Samstag, 01.03.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Piotr Marcinski - Fotolia.com

Mieterhöhung: So gehen Sie Schritt für Schritt vor

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Worum geht´s

Wie Sie Ihre Miete erhöhen können.

Mehr Miete – ja das wäre schön. Allerdings: Schreiben Sie jetzt Ihrem Mieter einfach nur ein Brieflein, indem Sie mehr Miete fordern, könnte das zwar erfolgreich sein – rechtlich korrekt ist es aber nur, wenn der Mieter zustimmt oder Ihr Mieterhöhungsschreiben gleich den Formalien der § 558 ff BGB entspricht.

Antwortet Ihr Mieter nicht, auf Ihr freundliches Mieterhöhungsschreiben und überweist er Ihnen auch nicht freiwillig gleich die gewünschte höhere Miete, bleibt Ihnen nur das förmliche Mieterhöhungsverfahren nach § 558 ff. BGB.  

Mehr Miete - und das ohne Zusatz im Mietvertrag! 

Das verhilft Ihnen selbst dann zur ortsüblichen Miete, wenn Sie dazu nichts im Mietvertrag geregelt haben. Wer dagegen schon im Mietvertrag eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart hat, kann nicht noch zusätzlich vom gesetzlichen Mieterhöhungsrecht nach § 558 ff. BGB Gebrauch machen.

Wichtig: Auf das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 ff. BGB können sich nur als Wohnungsvermieter berufen. Gewerberaumvermietern steht diese Mieterhöhungsmöglichkeit nicht zu. 

Sofern Sie also Wohnungsvermieter sind und Ihr Mieter nicht ohnehin schon die ortsübliche Miete zahlt, kann´s losgehen:

Haben Sie und Ihr Mieter eine (sehr seltene!) Festmiete, eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart?

Fest-, Index-, Staffelmiete: Was sagt Ihr Mietvertrag?

Falls „Ja“: Dann müssen Sie bei einer Festmiete oder Staffelmiete warten, bis der vereinbarte Zeitraum beendet ist. Erst danach ist eine Mieterhöhung möglich. Für die Indexmiete gilt: Falls die nicht befristet ist, bleibt es bei diesem Mieterhöhungsrecht.

Während eine Fest-, Index- oder Staffelmiete läuft, ist eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete nicht möglich. Sie sind vielmehr an die im Mietvertrag festgelegte Festmiete bzw. Mietstaffeln gebunden.

Welche Unterlagen Sie für Ihre Mieterhöhung benötigen

Für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (= § 558 ff. BGB) brauchen Sie ein Begründungsmittel. Der Mietspiegel ist eins von vier Begründungsmittel, die im Gesetz stehen.

Wo Sie einen Mietspiegel herbekommen

Den Mietspiegel für Ihre Gemeinde oder Stadt erhalten Sie bei den örtlichen Haus- und Grundbesitzervereinen oder Ihrer Gemeinde bzw. Stadt. Aus den darin angegebenen Mieten können Sie die durchschnittliche Miete vor Ort leicht herausfinden.

Existiert in Ihrer Gemeinde oder Stadt sogar ein qualifizierter Mietspiegel, müssen Sie den zur Begründung Ihres Mieterhöhungsverlangens heranziehen.

Kein Mietspiegel? Nennen Sie Vergleichswohnungen

Sie können Ihre Mieterhöhung statt mit einem Mietspiegel auch mit (mindestens!) drei Vergleichswohnungen begründen. 

Prüfen Sie dabei, ob die genannten Wohnungen auch wirklich mit Ihrem Objekt vergleichbar sind und nicht wegen einzelner abweichender Merkmale sofort vom Mieter angefochten werden können.

Sachverständigengutachten: Hilfreich, aber teuer

Sie können Ihre Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch mit einem Sachverständigengutachten begründen. Das sollten Sie dann aber schon in Auftrag geben, bevor Sie Ihrem Mieter die Mieterhöhung schicken.

Kappungsgrenze: Maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren

Bedenken Sie schon im Vorfeld, dass Sie sich an die Kappungsgrenze halten müssen. Das bedeutet: Sie dürfen Ihren Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % erhöhen. In einem wohnungsknappen Gebiet sind es sogar nur 15 % innerhalb von 3 Jahren.

Welche Gebiete bzw. Stadteile darunter fallen, sollten Sie gerade in Großstädten bei Ihrer Gemeinde erfragen. In Berlin, München und Hamburg gilt die 15 % bereits.

Liegt Ihre letzte Mieterhöhung länger als 3 Jahre zurück, müssen Sie sich darum keine Sorgen machen! Dann können Sie jetzt nur noch überlegen, ob Sie gleich „in die vollen gehen“ und auf einen Schlag die Miete um 20% bzw. 15 % erhöhen.

Ganz oder häppchenweise: Sie haben die Wahl!

Falls Sie erst kürzlich bereits Ihre Miete z.B. um 10 % erhöht haben und jetzt „nachlegen“ wollen: Beachten Sie bitte die Jahressperrfrist. Das bedeutet: Zwischen Ihrer letzten Mieterhöhung bzw. dem Einzug des Mieters in die Wohnung müssen mindestens 12 Monate vergangen sein.

Andernfalls ist Ihre Mieterhöhung unzulässig.

An wen Sie Ihrer Mieterhöhung adressieren

Schreiben Sie alle Mieter, die im Mietvertrag eingetragen sind, in das Adressfeld Ihrer Mieterhöhung.

Haben Sie Ihre Wohnung gerade erst neu erworben oder geerbt, sollten Sie vor dem Losschicken Ihrer Mieterhöhung nochmal einen Blick ins Grundbuch werfen: Sind Sie bereits dort als Eigentümer eingetragen bzw. besitzen Sie bereits einen Erbschein?

Erhöhen für einen anderen: Vollmacht mitschicken!

Überlassen Sie die Mieterhöhung Ihrem Anwalt oder Hausverwalter oder übernehmen Sie als Hausverwalter diese Aufgabe für einen Wohnungseigentümer, gilt: Fügen Sie Ihrem Mieterhöhungsschreiben unbedingt eine entsprechende Vollmacht im Original bei.

Mieterhöhung: Die richtige Wohnfläche ist ein Muss  

Lieber etwas zu groß als zu klein. So lautet die Faustregel für Ihr Mieterhöhungsschreiben. Überprüfen Sie deswegen zur Sicherheit nochmals die Wohnungsgröße.

Sollte sich hier zu Ihren Ungunsten ein Fehler eingeschlichen haben (weil Sie z.B. die Wohnungsgröße zu klein angegeben haben), können Sie die Quadratmeterzahl nicht nachträglich nach oben anpassen.

Andererseits gilt: Haben Sie die Wohnungsgröße größer angegeben als sie tatsächlich ist, kann Ihr Mieter ab einer Abweichung von 10 % auf die wahre Wohnungsgröße bestehen.  

Vor dem Losschicken: Alle Unterlagen vollständig?

Ganz gleich, auf welches Begründungsmittel Sie sich bei Ihrer Mieterhöhung berufen: Fügen Sie die dazugehörigen Unterlagen (Kopie des einschlägigen Mietspiegelrasters, Liste der Vergleichswohnungen oder das Sachverständigengutachten) Ihrem Mieterhöhungsschreiben bei.

Überprüfen Sie, ob diese vollständig und vor allem selbsterklärend sind.

Nach dem Losschicken: Bis wann der Mieter reagieren muss

Der Mieter muss einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmen. Dafür hat er nur 2 Monate (gerechnet ab dem Zugang Ihres Mieterhöhungsschreibens) Zeit. Hören Sie nichts von Ihrem Mieter – was öfters mal vorkommt – tritt Ihre Mieterhöhung nicht in Kraft, es sei denn Sie klagen die Zustimmung Ihres Mieters zur Mieterhöhung ein. Klagen Sie nicht innerhalb von 6 Monaten, „verfällt“ diese Mieterhöhung.

Stimmt Ihr Mieter zu, muss Ihr Mieter vom Beginn des 3. Monats an, der auf den Zugang der Erklärung folgt, die erhöhte Miete zahlen. Erhält Ihr Mieter also irgendwann zwischen dem 1.4. und dem 30.4. Ihr Mieterhöhungsschreiben, muss er ab dem 1.7. mehr Miete zahlen.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Die Kosten steigen, aber Ihre Mieten nicht - das lässt sich ändern: Mit einer Mieterhöhung! Bemerkt nämlich sogar das Finanzamt, dass Sie zu wenig Miete verlangen, kürzt es Ihnen den Werbungskostenabzug. Einmal ganz abgesehen davon, dass sich auch Ihr Konto sehr wahrscheinlich über höhere Mietzahlungen freut.
"Ein Milliardengeschenk für Vermieter!", so nannte der Mieterbund damals noch ein BGH-Urteil zur Wohnfläche, dass dem Vermieter eine "Toleranzgrenze" von 10 % zugestand, wenn er sich zu seinen Gunsten verrechnet hatte.   Doch mittlerweile haben sich die Zeiten geändert - und zwar zum Nachteil des Vermieters. Was tatsächlich dahinter steckt und wann sich Vermieter bei ihrer nächsten Mieterhöhung freuen können, lesen Sie jetzt auf meineimmobilie.de.
Seit dem 1.5.2013 ist die Mietrechtsänderung in Kraft. Große Verwirrung herrscht allerdings nach wie vor darüber, wann und um wie viel der Vermieter die Miete erhöhen darf. Nach § 558 BGB dürfen nämlich die Landesregierungen die Kappungsgrenze von den üblichen 20 % auf 15 % innerhalb von 3 Jahren senken. 
Davon träumt jeder Vermieter: Die Miete erhöht sich fast quasi wie im Schlaf. Geht das? Ja! Mit einer Staffelmiete. Bevor Sie allerdings schnell, mühelos und quasi über Nacht zu mehr Miete kommen, müssen Sie ein paar Spielregeln beachten.   Eine davon lautet: Halten Sie bitte unbedingt die Jahresfrist zwischen den einzelnen Mietstaffeln ein, sonst waren alle Verhandlungen umsonst!
Sie ist gerecht und - wenn man erst einmal weiß, wie es geht - sehr leicht zu berechnen. Die Rede ist von der wenig bekannten Indexmiete. Von allen Mieterhöhungsmöglichkeiten lässt sich dem Mieter am leichtesten "verkaufen": Mit dieser koppeln Sie die künftige Miethöhe an die Entwicklung des allgemeinen Verbraucherpreisindices.    Den Index berechnet das Statistische Bundesamt - also eine neutrale Stelle - jeden Monat neu.

 meineimmobilie.de-Tipp

Es gibt mehrere Wege zu mehr Miete. Wer nicht bereits in seinem Mietvertrag eine Staffel- oder Indemiete vereinbart hat, kann sich auf sein gesetzliches Mieterhöhungsrecht berufen. 

 

Noch einfacher geht es mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung.Allerdings: Dabei können Sie den Mieter nicht zur Unterschrift zwingen! Einen Versuch ist sie dennoch wert.