Donnerstag, 13.03.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Robert Kneschke - Fotolia.com

Mieterhöhung: Wie Sie schneller zu mehr Miete kommen

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Worum geht´s

Welche verschiedenen Wege es gibt, eine Mieterhöhung durchzusetzen. 

Die Kosten steigen, aber Ihre Mieten nicht - das lässt sich ändern: Mit einer Mieterhöhung! Bemerkt nämlich sogar das Finanzamt, dass Sie zu wenig Miete verlangen, kürzt es Ihnen den Werbungskostenabzug.

Einmal ganz abgesehen davon, dass sich auch Ihr Konto sehr wahrscheinlich über höhere Mietzahlungen freut.

Steht ein Mietwechsel bevor, ist die Sache einfach - noch jedenfalls. Dann müssen Sie einfach nur eine höhere Miete in den Mietvertrag schreiben.

Während eines laufenden Mietverhältnisses ist es dagegen schon schwieriger. Dabei ist die sogenannte "einvernehmliche Mieterhöhung" oft der schnellste Weg, um mehr Geld für die vermieteten Räume zu bekommen.

Stimmt Ihr Mieter der nicht zu, bleibt Ihnen noch das "förmliche" gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 ff BGB.

Jeder Wohnungsvermieter hat ein Mieterhöhungsrecht

Wenn Sie als Wohnungsvermieter die Miete erhöhen wollen, haben Sie dafür sicherlich gute Gründe. Die brauchen Sie auch, wenn es nach dem Gesetz geht. Denn die Paragraphen 558 ff. BGB schränken Ihr gesetzliches Mieterhöhungsrecht kräftig ein, wenn Sie es nicht korrekt begründen können.

Ohnehin können Sie sich auf Ihr gesetzliches Mieterhöhungsrecht nach § 558 ff. BGB nur berufen, wenn Sie nicht ohnehin bereits eine Staffelmiete (§ 557 a BGB) oder eine indexierte Miete (§ 557 b BGB) vereinbart haben. 

Wer das bei Mietvertragsabschluss versäumt hat, muss nicht jahrelang auf seiner einmal vereinbarten Miete sitzen bleiben, sondern kann sich auf sein gesetzliches Mieterhöhungsrecht nach den Paragraphen 558 bis 560 BGB berufen.

Wie ausführlich Sie Ihre Mieterhöhung begründen müssen

Nach Paragraph 558 BGB dürfen Sie als Vermieter die Miete nur dann erhöhen, wenn Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen dem Mieter ausführlich begründen können. 

Sie müssen dem Mieter schwarz auf weiß anhand des Mietspiegels, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, dreier Vergleichswohnungen oder in einem Sachverständigengutachten nachweisen, dass Sie seine Miete tatsächlich nur auf das ortsübliche Preisniveau anheben wollen.

Haben Sie erst einmal diese Hürde genommen und Ihrem Mieter das Mieterhöhungsverlangen zugeschickt, müssen Sie seine Zustimmung abwarten - schlimmstenfalls müssen Sie die sogar einklagen!

Modernisierungsmieterhöhung: Das ist Ihr Vorteil 

Wollen Sie die Miete wegen einer Modernisierung nach Paragraph 559 BGB erhöhen, hat die gegenüber dem gesetzlichen Mieterhöhungsrecht nach Paragraph 558 BGB einen entscheidenden Vorteil: Sie brauchen dazu nicht die Zustimmung Ihres Mieters.

Es handelt sich bei einer Modernisierungserhöhung nämlich nicht um ein Mieterhöhungsverlangen, sondern um eine Mieterhöhungserklärung.

Haben Sie Ihre Erhöhung vorher korrekt angekündigt und die Modernisierungskosten ordnungsgemäß auf den Mieter umgelegt, haben Sie auch einen Anspruch auf die erhöhte Miete. Zahlt Ihr Mieter nicht, können Sie ihn direkt auf Zahlung verklagen, während Sie bei einem Mieterhöhungsverlangen nach Paragraph 558 BGB den Mieter zunächst auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen müssten, bevor Sie mehr Miete bekommen.

Schnell und günstig: Die einvernehmliche Mieterhöhung

Am schnellsten kommen Sie an Ihr Mieterhöhungsziel, wenn Sie sich mit Ihrem Mieter auf eine einvernehmliche Mieterhöhung einigen. Eine solche Vereinbarung ist nach Paragraph 557 Abs. 1 BGB erlaubt.

Die Sache hat nur einen Haken: Sie haben keinen Anspruch darauf, dass Ihr Mieter Ihrer einvernehmlichen Mieterhöhungserklärung zustimmt. Ihr Vorteil ist allerdings: Sie müssen weder nach Vergleichswohnungen suchen noch irgendwelche Fristen einhalten!

Deswegen: Auf jeden Fall einen Versuch beim Mieter starten! Sieht es Ihr Mieter nicht ein, mehr Miete zu zahlen, bleibt Ihnen immer noch die Möglichkeit, die Miete gemäß dem Verfahren von Paragraph 558 BGB zu erhöhen.

Was Sie Ihrem Mieter schreiben können:

...wenn ich mich heute mit einem Mieterhöhungsvorschlag an Sie wende, so liegt dies daran, dass sich Ihre Miete trotz gestiegener Kosten und Mietpreissteigerungen in der Vergangenheit nicht geändert hat.

Der Netto-Mietzins für Ihre Wohnung beträgt seit dem .................... monatlich unverändert ............... Euro. Dies ergibt bei ..... qm einen Mietzins von ..... Euro/qm.

Dies entspricht allerdings schon seit einiger Zeit nicht mehr dem Mietzins vergleichbarer Wohnungen. Die ortsübliche Miete, auf die der Vermieter nach § 558 BGB einen gesetzlichen Anspruch hat, liegt für Ihre Wohnung schon seit geraumer Zeit bei mindestens ............... Euro/qm, so dass nunmehr leider eine Mietzinsanhebung notwendig wird.

Ich schlage Ihnen deshalb eine Anhebung der Netto-Miete um ............... Euro auf ............... Euro monatlich vor, beginnend ab dem ..............., und bitte Sie, mir binnen 14 Tagen Ihre Zustimmung zu diesem neuen Mietpreis auf dem beigefügten Doppel zu bestätigen.

Die Höhe der neben der Miete zu entrichtenden weiteren Zahlungen (wie z. B. Betriebskosten, Garage usw.) wird hiervon nicht berührt. Sie sind neben der Miete in der bisherigen Höhe weiter zu entrichten.

Ich würde mich freuen, wenn wir die Angelegenheit auf diese Weise schnell und unkompliziert erledigen könnten, und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Mehr Miete – ja das wäre schön. Allerdings: Schreiben Sie jetzt Ihrem Mieter einfach nur ein Brieflein, indem Sie mehr Miete fordern, könnte das zwar erfolgreich sein – rechtlich korrekt ist es aber nur, wenn der Mieter zustimmt oder Ihr Mieterhöhungsschreiben gleich den Formalien der § 558 ff BGB entspricht.
Sie ist gerecht und - wenn man erst einmal weiß, wie es geht - sehr leicht zu berechnen. Die Rede ist von der wenig bekannten Indexmiete. Von allen Mieterhöhungsmöglichkeiten lässt sich dem Mieter am leichtesten "verkaufen": Mit dieser koppeln Sie die künftige Miethöhe an die Entwicklung des allgemeinen Verbraucherpreisindices.    Den Index berechnet das Statistische Bundesamt - also eine neutrale Stelle - jeden Monat neu.
Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.
Es besteht jederzeit während eines laufenden Mietverhältnisses die Möglichkeit, die Miete einvernehmlich nach § 557 Abs. 1 BGB zu erhöhen. Das geht so: Sie schicken Ihrem Mieter ein Schreiben mit Ihrer Wunschmiete. Empfehlenswert, aber kein Muss, ist eine kurze Begründung.

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Schnell zu mehr Miete: Ja, das geht! Mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung. Viele Vermieter hatten damit bereits Erfolg.

 

Allerdings muss Ihr Mieter dabei natürlich mitspielen - und das ist leider der Haken an der Sache!