Dienstag, 18.04.2017 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Chefredakteurin , Foto: © Kzenon - Fotolia.com

Mietersuche: Wie Sie den Richtigen finden und auch behalten

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Worum geht´s

- Anschlussvermietung

- Mietersuche

- Mieterselbstauskunft

- Mietvertragsabschluss

Ein Mieterwechsel steht mal wieder an. Jetzt ist Timing gefragt und ein glückliches Händchen bei der Mieterauswahl. Um es gleich einmal vorweg zu nehmen: Den perfekten Mieter gibt es nicht!

 

Dennoch müssen Sie nicht jeden nehmen, sondern nur jemanden, dem Sie Ihre Immobilie guten Gewissens anvertrauen können. Dabei sollten Sie sich bei der Mieterauswahl nicht nur auf Ihr Bauchgefühl verlassen, sondern einem möglichen Mietvertragspartner auch ein wenig auf den Zahn fühlen.

Anschlussvermietung: Kalkulieren Sie einen Zeitpuffer mit ein

Der eine zieht aus, der andere ein. Ja, wenn nur alles so glatt laufen würde mit der Anschlussvermietung, wie es sich anhört. Tatsächlich ist es aber oft so, dass es der ausziehende Mieter nicht so eilig hat, das letzte Gerümpel aus der Wohnung zu holen bzw. beim Renovieren so gepfuscht hat, dass er jetzt nochmals ran muss.

Deswegen: Gehen Sie bei einer Anschlussvermietung auf Nummer sicher! Lassen Sie zwischen dem Auszug des alten Mieters und dem Einzug des neuen Mieters mindestens 1 Monat Zeitpuffer.

Den werden Sie brauchen, wenn Ihr "alter" Mieter beispielsweise schlecht renoviert hat oder Ihr neuer Mieter darauf pocht, dass Sie noch den alten Fußboden vor seinem Einzug erneuern. 

Mietersuche: Nach der Kündigung läuft bereits der Countdown 

Wer seine Immobilie nach dem Mieterauszug wieder vermieten will, braucht ein gutes Timing. Ansonsten ist das Risiko, dass sich Ihre Mietersuche in die Länge zieht, Interessenten wieder abspringen und Ihre Wohnung am Ende leer bleibt, während Ihre Kosten weiter laufen.  

Überlegen Sie sich gut, wie Sie Ihren neuen Mieter suchen: Per Zeitungsanzeige und/oder per Internet. Über einen Makler (Provision zahlt der Vermieter!) oder per Aushang an einem "Schwarzen Brett" oder Ähnliches. Geben Sie eine Telefonnummer an, sollten Sie sicherstellen, dass auch jemand die Anrufe entgegennimmt und Besichtigungstermine vereinbart.

Nach wie vor günstig und bewährt: Die Mietersuche per Mund zu Mund Propaganda: Erzählen Sie einfach möglichst vielen Leuten davon, dass Sie einen neuen Mieter suchen. Beim Sport, im Büro, bei Geburtstagen oder beim Essen in einem Restaurant. Sie werden sehen, wie schnell jemand sagt: "Du ich kenne da einen, der sucht gerade was...!"  

Mietersuche: Erstellen Sie sich einen Besichtigungsplan

Gucken, auswählen, unterschreiben: Gehen Sie clever vor, wenn Sie Besichtigungstermine mit Mietinteressenten vereinbaren. Legen Sie beispielsweise alle Besichtigungstermine auf einen (Mittwoch) oder mehrere Tage (Mittwoch und Donnerstag), damit Sie nicht ständig zu Ihrem Haus pendeln müssen. 

Reservieren Sie einen bestimmten Tag wie z. B. den Samstag für Gespräche mit Interessenten, die in die engere Wahl kommen. Am Sonntag fällt die Entscheidung und wird der Mietvertrag unterschrieben.

Einzelne Besichtigungstermine: Der Nächste bitte...

Bestellen Sie jeden Mietinteressenten nur einzeln ein. So vermeiden Sie, dass sich eine Gruppendynamik z. B. wegen angeblicher Hellhörigkeit der Wohnung oder den knarrenden Dielen entwickelt, die sich schädlich auf Ihre Vermietungsabsichten auswirkt.

Wesentlich wirkungsvoller ist es, die Interessenten hintereinander zu bestellen. Und zwar so, dass der eine noch besichtigt, während der nächste schon wartet.

Dadurch behalten Sie den Überblick und gleichzeitig setzen Sie die Interessenten unter einen gewissen Entscheidungsdruck, während der Nächste bereits wartet. Das stärkt Ihre Position ungemein, weil die Interessenten annehmen, Sie hätten die freie Auswahl zwischen mehreren Kandidaten und während der eine noch zögert, könnte ihm der nächste schon Ihre Wohnung wegschnappen.

Verteilen Sie Ihre Mieterselbstauskunfts-Fragebögen 

Nutzen Sie die Wartezeit des nächsten Mietinteressenten, um ihm Ihren Mieterselbstauskunfts-Fragebogen zu überreichen. Den haben Sie zuvor vorbereitet und gleich mehrere Kopien davon in Ihre Tasche gesteckt.

Verlassen Sie sich bei der Mietersuche bitte nicht nur auf Ihre sicherlich gute Menschenkenntnis, sondern orientieren Sie sich auch an Fakten wie z. B. Einkommen, Familiengröße, Vorvermieter, Vertragsbeendigungsgründe usw. 

Hüten Sie sich vor unzulässigen Fragen wie beispielsweise:

  • Waren Sie schon einmal arbeitslos?
  • Möchten Sie (weitere) Kinder haben?
  • Sind Sie Mitglied im Mieterverein?

Bei solchen Fragen darf Ihr künftiger Mieter die Unwahrheit sagen. Abgesehen davon, dass solche unzulässigen Fragen nicht gerade vertrauenserweckend für Ihr künftiges Mietverhältnis wirken.

Mieterselbstauskunft: Diese Fragen sollten Sie stellen

Konzentrieren Sie sich auf Fragen, die direkt mit Ihrem künftigen Mietverhältnis zu tun haben. Dabei geht es hauptsächlich um finanzielle Fragen. Alle anderen, persönlicheren Fragen sind für Sie ohnehin Tabu. 

Zunächst sind Name und Geburtsdatum der Interessenten wichtig. Bei komplizierten Namen: Am besten den Personalausweis kopieren! Das Geburtsdatum, um nicht versehentlich einen Vertrag mit einem Minderjährigen abzuschließen. Außerdem kann es dabei helfen, den Mieter besser zu identifizieren, zum Beispiel wenn er eines Tages plötzlich verschwindet und Sie ihn ausfindig machen müssen.

Darüber hinaus sind die folgenden Fragen wichtig:

  • Aus welchen Gründen hat Ihr bisheriges Mietverhältnis geendet und warum möchten Sie hier einziehen?
  • Welchen Beruf üben Sie aus und seit wann?
  • Möchten Sie Tiere halten?
  • Wie viele Personen sollen einziehen? Welche?

Eine Frage des Geldes: Auch heikle Fragen müssen sein

Fragen nach dem Einkommen sind zwar oft peinlich, aber entscheidend dafür, ob Sie künftig Ihre Miete bekommen oder nicht.

Fragen Sie deswegen - am besten in Ihrem Fragebogen - wie hoch das monatliche Nettoeinkommen Ihres Mieters ist und ob gegen ihn im Zeitraum der letzten 5 Jahre Pfändungen vorgenommen wurden, er eine eidesstattliche Versicherung abgeben musste oder er einen Verbraucherinsolvenzantrag gestellt hat. Dies sind zwar etwas heikle Fragen - die müssen Sie aber stellen, wenn Ihnen an einer sicheren Miete gelegen ist!

Am besten Sie lassen sich die Antworten schriftlich geben. Am einfachsten funktioniert das mit einer unterschriebenen Mieterselbstauskunft. Damit werden Sie einen Mieter, der Sie in der Mieterselbstauskunft belogen hat, im Notfall auch schnell wieder los!

Mieterselbstauskunft: Ungeliebt, aber unentbehrlich

Klar, füllt kein Mieter gern eine Mieterselbstauskunft aus. Wollten Sie so viel über sich preisgeben? Dennoch ist ratsam, auf eine Mieterselbstauskunft zu pochen. 

Weigert sich ein Mieter die auszufüllen, kann es auch daran liegen, dass er etwas zu verbergen hat. Erklären Sie Ihrem Mieter einfach, warum Sie diese Fragen stellen müssen und berichten Sie von Ihren bisher eventuell schlechten Erfahrungen mit nicht zahlenden Mietern.

Mietersuche: So entscheiden Sie sich für den Richtigen

Kommen mehrere Interessenten in Frage, müssen Sie sicherlich dennoch Zugeständnisse machen, denn den "idealen" Mieter gibt es nicht. Überzogene Vorstellungen, wie Ihr perfekter Mieter zu sein hat, stehen Ihrem Mietvertragsabschluss nur im Weg. 

Allerdings: Zu große Kompromisse sollten Sie nicht eingehen. So beispielsweise, wenn Sie nur alleinstehende Mieter im Haus haben und jetzt eine 5-köpfige Familie mit Kleinkindern einziehen will. Passt das in die Sozialstruktur Ihres Hauses oder gefährden Sie damit nur den Hausfrieden?

Schlimmstenfalls gelangen Sie zu der Erkenntnis, dass es besser ist weiterzusuchen statt den Erstbesten zu nehmen. Starten Sie dann einen zweiten Versuch, denn es ist sicherlich günstiger, gar nicht zu vermieten als an einen Mieter, bei dem Sie eigentlich jetzt schon das Gefühl haben, dass Sie sich nur Ärger einhandeln.

Mieterauswahl: Veranstalten Sie kein Verhör

Trau', schau', wem?: Versetzen Sie sich bei der Mietersuche auch in die Lage der Leute, die sich für Ihre Wohnung interessieren. Niemand lässt gern ein Verhör über sich ergehen. Beschränken Sie sich deswegen auf die wesentlichen Fragen und versuchen Sie, den Interessenten nicht zu offensichtlich auszuhorchen.

Besser: Versuchen Sie mit den Interessenten ein lockeres Gespräch im Plauderton aufzubauen. So ein Gespräch wirkt entkrampfend und zudem entlocken Sie damit dem Mietinteressenten so noch die eine oder andere Information, die er so vielleicht nicht in Ihrem Fragebogen preisgegeben hätte.

Wie das funktionieren soll? Erzählen Sie beispielsweise etwas über die Wohnung oder die Geschichte des Hauses. Oder eine Anekdote über den letzten Mieter - natürlich nur, wenn es denn etwas Nettes ist, wie z. B. dass er eine Nachbarin geheiratet hat oder ausziehen muss, weil er einen Job im Ausland erhalten hat. So etwas wirkt vertrauensbildend.

Kurz vor der Unterschrift: Klären Sie wichtige Vertragsinformationen

Informieren Sie Ihren Mietinteressenten über wichtige Modalitäten Ihres Mietvertrags. Beispielsweise, dass Sie immer gern eine Staffelmiete vereinbaren oder nur einen Zeitmietvertrag abschließen wollen, weil Ihre Tochter in 3 Jahren 18 ist und sie sehr wahrscheinlich in die Wohnung einziehen will. 

Auf jeden Fall sollten Sie derartige wesentliche Vertragsmodalitäten möglichst frühzeitig ansprechen, sonst müssen Sie hinterher - wenn Sie bereits allen anderen Interessenten abgesagt haben! - mühsam mit dem Mieter feilschen.

Was Ihnen "die üblichen" Datenbanken bringen

Schon seit einiger Zeit gibt es im Internet Datenbanken, in denen angeblich die Namen von "Mietnomaden" gelistet sind. Also von Mietern, die planmäßig die Miete prellen und plötzlich verschwinden oder sich aus der Wohnung rausklagen lassen, bevor sie "weiterziehen".

Allerdings arbeiten nicht alle diese Datenbanken wirklich seriös. Prüfen Sie deswegen, wie die Daten in das Verzeichnis gelangen. Auf die meisten dieser Datenbanken haben auch die Datenschützer ein Auge. Deswegen dürfen dort häufig nur rechtskräftig ergangene Urteile eingetragen werden.

Wurde aber ein "Mietpreller" nie verklagt, werden Sie ihn dort auch nicht finden!

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Ratgebern, E-Books, Loseblattwerken, ...
Heidi Schnurr
Mal Hand aufs Herz: Wann haben Sie das letzte Mal auf eine kleine Notlüge zurückgegriffen? Eine Mieterin aus München hat das bei ihrem Mietvertragsabschluss getan. Als ihr der Vermieter auf die Schliche kam, rächte sich das bitter!   Als Vermieter müssen Sie nämlich nicht bei jeder Notlüge gleich beide Augen zudrücken - und erst recht nicht, wenn es um die Einkünfte Ihres Mieters in der Mieterselbstauskunft geht!
Lug` und Trug`: Wenn ein Mietverhältnis bereits so beginnt, endet es selten gut. Wollen Sie sich von einem Mieter verabschieden, der Sie bereits beim Mietvertragsabschluss belogen hat, müssen Sie schnell sein.  
Von einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, einer Vorvermieterbescheinigung oder einem Mieterzeugnis haben Sie sicher auch schon gehört. Vielleicht gehören Sie ja selbst zu den Vermietern, die vor dem Mietvertragsabschluss vom potenziellen Neumieter eine solche Bescheinigung des Vorvermieters sehen wollen. Auf der anderen Seite ist es so: Will Ihr Mieter ausziehen und bittet er Sie darum, ihm so eine Bescheinigung auszustellen, begeben Sie sich auf einen schmalen Grat: Ein falsches Wort und ruckzuck sind Sie Ihre Nachzahlung los!
„Drum prüfe, wer sich ewig bindet, ob sich nicht doch was Bessres findet“ lautet eine alte Weisheit bei der Partnersuche. Die lässt sich auch sehr gut auf die Mieterauswahl übertragen, denn auch hier kann´s teuer enden, wenn Sie sich für den Falschen entscheiden.    Für viele Vermieter ist das wichtigste Auswahlkriterium bei der Mieterauswahl die Zahlungsfähigkeit des Mieters. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Eine Mieterselbstauskunft schützt Sie natürlich nicht davor, betrogen zu werden. Macht Ihr Mieter allerdings in einem wesentlichen Punkt falsche Angaben, haben Sie seine Lüge wenigstens schwarz auf weiß, so dass Sie den Mietvertrag wegen "arglistiger Täuschung" anfechten können bzw. - falls der Mieter bereits eingezogen ist - den Mietvertrag fristlos kündigen können. 

 

Wichtig zu wissen: Niemand ist verpflichtet, eine solche Auskunft zu erteilen. Auf der anderen Seite sind Sie aber natürlich auch nicht verpflichtet, Ihre Wohnung an jemanden zu vermieten, der Ihnen keine Auskunft erteilt.

 

Viele Mieter werden es als Zumutung empfinden, ihr monatliches Nettoeinkommen und ihre Arbeitgeber anzugeben für die vage Aussicht, eine Wohnung zu bekommen. Deswegen müssen Sie selbst abwägen, was Sie Ihren Interessenten an (zulässigen!) Fragen abverlangen können.