Montag, 24.10.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Marek Gottschalk - Fotolia.com

Mietpreisbremse: Einziehen und „meckern“ ist erlaubt

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Worum geht´s

Verstoß gegen Mietpreisbremse: Was gilt, wenn Ihnen der Mieter "auf die Schliche" kommt  

Zugegeben: Wenn es der Wohnungsmarkt hergibt, ist manch ein Vermieter versucht, mehr zu verlangen als es die Mietpreisbremse eigentlich erlaubt. Und viele Mieter sind auch bereit das zu zahlen, denn oft ist die Wohnungsnot so groß, dass sie froh sind, überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben. Doch kaum ist die Tinte unterm Mietvertrag trocken, sinkt die Bereitschaft mehr zu zahlen als erlaubt ist.  

Seit dem 1.7.2015 gilt bereits das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) und damit die Möglichkeit für die Bundesländer, eine Mietpreisbremse einzuführen. München hat davon seit dem 1.8.2015 Gebrauch gemacht.  

Mietpreisbremse heißt: Vermieten Sie Ihre Wohnung neu, dürfen Sie mit Ihrer Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Mietpreisbremse: So profitieren Sie von einer höheren Vormiete

Allerdings gibt es auch Ausnahmen davon, wann Sie um die Mietpreisbremse herum kommen. Eine davon lautet, dass Sie sich dann nicht an die Mietpreisbremse halten müssen, wenn Ihr Vormieter schon mehr bezahlt hat, als nach der Mietpreisbremse eigentlich erlaubt ist. Dann dürfen Sie vom neuen Mieter so viel Miete verlangen wie vom Vormieter.

Wie viel Miete Sie vom Mieter trotz Mietpreisbremse verlangen können

Selbst Münchner Vermieter müssen sich an die Mietpreisbremse halten, obwohl Wohnungen in München eher Mangelware sind und viele Mieter dafür „freiwillig“ mehr Miete zahlen.

Das nutzte ein Münchner Vermieter und verlangte von einer Mieterin im Dezember 2015 für eine 3-Zimmer Dachgeschosswohnung in der Isarvorstadt 1.300,00 EUR Warmmiete.

Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich die Mietpreisbremse orientiert, lag jedoch nur bei 910 Euro. Damit wären laut Mietpreisbremse eigentlich nur 1001 Euro erlaubt gewesen (10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete). Selbst die Vormieterin hatte „nur“ 1.110 EUR Miete gezahlt. Also 190 Euro weniger als der neue Mieter.

Wer unterschreibt und hinterher „meckert“, täuscht nicht arglistig

Der Vermieter darf laut Gesetz bei einer Mietpreisbremse jedoch maximal nur so viel Miete verlangen, wie bereits der Vormieter bezahlt hat. Deswegen hätte er mit seinem neuen Mieter nur eine maximale Miete von 1.110 Euro vereinbaren dürfen.  

Als sich der neue Mieter über die Miethöhe beschwerte, warf ihm der Vermieter arglistige Täuschung vor: Der Mieter hätte ihm vorgespielt, die vereinbarte (überhöhte) Miete zahlen zu wollen, obwohl er diese Absicht von vornherein nicht gehabt hätte, sondern vielmehr die erhöhte Miete beanstanden wollte.

Einziehen und sich dann über die Miete beschweren ist kein Anfechtungsgrund

Deswegen focht der Vermieter den Mietvertrag an und erhob Räumungsklage. Die Klage wurde abgewiesen, weil der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen hatte.

Stellt der Mieter schon vor Abschluss des Mietvertrags fest, dass der Vermieter mehr verlangt als er laut Mietpreisbremse dürfte, muss er ihn nicht auf die überhöhte Miete hinweisen. Denn mit so einer Pflicht würde laut dem Gericht die Mietpreisbremse völlig leerlaufen (AG München, Urteil v. 2.8.2016, 422 C 6013/16).

Gerade Mieter, die Ihren künftigen Vermieter schon vor Mietvertragsabschluss auf eine (unzulässige!) überhöhte Miete hinwiesen, würden die Wohnung sehr wahrscheinlich erst gar nicht bekommen, weswegen keine arglistige Täuschung vorlag. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Von wegen die Mietpreisbremse ist ein Tiger ohne Zähne. Gerade hat das erste deutsche Gericht einen Vermieter zur Rückzahlung von zu viel verlangter Miete verurteilt.   Wie hoch der Vermieter gegriffen hat und warum er einen Teil zurückzahlen musste, finden Sie hier.
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Jetzt ist es raus, was ohnehin schon alle befürchtet hatten: Das mit der Mietpreisbremse anvisierte Ziel von bezahlbaren Mieten wurde nicht erreicht. Bisher jedenfalls. Das behauptet zumindest der Deutsche Mieterbund in seiner neuesten Pressemitteilung.  Schuld daran seien die Ausnahmeregelungen, insbesondere die mit der höheren Vormiete (§ 556e BGB). Deswegen würden die Mieten weiter steigen. Damit die Mietpreisbremse dennoch greift, hat der Mieterbund auch schon gleich eine Lösung parat.
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Bei der Mietpreisbremse geht es "wie´s Brezele backe", wie wir in Baden sagen, wenn es Schlag auf Schlag geht: Denn ständig vermeldet ein neues Bundesland, dass es eine entsprechende Verordnung erlassen hat. Da kann man mal leicht den Überblick verlieren, denn zeitgleich wird teilweise auch eine Kappungsgrenzenverordnung erlassen.   Gerade hat Niedersachsen zum 1.12.2016 in 19 Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse eingeführt. Mit dabei sind die 7 ostfriesischen Inseln.   

 meineimmobilie.de-Tipp

Diese Situation ist typischerweise in Ballungsräumen mit hohen Mieten, großer Nachfrage und wenig Wohnungsangeboten anzutreffen. Bisher hat sich noch kein einziger Münchener Mieter getraut, wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse zu klagen. Zu groß ist die Angst, plötzlich ohne Wohnung dazustehen. Angeblich verstoßen viele Vermieter jedoch regelmäßig gegen die Mietpreisbremse.

 

Vor dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof ist gerade eine Klage von Haus und Grund München gegen die bayerische Verordnung der Mietpreisbremse anhängig.