Dienstag, 16.05.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Mietvertrag mit Indexmiete: Viel unkomplizierter als viele glauben!

Foto: © Eisenhans - Fotolia.com
Worum geht´s

Wie Sie als Vermieter eine Indexmiete vereinbaren können und welche Vorteile Ihnen eine solche Mieterhöhungsvariante bringt.

Von wegen kompliziert: Eine Indexmiete ist gerecht und - wenn man erst einmal weiß, wie es geht - sehr leicht zu berechnen. Leider ist die Indexmiete unter Vermietern noch nicht so bekannt und deswegen ziehen viele eine Staffelmiete vor - zu Unrecht!

 

Denn von allen Mieterhöhungsmöglichkeiten lässt sich dem Mieter am leichtesten eine Indexmiete "verkaufen",  weil bei einer Indexmiete keiner von beiden bestimmen kann, um wie viel sich die Miete erhöht, denn die künftige Miethöhe ist an die Entwicklung des allgemeinen Verbraucherpreisindices gekoppelt - und den berechnet jeden Monat eine völlig neutrale Stelle neu, nämlich das Statistische Bundesamt.  

Indexmiete: Damit erhöhen Sie Ihre Miete viel einfacher

Nach § 557 b BGB können Sie als Vermieter schon im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbaren. Indexmiete heißt: Die Miethöhe hängt von dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Indexmiete) ab.

Der Lebenshaltungskosten-Index ist ein neutraler Wertmesser für Ihre Miethöhe: Steigt der Index, können Sie auch Ihre Miete erhöhen, ohne dass Sie mit dem Mieter um Ihr Geld feilschen müssen oder erst mit einem Mietspiegel nachweisen müssen, dass Ihre bisherige Miete nicht mehr ortsüblich ist.

Sinkt der Index allerdings, kann auch Ihr Mieter darauf pochen, dass Sie die Miete senken. Das ist allerdings eher die Ausnahme, weil der Lebenshaltungskosten-Index kontinuierlich steigt. Deswegen taucht dieses Phänomen in der Praxis so gut wie nie auf. Dennoch dürfen Sie es im Mietvertrag nicht ausschließen: Ihre Indexklausel muss vielmehr nach oben und unten flexibel sein, sonst ist sie unwirksam!

Ein Zeitmietvertrag ist bei der Indexmiete kein Muss mehr

Eine Indexmiete ist bei Wohn- und Gewerberaummietverträgen zulässig, ganz gleich, ob Sie einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag abschließen. Vermieten Sie dagegen preisgebundenen Wohnraum, dürfen Sie keine Indexmiete vereinbaren.

Bei allen anderen Mietverträgen – ganz gleich, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Wohn- oder Gewerberaummietvertrag handelt – ist jedoch eine Indexmiete zulässig.

Doch das war nicht immer so: Noch bis zum 31.8.2001 durften Sie einen Indexmietvertrag nur abschließen, wenn Sie einen Mietvertrag auf Lebenszeit eines der Vertragspartner abschlossen haben oder dafür sorgten, dass der Mieter ihn auf eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren verlängern konnte.

Doch diese 10-Jahres-Frist gehört für Wohnungsvermieter zum Glück seit dem 1.9.2001 der Vergangenheit an. Sie können seither eine Indexmiete abschließen, ohne sich zeitlich beschränken zu müssen bzw. auf Ihr Kündigungsrecht verzichten zu müssen.

Gilt für die Indexmiete auch die Mietpreisbremse?

Ja, beim Abschluss des Mietvertrags müssen Sie sich beim Festlegen der Ausgangsmiete an die Mietpreisbremse halten.

Gilt also in dem Gebiet, in dem Ihre vermietete Wohnung liegt, eine Mietpreisbremse, dürfen Sie nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete als maximale Miete verlangen.

Ein Trost bleibt allerdings: Sie müssen sich nur beim Mietvertragsabschluss an der ortsüblichen Miete orientieren. Danach gilt für die Miethöhe keine Kappungsgrenze mehr oder ähnliches.  

Achtung: Für Gewerberaumvermieter gilt weiterhin die 10-Jahres-Frist

Gewerberaumvermieter haben es da schwerer: Für die gilt weiterhin die Mindestlaufzeit von 10-Jahren bei Abschluss des Mietvertrags!

Nur eine Erleichterung gibt es für Gewerberaumvermieter seit dem 14.9.2007: Sie brauchen für eine bisher genehmigungspflichtige Gleitklausel keine Einzelgenehmigung mehr nach § 2 PaPkG beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle einzuholen. Diese Genehmigungspflicht ist entfallen.

So berechnen Sie Ihre Indexmiete

Wenn Sie wissen wollen, um wie viel sich der Index seit der letzten Mieterhöhung erhöht oder verringert hat, klicken Sie einfach hier.

Die Indexmiete gilt mindestens für 1 Jahr

Jedes Jahr die Miete erhöhen: Geht das? Theoretisch ja, denn während der Laufzeit einer Indexmiete muss die Miete „nur“ jeweils ein Jahr unverändert bleiben. Vorher dürfen Sie keine neue Mieterhöhung losschicken. Ob das allerdings klug ist, den Mieter jedes Jahr mit einer Mieterhöhung „zu überraschen“, steht auf einem anderen Blatt.

Die beiden einzigen Ausnahmen, wann sie schon vor Ablauf eines Jahres eine Mieterhöhung durchsetzen können, ist wegen baulicher Änderungen nach § 559 BGB aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Außerdem noch, wenn Sie eine Betriebskostenerhöhung nach § 560 BGB durchführen.

Allerdings: Solange Ihre Indexmietenvereinbarung läuft, dürfen Sie keine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchführen. Hier gilt das Prinzip: Entweder Indexmiete oder Vergleichsmiete – und das sollten Sie schon beim Mietvertragsabschluss vereinbaren.

Indexmieterhöhung: Erst rechnen, dann schreiben

Bei der Wohnungsmiete ist es so, dass sich Ihre Miete nicht automatisch jeden Monat dem errechneten Indexstand anpasst. Hier unterscheidet sich die Indexmiete von der Staffelmiete, bei der sich die Miete zu den im Mietvertrag festgelegten Daten automatisch erhöht.

Ihre Indexmiete erhöht sich dagegen erst dann, wenn Sie dem Mieter auch eine Änderungserklärung zuschicken. Dafür reicht Textform nach § 126 b BGB. Das bedeutet, dass Sie nicht unbedingt einen Brief schreiben müssen, sondern auch eine E-Mail an den Mieter reicht.

In Ihrem Änderungsschreiben müssen Sie nicht nur die jeweils eingetretene Indexänderung angeben, sondern auch noch die neue Miethöhe (= die Miete ohne Vorauszahlungen) bzw. den Erhöhungsbetrag in einem konkreten Geldbetrag.

Das Gleiche gilt, wenn der Index gefallen ist und Ihr Mieter eine Mietsenkung von Ihnen verlangt.

Die höhere bzw. gesenkte Miete muss der Mieter mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zahlen.

Beispiel:

Sie schicken Ihr Mieterhöhungsschreiben im März ab. Ab Mai muss Ihr Mieter die erhöhte Miete zahlen.

Indexmiete: Manche Mietverträge haben noch eine 5-Prozent-Klausel

Wichtig zu wissen: In manchen Mietverträgen steht noch, dass eine Mieterhöhung erst dann möglich sein soll, wenn sich der Verbraucherpreisindex um einen bestimmten Prozentsatz, z. B. 5 %, oder eine bestimmte Indexpunktzahl, z. B. ab einem Indexstand von 112,0, geändert hat. Dann dürfen Sie erst die Miete erhöhen, wenn dieser Indexstand erreicht ist.

Indexmieterhöhung: Was sonst noch in Ihr Erhöhungsschreiben rein muss

Es reicht nicht, wenn Sie in Ihr Erhöhungsschreiben nur den aktuellen Index und die neue höhere Miete bzw. den Erhöhungsbetrag hineinschreiben. Zusätzlich muss noch hinein:

-       Das Basisjahr, von dem Sie bei Ihrem Preisindex ausgehen (aktuell gilt die Preisbasis 2010 = 100)

-       Der Ausgangswert, von dem Sie bei Ihren Berechnungen ausgehen (bei der ersten Erhöhung ist das der Indexwert zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, bei allen nachfolgenden Erhöhungen der zum Zeitpunkt der letzten Anpassung)

-       Der aktuelle Indexwert

-       Eventuell (je nachdem, ob es vereinbart wurde) der Prozentsatz, ab dem eine Mieterhöhung durchgeführt werden darf (Stichwort „5-Prozent-Klausel“)   

-       Die Ausgangsmiete, die Sie erhöhen wollen

-       Die neue Miethöhe bzw. der Erhöhungsbetrag   

Doch wann ist der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses genau? Dann, wenn der letzte Vertragspartner den Mietvertrag unterschrieben hat. In manchen Mietverträgen werden jedoch auch der Ausgangsindex und der Zeitpunkt, von dem später ausgegangen werden soll, im Mietvertrag gleich eingetragen.

Bei späteren Mieterhöhungen müssen Sie beim Berechnen der Mieterhöhung vom Indexwert zum Zeitpunkt, zu dem die letzte Erhöhung eingetreten ist, ausgehen.

Beispiel:

Sie schicken Ihrem Mieter den Mietvertrag am 10.4.2017. Er unterschreibt und schickt ihn zurück. Sie unterschreiben am 16.5.2017. Der Mietvertrag soll ab dem 1.6.2017 zu laufen beginnen.

Wenn Sie irgendwann die Miete erhöhen wollen, müssen Sie bei Ihren Berechnungen vom Indexwert, der im Mai 2017 galt, ausgehen.

Verschlafene Erhöhung: Dürfen Sie rückwirkend erhöhen?

Wer als Wohnungsvermieter jahrelang den Indexwert aus den Augen lässt und dabei ganz vergisst, die Miete zu erhöhen, hat schlichtweg Pech gehabt: Denn ohne Erhöhungsschreiben keine Mieterhöhung. Schicken Sie Ihrem Mieter ein Erhöhungsschreiben, gilt das nur für die Zukunft. Sie können also nicht rückwirkend die Miete erhöhen, sondern erst beginnend ab dem übernächsten Monat nach Zugang Ihres Erhöhungsschreibens.

Was es mit der Preisbasis auf sich hat

Die Preisbasis brauchen Sie, damit Sie wissen, welcher Tabelle Sie die Indexwerte entnehmen müssen. Wollen Sie die Miete Ihres Mietvertrags erhöhen, müssen Sie beide Werte der aktuellen, vom Statistischen Bundesamt berechneten Indextabelle entnehmen. Die aktuelle Preisbasis, auf der die Indextabelle basiert, ist die Preisbasis 2010 = 100.

Selbst wenn in Ihrem Mietvertrag noch eine ältere Preisbasis steht (z.B. 2005 = 100 oder 2000 = 100), dürfen Sie dennoch den Anfangs- und den aktuellen Index der amtlichen Indextabelle auf der Preisbasis 2010 = 100 entnehmen und mit diesen Zahlen rechnen.

Die Rechenformel, die Sie zur Berechnung Ihrer neuen Miethöhe brauchen, lautet:

Neuer Indexstand : alter Indexstand x 100 - 100 = prozentuale Steigerung.

Beispiel

Der Verbraucherpreisindex für Deutschland betrug zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Januar 2010 auf der Preisbasis 2010 = 100 99,0.

Der aktuelle Index für April 2017, der am 13.5.2017 veröffentlicht wurde, beträgt 109,0.

Also rechnen Sie so: 109,0 : 99,0 x 100 – 100 ergibt eine mögliche, monatliche Mieterhöhung von 10,10 %.

Bei einer Monatsmiete von 850,00 EUR entspricht das einer monatlichen Mieterhöhung von 85,85 EUR auf 935,85 EUR. 

§ 557b BGB Indexmiete

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.

(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Davon träumt jeder Vermieter: Die Miete erhöht sich fast quasi wie im Schlaf. Geht das? Ja! Mit einer Staffelmiete. Bevor Sie allerdings schnell, mühelos und quasi über Nacht zu mehr Miete kommen, müssen Sie ein paar Spielregeln beachten.   Eine davon lautet: Halten Sie bitte unbedingt die Jahresfrist zwischen den einzelnen Mietstaffeln ein, sonst waren alle Verhandlungen umsonst!

 meineimmobilie.de-Tipp

Mit einer Indexmiete erhöht sich Ihre Miete fast automatisch. Mietspiegel, 3 Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten? Brauchen Sie nicht mehr: Die brauchen Sie als Wohnungsvermieter nur, wenn Sie weder eine Staffel- noch eine Indexmiete im Mietvertrag vereinbart haben und die Miete dennoch erhöhen wollen. 

 

Mit einer Indexmiete brauchen Sie für mehr Miete lediglich noch einen Taschenrechner und ein Stück Papier für Ihr Mieterhöhungsschreiben und los geht´s.