlich anerkannter Mieterhöhungsgrund. Vorausgesetzt, Sie stellen schon von Anfang an die Weichen richtig!

Sie haben in Ihre Wohnung neue Fenster, eine Energie sparende Heizung oder einen Wasserzähler eingebaut? Dann können Sie sich mit einer Modernisierungsmieterhöhung einen Teil der Ihnen entstandenen Aufwendungen wieder von Ihrem Mieter zurückholen.

Eine Modernisierung liegt vor, wenn Sie eine dieser 7 baulichen Veränderungen nach§ 555b BGB durchführen, mit denen Sie

  1. in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig einsparen (energetische Modernisierung),
  2. nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einsparen oder das Klima nachhaltig schützen, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. mit der Sie den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren,
  4. mit der Sie den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
  5. mit denen Sie die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern,
  6. die Sie aufgrund von Umständen durchführen müssen, die Sie nicht zu vertreten haben, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. mit denen Sie neuen Wohnraum schaffen.

Neu ist seit dem MIetrechtsänderungsgesetz das: Führen Sie eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB durch, darf der Mieter die ersten 3 Monate während Ihrer Modernisierungsarbeiten trotz z. B. Baulärm und Schmutz nicht die Miete mindern.

Nicht jede Modernisierung berechtigt zur Mieterhöhung

Führen Sie eine Modernisierungsmaßnahme nach den § 555b Ziffern 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch, dürfen Sie 11 % Ihrer Umbaukosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Dagegen nicht, wenn Sie eine Modernisierung nach Ziffer 2 (Primärenergie) oder nach Ziffer 7 (neuer Wohnraum schaffen) durchführen.

An diese Fristen müssen Sie sich halten

Notieren Sie sich am besten gleich diese Termine in Ihrem Kalender:

Nach § 555c BGB müssen Sie Ihrem Mieter 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten Ihre Pläne mitteilen. Ihre Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:

1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,

2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,

3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
 

Nach Abschluss der Arbeiten können Sie Ihrem Mieter dann die Mieterhöhungserklärung zuschicken. Die erhöhte Miete muss Ihr Mieter dann 3 Monate nach Erhalt dieses Schreibens zahlen.

Modernisierung: Welche Mithilfe Sie vom Mieter verlangen können

Bauen Sie in der Mieterwohnung etwas um und müssen Sie deswegen Möbel verrücken, Teppiche zusammenrollen, Regale leer räumen oder Bilder abhängen. Bevor Sie mit Ihren Arbeiten beginnen können, ist das Ihre Angelegenheit. Ihr Mieter muss die Vorbereitungsarbeiten nur dulden - mehr aber auch nicht!

Müssen Sie deswegen sogar die Möbel des Mieters außerhalb der Wohnung lagern, gehen diese Transport- und Lagerkosten ebenfalls auf Ihre Rechnung. Hinterher muss wieder alles an den alten Platz zurück! Und der ganze Modernisierungsschmutz? Auch den müssen Sie wegwischen (AG Hamburg, Urteil v. 06.03.2007, 40 C 230/06, WM 2007, S. 445).

Wie viel mehr Miete Sie fordern können

Sie dürfen 11 % Ihrer Umbaukosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Ein Zwölftel dieses Betrags ergibt Ihren monatlichen Mieterhöhungsbetrag.

Beispiel:

Für den Umbau der Mietwohnung geben Sie 3 000 EUR an Material- und Handwerkerkosten aus. Sie können die monatliche Miete Ihres Mieters also um 27,50 EUR (11 % von 3 000 EUR = 330 EUR : 12 Monate = 27,50 EUR) erhöhen.

Sie müssen ersparte Kosten von den Umbaukosten wieder abziehen

Die obere Messlatte für Ihre Modernisierungsmieterhöhung bildet § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Danach darf Ihre Miete nach der Modernisierung maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Sparen Sie durch die Modernisierung Kosten für eine eigentlich notwendige Instandsetzung, müssen Sie diesen Betrag von den gesamten Modernisierungskosten wieder abziehen. "Fiktive Instandhaltungskosten" nennen das die Juristen.

Kündigen Sie Ihre Arbeiten unbedingt 3 Monate vorher an

Mindestens 3 Monate, bevor Sie mit Ihren Modernisierungsarbeiten beginnen, müssen Sie Ihrem Mieter Ihre Arbeiten und die deswegen geplante Erhöhung ankündigen.

Halten Sie diese Frist von 3 Monaten für die Modernisierungsankündigung ein und schicken Sie nach Abschluss der Arbeiten die Mieterhöhungserklärung an Ihren Mieter, gilt wieder eine dreimonatige Frist: 3 Monate nach Erhalt dieser Erklärung muss der Mieter die erhöhte Miete zahlen.

Kommen Sie unangekündigt, muss Sie der Mieter nicht reinlassen

Vergessen Sie, Ihre Umbauarbeiten anzukündigen, haben Sie schlechte Karten, überhaupt eine höhere Miete zu bekommen. Zum einen muss Ihr Mieter die Arbeiten nicht dulden, zum anderen kann Ihr Versäumnis Ihre Mieterhöhung generell unwirksam machen.

In einem solchen Fall kann nur noch Ihr Mieter die Mieterhöhung retten. Duldet er nämlich die Arbeiten trotz fehlender Ankündigung, besteht Ihr Mieterhöhungsrecht weiter.

Wer die Ankündigung vergisst, muss länger warten

Ein Wermutstropfen bleibt Ihnen aber dennoch. Haben Sie die Modernisierungsmieterhöhung gar nicht oder weniger als 3 Monate vor Beginn der Arbeiten (BGH, Urteil v. 19.09.2007, VIII ZR 6/07) angekündigt, verlängert sich die Frist vom Eingang der Mieterhöhungserklärung bei Ihrem Mieter bis zur Wirksamkeit der Erhöhung von 3 Monaten um zusätzliche 6 auf insgesamt 9 Monate.

Gleiches gilt, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 % übersteigt.

Beispiel:

Sie möchten im Juni Modernisierungsarbeiten in Ihrer Wohnung durchführen. Wenn Sie Ihrem Mieter diese Arbeiten sowie die Erhöhung bis zum 1.3. ankündigen, können Sie nach Abschluss der Arbeiten - z.B. am 15.6. - das Mieterhöhungsschreiben verschicken.

Ihre Erhöhung wird ab dem 1.9. wirksam. Haben Sie die Arbeiten jedoch erst am 1.4. angekündigt, wird Ihre Mieterhöhung erst ab 1.3. des folgenden Jahres wirksam, auch wenn Sie die Mieterhöhungserklärung im Juni verschicken.

Wenn Ihre Mieterhöhung um 10 % höher ausfällt als angekündigt

Statt der geplanten 3 000 EUR belaufen sich Ihre Modernisierungskosten nach Abschluss der Arbeiten auf 3 500 EUR. Ein Zwölftel von 11 % dieser Kosten sind 32 EUR - damit ist die Erhöhung um 16 % höher als die angekündigten 27,50 EUR.

Möchten Sie die Miete trotzdem um 32 EUR erhöhen und schicken Ihrem Mieter die Mieterhöhungserklärung im Juni zu, muss er statt ab dem 1.9. erst ab dem 1.3. des folgenden Jahres mehr Miete zahlen.

Wann Sie Ihr Mieterhöhungsschreiben losschicken sollten

Ihre Mieterhöhungserklärung dürfen Sie nicht vor Abschluss der Arbeiten abgeben. Haben Sie die Modernisierung beendet, gibt es keine gesetzliche Frist, innerhalb der Sie Ihr Erhöhungsschreiben an Ihren Mieter schicken müssen.

Je länger Sie also warten, umso mehr freut das Ihren Mieter. Allerdings: Allzu lange sollten Sie sich mit Ihrer Mieterhöhungserklärung dennoch nicht Zeit lassen. Sie verschenken sonst nämlich nicht nur eine Menge Geld, sondern sie könnten damit auch Ihren Erhöhungsanspruch verwirken.

Lassen Sie zwischen der Modernisierung und Ihrer Mieterhöhungserklärung sogar mehrere Jahre verstreichen, verspielen Sie damit Ihre Chance auf eine höhere Miete.

Wenn Ihr Mieter Rechnungsbelege sehen will

Vielleicht möchte Ihr Mieter die Rechnungskopien der Modernisierungsarbeiten sehen. Diese darf er am Sitz des Vermieters einsehen.

Wohnen Sie allerdings nicht im gleichen Ort, in dem sich die Mieterwohnung befindet, kann er von Ihnen verlangen, dass Sie ihm die Unterlagen am Ort des Mietobjekts vorlegen.

Dieses Recht gibt ihm § 259 BGB. Sie müssen Ihrem Mieter also, wenn er es wünscht, sämtliche Rechnungen und sonstigen Belege in geordneter Zusammenstellung nach Modernisierungsmaßnahmen und -gewerken sortiert präsentieren.

Anstelle der Einsichtnahme kann Ihr Mieter Sie auch auffordern, ihm gegen Erstattung der Auslagen Kopien der Rechnungen zu senden.

Behalten Sie das Wirtschaftlichkeitsgebot im Auge

Verlieren Sie bitte bei Ihrer Modernisierungsmieterhöhung nie das Wirtschaftlichkeitsgebot aus den Augen.

Das gilt in besonderem Maße, wenn Sie umbauen, um Energie einzusparen. Unwirtschaftlich ist Ihre Modernisierung dann, wenn Ihre Mieterhöhung doppelt so hoch ist wie die letztendlich eingesparten Energiekosten. Damit handeln Sie sich Ärger mit Ihrem Mieter ein!

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Wer sein Haus modernisieren will oder sogar muss, hat schon allein mit der Organisation viel am Hut: Angebote einholen, Handwerker organisieren und die Mieter informieren. Wer deswegen am Ende noch die Miete erhöhen will, darf nicht vergessen, die Modernisierung auch noch korrekt anzukündigen und hinterher noch ein fehlerfreies Erhöhungsschreiben loszuschicken. Ja, das ist kompliziert und zeitaufwendig. Doch nun die gute Nachricht: Es geht auch einfacher! Mit einer Modernisierungsvereinbarung. 
Ein bisschen mehr Miete jeden Monat wäre schön. Doch bisher fanden Sie es viel zu kompliziert, die Miete zu erhöhen: Zu viele Formalien, Fallen und Schreibarbeit.   Doch es geht auch einfacher: Insgesamt haben Sie als Wohnungsvermieter nämlich 5 Möglichkeiten, an mehr Miete zu kommen. Mindestens eine können sicherlich auch Sie sofort nutzen! Mit einem Mausklick hier finden Sie Ihre persönliche Mieterhöhungsstrategie.
Aktuell behauptet eine Studie der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), dass die Energiewende zwar koste, aber Deutschland von der Umsetzung erheblich profitieren würde. Die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund hingegen steht dieser Aussage kritisch gegenüber: „Eine energetische Modernisierung lohne sich für Hauseigentümer nur selten.“

 meineimmobilie.de-Tipp

Wann Sie sich eine Ankündigung sparen können
 

Wegen „Kleinigkeiten“ müssen Sie nicht gleich eine förmliche Ankündigung starten.

 

Sie können sich eine Modernisierungsankündigung sparen, wenn Ihre Mieterhöhung am Ende nicht höher ausfällt als 5 %.

 

Diese Bagatellklausel finden Sie in § 555c Abs. 4 BGB. Ein Wermutstropfen bleibt Ihnen aber dennoch: Für Ihre unangekündigte Modernisierungsmieterhöhung verlängert sich Ihre Wartefrist von 3 um zusätzliche 6 Monate auf 9 Monate.