Mittwoch, 13.04.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Mietrechtsänderung 2016: Weniger Miete beim Modernisieren

Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com
Worum geht´s

Mietrechtsänderung 2016: Was der Gesetzgeber für 2016 plant

Der BGH kümmert sich um die Schönheitsreparaturen, die Betriebskosten und die Wohnflächenabweichungen. Der Gesetzgeber um bezahlbare Mieten. Dabei war das Einführen einer geringeren Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichmiete am 1.5.2013 nur der erste Akt. Der zweite Akt folgte am 1.6.2015 mit der Mietpreisbremse beim Mietvertragsabschluss. 

 

Mit einer neuen Mietrechtsänderung für 2016 soll unter anderem die Mieterhöhung bei Modernisierungen begrenzt und ein Wohnflächenparagraf eingeführt werden.

 

Ein entsprechender Gesetzentwurf hierzu hat Bundesjustizminister Maas am 12.4.2016 bereits vorgelegt. Er nennt sich "Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften" oder kürzer: Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz (2. MietNovG)

Modernisierungsumlage soll gekürzt werden

Das Bundesjustizministerium will mit einer weiteren Mietrechtsänderung, die voraussichtlich noch 2016 kommen soll, die Mieterhöhungen weiter abbremsen. Bisher war schon im Koalitionsvertrag vereinbart, dass die Modernisierungsumlage von derzeit 11 Prozent auf 10 Prozent gekürzt werden soll.

Jetzt soll es damit ernst werden: Ein entsprechender Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums vom 12.4.2016 sieht vor, dass die Vermieter statt der bisherigen 11 Prozent nur noch 8 Prozent der angefallenen Modernisierungskosten, gerechnet auf die Jahresmiete, auf die Mieter umlegen dürfen.

Beispiel:

Für den Umbau Ihrer Mietwohnung haben Sie 3.000 EUR ausgegeben. Sie können nach der derzeitigen Rechtslage die monatliche Miete Ihres Mieters also um 27,50 EUR (11 % von 3.000 EUR Modernisierungskosten = 330 EUR : 12 Monate = 27,50 EUR Mieterhöhung pro Monat) erhöhen.

Wird die Modernisierungsumlage auf 8 Prozent reduziert, können Sie Ihre Miete stattdessen nur um 20 EUR erhöhen (8 % von 3.000 EUR = 240 EUR : 12 Monate = 20 EUR Mieterhöhung pro Monat).

Mit einer neuen Kappungsgrenze und dem Absenken der Modernisierungsumlage sollen teure Luxussanierungen erschwert werden, die die derzeitigen Mieter nicht aufbringen können und deswegen ausziehen müssen.

Kappungsgrenze für Modernisierungserhöhung soll kommen

Die Kürzung der Modernisierungskosten von bisher 11 Prozent auf 8 Prozent soll nur der erste Schritt sein, die Mieten wegen einer Modernisierung zu dämpfen. In einem zweiten Schritt soll eine Kappungsgrenze nach Modernisierungen eingeführt werden.

Kappungsgrenze heißt: Sie dürfen Ihre Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums nur um einen Maximalwert erhöhen.

Konkret sollen Sie die Miete nach einer Modernisierung innerhalb der nächsten 8 Jahre nur noch um maximal 3 EUR pro Quadratmeter erhöhen dürfen (= Kappungsgrenze bei Modernisierungen).

Bisher konnten Sie bereits nach einem Jahr die nächste Modernisierungserhöhung durchführen. Die Obergrenze bildete lediglich eine Wuchermiete.  

Modernisierungserhöhungen sollen einfacher werden

Nach so viel schlechten Nachrichten, nun eine gute Nachricht: Weil Kleinvermieter oftmals mit dem komplizierten Mieterhöhungsverfahren nach einer Modernisierung überfordert sind, soll das Mieterhöhungsverfahren vereinfacht werden.

Die Vereinfachungsregelung soll jedoch nur für Modernisierungen gelten, die nicht mehr als 10.000 EUR kosten.

Bisher müssen ja von den Modernisierungskosten die Kosten abziehen, die für eine an sich fällige Reparatur gespart werden. Weil das Ermitteln der abzuziehenden Instandhaltungskosten sehr aufwendig ist, soll stattdessen in einem neuen § 559c BGB ein pauschaler Instandhaltungsabzug von 50 Prozent eingeführt werden.

Modernisierungskappungsgrenze gilt nicht im vereinfachten Verfahren

Dafür muss sich der Kleinvermieter nicht an die neue Kappungsgrenze von 3 EUR pro Quadratmieter halten. Außerdem bestimmt der neue § 559 c BGB, dass sich der Vermieter nicht mehr den Zinsvorteil eines zinslosen oder zinsverbilligten Darlehens, das er zum Finanzieren der Maßnahme aufgenommen hat, beim Berechnen der Modernisierungskosten abziehen muss.   

Ihnen bleibt dabei die Wahl: Als Vermieter können Sie wählen, ob Sie von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch machen möchten und dafür einen Instandhaltungskostenabzug von 50 Prozent in Kauf nehmen oder lieber den schwierigeren Weg gehen und von den Modernisierungskosten die tatsächlichen Instandhaltungskosten umlegen.

Zusätzlicher Modernisierungstatbestand soll eingeführt werden

Schon lange ist die Rede davon, dass der Katalog der Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB um eine zusätzliche Regelung ergänzt werden soll.

Nach dem geplanten § 555b Nummer 8 BGB soll auch ein alters- oder behindertengerechter Umbau eine Modernisierung darstellen, sofern die Wohnung hinterher auch dauerhaft von dieser Nutzergruppe (ältere Menschen und Menschen mit Behinderung) genutzt wird.

Härtegründe: Wenn die Miete teurer als das Einkommen ist

Für manch' einen Mieter kann die Modernisierung und spätere Mieterhöhung eine finanzielle Härte darstellen. Grundsätzlich sollen Mieter nicht mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete einschließlich der Heizkosten ausgeben müssen. So jedenfalls steht es im Gesetzentwurf des Justizministeriums vom 12.4.2016.

Dabei kommt es auf das Einkommen aller im Haushalt des Mieters lebenden Personen an. Also nicht nur auf das Einkommen des Mieters. 

Mietrechtsänderung: Wohnfläche soll mit ins Gesetz

Bisher hat der BGH bei einer Wohnflächenabweichung noch eine Abweichung bis zu 10 Prozent toleriert. Erst ab einer Wohnflächenabweichung ab 10 Prozent durfte der Mieter mindern oder der Vermieter nach seiner Mieterhöhung die tatsächlich größere Wohnfläche zugrunde legen. Damit muss der Mieter für nicht existente Mietflächen Miete und Betriebskosten zahlen.

Gerade hat der BGH entschieden, dass die Toleranzgrenze von 10 Prozent bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr gilt.

Künftig soll es nur noch auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen

Der Gesetzgeber sieht das ähnlich. Das Ministerium will für Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete und für Modernisierungsmieterhöhungen künftig immer die tatsächlichen Wohnflächen zugrunde legen.

Selbst bei den Betriebskosten soll es künftig auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen und nicht etwa auf die, die im Mietvertrag steht.

Flächenabweichung: Wann der Mieter künftig mindern darf 

Bei Mietminderungen ist es bisher so: Erst ab einer Flächenabweichung von mindestens 10 Prozent zulasten des Mieters darf dieser die Miete mindern. Künftig soll es so sein, dass der Mieter bei jeder noch so kleinen Flächenabweichung mindern darf, sofern er beweisen kann, dass seine Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt ist. 

Gelingt ihm dieser Beweis nicht, berechtigt eine Flächenabweichung unter 10 Prozent nach wie vor nicht zur Mietminderung, sondern gilt als unerhebliche Flächenabweichung.

Wie die Wohnfläche künftig berechnet wird

Der neue, geplante § 554 BGB regelt, wie die Wohnfläche berechnet werden soll. Mieter und Vermieter können sich bereits im Mietvertrag darauf einigen, wie die Wohnfläche berechnet werden soll:

- für bis zum 31.12.2003 bezugsfertige Gebäude: nach den §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnungen,

- ab dem 1.1.2004 bezugsfertige Gebäude: nach der Wohnflächenverordnung alternativ

- nach anderen anerkannten Regeln der Technik zur Berechnung von Wohnflächen.

Was gilt, wenn keine Wohnflächenberechnung vereinbart wurde

Steht nichts nur Wohnflächenberechnung im Mietvertrag gilt:

- Für Gebäude, die bis 2003 bezugsfertig waren, gelten die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung.

- Für neuere Gebäude soll sich die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung richten.

Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten sollen - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter - immer zu einem Viertel angerechnet werden.  

Mietschulden: Wer nachzahlt, macht die ordentliche Kündigung unwirksam

Bisher ist es so: Wem wegen Mietschulden fristlos gekündigt wird, kann die Kündigung mit einer vollständigen Zahlung seiner Mietschulden noch innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (sog. Schonfristzahlung) abwenden. Das gilt jedoch nur für eine fristlose, nicht aber für eine (hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung.

Haben Sie also dem Mieter wegen seiner Mietschulden fristlos gekündigt und nicht auch noch gleich hilfsweise ordentlich, konnte der Mieter mit dem Nachzahlen seiner Mietschulden die fristlose Kündigung unwirksam machen. Hätten Sie gleichzeitig auch ordentlich gekündigt, wäre das nicht möglich gewesen! 

Geplant ist jetzt, dass auch eine ordentliche Kündigung mit dem Begleichen der Mietschulden abgewendet werden kann. Damit erleichtert der Gesetzgeber Mietschuldnern eine Kündigung abzuwehren. 

Für den Gesetzgeber ist es kaum noch vermittelbar, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung als schärferes Mittel mit einer Nachzahlung unwirksam werden soll, eine ordentliche Kündigung aus demselben Grund jedoch nicht.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Die Regelung zur Mietpreisbremse gilt gerade mal 1 Jahr und 1 Monat. Bewirkt hat sie bisher nichts – außer vielen Diskussionen. Deswegen hat die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vorgeschlagen, die Regelung an 3 Punkten nachzubessern.   Der Fraktion Die Linke ist das noch nicht genug. Sie will, dass die Mietpreisbremse künftig bundesweit und unbefristet gilt.     Einen entsprechenden „Nachbesserungsantrag“ zur Mietpreisbremse haben beide Parteien in den Bundestag eingebracht.
Seit dem 12.4.2016 wird es ernst in Sachen Mietrechtsänderung: Der Referentenentwurf des Justizministers liegt vor. Es nennt sich "Gesetz zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften (Zweites Mietrechts-Novellierungsgesetz – 2. MietNovG)". Klingt spannend - ist es auch. Allerdings für Vermieter kein Anlass zur Freude!   Die 9 wichtigsten geplanten Gesetzesänderungen für Vermieter im Schnell-Überblick.  
Wer investiert, der muss auch schauen, dass unterm Strich die Rendite stimmt. Modernisieren Sie Ihr Mietshaus, ist das ein gesetzlich anerkannter Mieterhöhungsgrund. Vorausgesetzt, Sie stellen schon von Anfang an die Weichen richtig!
Wer sein Haus modernisieren will oder sogar muss, hat schon allein mit der Organisation viel am Hut: Angebote einholen, Handwerker organisieren und die Mieter informieren. Wer deswegen am Ende noch die Miete erhöhen will, darf nicht vergessen, die Modernisierung auch noch korrekt anzukündigen und hinterher noch ein fehlerfreies Erhöhungsschreiben loszuschicken. Ja, das ist kompliziert und zeitaufwendig. Doch nun die gute Nachricht: Es geht auch einfacher! Mit einer Modernisierungsvereinbarung. 
Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.

 meineimmobilie.de-Tipp

Eine Mietrechtsänderung wird 2016 kommen. Bleibt nur noch die Frage, was genau am Ende im Gesetzespaket alles drin steht!

 

Ziemlich sicher ist, dass es der Modernisierungsumlage an den Kragen gehen wird und eine Regelung zur Wohnfläche mit ins Gesetz soll - falls der BGH mit seiner Rechtsprechung nicht schneller ist und sich ein "Wohnflächenparagraf" damit erübrigt.