Montag, 22.06.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © SG- design - Fotolia.com

Mietschulden: So reagieren Sie richtig, wenn Ihr Mieter ständig zu spät oder zu wenig zahlt

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Worum geht´s

Ihr Mieter zahlt ständig zu spät, zu wenig oder gleich gar nichts? So reagieren Sie richtig.

Ärgerlich, wenn Sie Ihrer Miete hinterherlaufen müssen! Was können Sie in solchen Fällen tun? Und vor allem: Wie machen Sie alles richtig?

Meineimmobilie.de weiß Rat: Lesen Sie hier, wie Sie richtig reagieren, wenn Ihr Mieter ständig zu spät oder zu wenig zahlt!

Bis wann der Mieter normalerweise seine Miete zahlen muss, steht im Gesetz: Die Miete für Wohn- und Gewerberäume ist nach §§ 579 Abs. 2, 556 b BGB jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats für diesen laufenden Monat fällig.

Sprich: Die Miete für Juni 2015 hätte bis zum 3.6.2015 auf Ihrem Konto sein müssen. Die Miete für Juli bis zum 3.7.2015 und die Augustmiete bis zum 5.8.2015.

Bitte beachten Sie: Der 3. Werktag eines Monats ist nicht identisch mit dem jeweils 3. Kalendertag im Monat.

Beispiel:

Da z. B. der 1. Mai immer ein Feiertag ist, muss der Mieter die Miete für Mai nie bis zum kalendarischen 3.5. überwiesen haben.

Nur regelmäßige Mietzahlungen zählen mit

Um zu wissen, ob Ihr Mieter mit seinem Rückstand bereits die kritische "Kündigungsgrenze" erreicht hat, dürfen Sie nur die regelmäßig vom Mieter zu zahlenden Leistungen berücksichtigen.

Dabei zählen z. B. die Miete, die Betriebskostenpauschale oder die Betriebskostenvorauszahlung mit.

Nicht mitrechnen dürfen Sie dagegen die Rückstände aus nur einmaligen Leistungen. Bleibt Ihnen Ihr Mieter also z. B. die letzte Nachzahlung aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung, die Kaution oder Schadensersatzansprüche wegen einer mutwillig zerbrochenen Fensterscheibe schuldig, rechtfertigt ein solcher Zahlungsrückstand noch keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Für derartige Rückstände bleibt Ihnen nur der Weg über einen Mahnbescheid oder eine Zahlungsklage.

Warum Ihr Mieter nicht zahlen kann, spielt keine Rolle

Für Ihr Kündigungsrecht wegen Zahlungsrückstand kommt es nicht darauf an, ob Ihr Mieter seine Zahlungsschwierigkeiten selbst verschuldet hat oder ob er wegen Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht in der Lage ist, seine Miete zu zahlen.

Der Bundesgerichtshof sieht das so: "Geld muss der Mieter haben!" (BGH, Urteil v. 04.02.2015, VIII ZR 175/14).

Das sind Ihre Möglichkeiten bei einem Mietrückstand

Der erste und einfachste Schritt für betroffene Vermieter: Mahnen Sie Ihren Mieter wegen des Zahlungsrückstands oder der ständig unpünktlichen Mietzahlung ab und drohen Sie ihm mit der Kündigung, falls er dieses vertragswidrige Verhalten fortsetzt.

Ist z. B. ein langjähriger, stets zuverlässiger Mieter zahlungswillig, aber derzeit zahlungsunfähig, können Sie mit ihm alternativ eine Ratenzahlungsvereinbarung schließen. Aber bitte immer schriftlich!

Einigen Sie sich mit Ihrem Mieter, wie viel er ab wann und bis zu welchem Termin "abstottern" darf.

Ein Mietrückstand ist ein guter Kündigungsgrund

Wollen Sie einen "schwierigen" Mieter loswerden, ist ein Zahlungsrückstand natürlich das schnellste und günstigste Mittel dafür. Hat der Mietrückstand nämlich eine gewisse Höhe erreicht, können Sie sowohl einem Wohnraum- also auch einem Gewerberaummieter fristlos kündigen. Das ist der Fall, wenn Ihr Mieter

  • mit 2 aufeinanderfolgenden Mieten (inkl. Vorauszahlungen) in Höhe von einer Monatsmiete und einem Cent in Rückstand gerät (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) oder
  • wenn seine Mietschulden aus mehreren Monaten die Mindesthöhe von 2 Monatsmieten erreicht haben.

Vermieten Sie mit der Wohnung eine Garage oder einen Stellplatz, müssen Sie die Grundmiete plus die Garagenmiete plus eventuelle Betriebskostenvorauszahlungen zusammenrechnen, um feststellen zu können, ob der Mietrückstand tatsächlich schon für eine fristlose Kündigung reicht.

Beispiel:

Sie haben mit Ihrem Mieter eine Miete von 500 EUR plus 100 EUR Betriebskostenvorauszahlung vereinbart. Im Mai überweist er Ihnen nur 300 EUR. Bis zum 3. Werktag im Juni hat er Ihnen noch gar nichts überwiesen.

Da der Mietrückstand aus 2 aufeinanderfolgenden Monaten somit über den notwendigen 601 EUR liegt, können Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen.

Gleiches würde gelten, wenn Ihnen Ihr Mieter zwar im Juni die volle Miete überweist, dafür aber im Juli und August jeweils wieder nur die Hälfte und im September sogar nur 100 EUR. Der Mietrückstand aus mehreren Monaten (Mai, Juli, August, September) beträgt dann 1.400 EUR. Da auf diese Weise ein Mietrückstand von mehr als den erforderlichen 2 Monatsmieten (1.200 EUR) aufgelaufen ist, dürfen Sie fristlos kündigen.

Zahlungsaufschub oder Kündigung: Sie müssen sich entscheiden

Zahlt Ihr Mieter nicht, müssen Sie sich entscheiden: Entweder gewähren Sie ihm einen Zahlungsaufschub (bitte immer schriftlich und nur für eine exakt geschuldete Mietzahlung) oder Sie kündigen ihm gleich.

Oft hilft auch der Hinweis an einen Wohnraummieter auf einen eventuell bestehenden Wohngeldanspruch. Mit einem sozialhilfeberechtigten Mieter fahren Sie nämlich besser als mit einer leer stehenden Wohnung!

Bezahlte Mietschulden retten den Mieter vor der Kündigung

Ihr Wohnungsmieter - nicht der Gewerberaummieter! - genießt eine Schonfrist, innerhalb derer er seine Mietrückstände begleichen und somit Ihre fristlose Kündigung wieder ungeschehen machen kann.

Diese läuft erst 2 Monate nach Zustellen der Räumungsklage ab. Zahlt Ihr Mieter innerhalb dieser Frist alle seine Mietschulden samt der laufenden Miete, macht er damit Ihre Kündigung unwirksam.

Eine Schonfrist genießt Ihr Mieter nur einmal innerhalb von 2 Jahren

Das "Spielchen": Mietrückstand - fristlose Kündigung - Nachzahlung - Unwirksamwerden der Kündigung darf sich Ihr Mieter allerdings nur einmal innerhalb von 2 Jahren leisten.

Gerät er vor Ablauf dieser 2 Jahre erneut in einen Rückstand, der eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB begründet, kann er zwar seinen Rückstand begleichen, er "fliegt" aber trotzdem.

Gerät Ihr Wohnungsmieter ein weiteres Mal innerhalb des 2-Jahres-Zeitraums in Zahlungsrückstand und kündigen Sie ihm deshalb erneut, bleibt es selbst dann noch bei der fristlosen Kündigung, wenn er sofort nach Kündigungsausspruch seine Mietschulden begleicht.

Beispiel:

Ihr Mieter zahlt bereits seit 2 Monaten seine Miete nicht mehr. Sie haben ihm deswegen fristlos gekündigt.

Weil er weder freiwillig auszieht noch seine Mietschulden begleicht, erheben Sie Räumungs- und Zahlungsklage. Diese wird Ihrem Wohnungsmieter am 1.8. zugestellt.

Er kann noch bis zum 1.10., 24 Uhr, seine Schulden bei Ihnen begleichen und Ihre Kündigung damit unwirksam machen.

Gewerberaummieter trifft es wesentlich härter!

Für Gewerberaummieter gibt es keine Schonfrist: Zahlt ein Gewerberaummieter seine (kompletten!) Mietschulden nicht, bevor Ihr Kündigungsschreiben in seinem Briefkasten landet, ist der Mietvertrag damit beendet.

Jedenfalls, wenn Sie sich nicht doch noch zu einem Fortsetzen des Vertrags umstimmen lassen.

Kommentare (2)

3.7.2015, 10:36 Uhr von revisorlein Profil ansehen
Grau ist alle Theorie. Tja, nun will also der Mieter leider nicht ausziehen denn auf der Straße will er auch nicht leben. Also Räumungsklage (kostet), evtl. Rechtsanwalt kostet. Und am Ende bleibt man auf allen Kosten sitzen, hat aber, da man das Pfandrecht auf alles Inventar ausgeübt hat (das würde nämlich sonst vom Gerichtsvollzieher mittels eines Umzugsunternehmers, das dann am Ende auch der Vermieter bezahkt, teuer eingelagert werden), einen Haufen Sperrmüll, der dann auch kostenpflichtig entsorgt werden muss. Ende vom Lied: Der Mieter hat dann in meiner Wohnung den Freitod gewählt. Die Staatsanwaltschaft hat die Wohnung versiegelt und ich konnte weitere Monate die Wohnung nicht vermieten. So kommt 1 Jahr Mietausfall und weitere immense Kosten zusammen. Und der Blöde ist der Vermieter und der Makler, die dem H4-Empfänger die Wohnung überlassen haben, in dem Irrglauben die ARGE würde bezahlen. Der ARGE war aber die Würde ihres Kunden wichtiger und hat IHM das Geld überwiesen und nicht mir. - Meine Bank hat trotzdem ihre Hypothekenzinsen verlangt und auch bekommen. Und was machen unsere Gerichte? Sie enteignen weiter die Vermieter, die ja alle Ausbeuter sind. Soziale Marktwirtschaft habe ich mir eigentlich anders vorgestellt.
25.1.2012, 13:44 Uhr von Ursula1954 Profil ansehen
Ich habe gerade schmerzlich eine weitere Information bekommen. Wenn ein Vermieter fristlos oder auch fristgemäß gekündigt hat und die Mieter ziehen nicht aus, so wird diese Kündigung unwirksam, wenn man als Vermieter nicht innerhalb von drei Monaten auch eine Räumungsklage beim Amtsgericht eingereicht hat!!!!
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Wer seine Miete nicht pünktlich oder vollständig zahlt, dem können Sie kündigen. Ab einem bestimmten Mietrückstand sogar fristlos. Allerdings können „reumütige“ Wohnungsmieter eine fristlose Kündigung einmalig innerhalb von 2 Jahren abwenden: Indem sie ihre Mietrückstände vollständig zahlen. Wie lange sich Mietschuldner dafür Zeit lassen können und wie tief sie dafür in die Tasche greifen müssen, zeigt ein aktuelles BGH-Urteil.   
Am liebsten sind auch Ihnen sicherlich die Mieter, die pünktlich ihre Miete zahlen und von denen Sie sonst das ganze Jahr über nichts hören. So lange die Miete pünktlich bis zum 3. Werktag im Monat auf Ihr Konto fließt, ist die Welt noch in Ordnung. Beim Berechnen des 3. Werktags jedoch haben viele Vermieter und Mieter so ihre liebe Mühe.   Rechnen? Müssen Sie nicht mehr: Diese praktische Fristen-Tabelle zeigt Ihnen taggenau bis wann die Miete auf Ihrem Konto sein muss. 
geld
Bis wann muss die Miete auf Ihrem Konto sein? Dazu gibt es im Gesetz eine eindeutige Regelung: Der Mieter muss die Miete zu Beginn, spätestens jedoch bis zum 3. Werktag eines Monats zahlen (§ 556 b BGB).
Mal ehrlich: Wer die Miete zahlt ist doch eigentlich egal - Hauptsache sie kommt pünktlich! Die Miete einer Lüneburger Mieterin zahlte die ARGE (Arbeitsgemeinschaft des kommunalen Trägers und der Agentur für Arbeit für Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II).
Tschüss Mieter: Wer eine Wohnung vermietet, muss früher oder später damit rechnen, dass sein lieb gewonnener Mieter irgendwann wieder auszieht - ob freiwillig oder unfreiwillig.  Allerdings müssen sich sowohl der Mieter als auch sein Vermieter dabei an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, beide Seiten einigen sich auf einen anderen - früheren - Kündigungstermin.
Eine schlimme Krankheit, ein Jobverlust oder ungeplante Kosten, die plötzlich über einen hereinbrechen: All das könnten Gründe sein, warum Ihr Mieter seine Miete nicht zahlen kann.  Beantragt er deswegen beim Jobcenter oder dem Sozialamt finanzielle Unterstützung, kann das dauern. Ob und ab wann Sie Ihrem zahlungssäumigen Mieter in dieser Situation kündigen können, klärte jetzt der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil.   
Am liebsten sind auch Ihnen sicherlich die Mieter, die pünktlich ihre Miete zahlen und von denen Sie sonst das ganze Jahr über nichts hören. So lange die Miete pünktlich bis zum 3. Werktag im Monat auf Ihr Konto fließt, ist die Welt noch in Ordnung. Beim Berechnen des 3. Werktags haben allerdings viele Vermieter und Mieter so ihre liebe Mühe. Rechnen? Müssen Sie nicht mehr: Diese praktische Fristen-Tabelle zeigt Ihnen taggenau, bis wann die Miete auf Ihrem Konto sein muss.
Es ist nicht nur ärgerlich, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt. Manche Vermieter, die ihre Immobilienfinanzierung auf der Grundlage von Mieteinnahmen kalkuliert haben, geraten bei einem längeren Mietausfall schnell einmal ins Schwitzen.     Doch deswegen gleich einem langjährigen Mieter kündigen? Viele Vermieter zögern noch, bevor sie endgültig mit einer Kündigung die Notbremse ziehen. Wie lange Sie die fristlose Kündigung hinauszögern dürfen und ab wann Sie ein Zuwarten die Kündigung kosten kann, zeigt das neue BGH-Urteil vom 13.7.2016 zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands.

 meineimmobilie.de-Tipp

Schauen Sie nicht zu lange zu, wenn Ihr Mieter ständig zu spät oder gar nicht zahlt.

 

Mahnen Sie Ihren Mieter ab und - wenn das nichts hilft - kündigen Sie rechtzeitig fristlos, bevor Ihr Mietausfallschaden noch größer wird.

 

Alternativ können Sie Ihrem Mieter natürlich jederzeit eine Ratenzahlungsvereinbarung anbieten. Legen Sie darin aber fest, bis wann und wie viel Ihr Mieter abstottern muss.