Donnerstag, 07.01.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin , Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Mieterhöhung: In welchen Städten bereits eine Kappungsgrenze gilt

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Worum geht´s

Wann und wo die niedrigere Kappungsgrenze in Deutschland gilt.

Wer als Wohnungsvermieter im laufenden Mietverhältnis seine Miete erhöhen will, stößt gleich auf zwei Grenzen: Die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze.

Um es vorweg zu nehmen: An beide müssen Sie sich halten! Allerdings ist die Kappungsgrenze neuerdings nicht in allen Städten gleich hoch. Teilweise gilt noch die bisherige Kappungsgrenze von 20 Prozent, teilweise jedoch die seit dem 1.5.2013 eingeführten 15 Prozent.

Weil hier jedes Bundesland sein eigenes Süppchen kocht, ist es schwer, den Überblick zu behalten. Noch dazu wenn Bundesländer wie Bayern per Mieterschutzverordnung mal eben die Städte, in denen eine Kappungsgrenze gelten soll, ändert. Diese Tabelle zeigt, in welchen Städten bereits eine geminderte Kappungsgrenze von 15 % gilt.

Begehen Sie jetzt nicht den Fehler, den vor Ihnen schon viele Vermieter begangen haben: Sie haben die Kappungsgrenze mit der ab dem 1.6.2015 geltenden Mietpreisbremse verwechselt. 

Auf die Mietpreisbremse kommt es beim Neuabschluss eines Mietvertrags an. Auf die Kappungsgrenze dagegen, wenn Sie in einem bereits laufenden Mietverhältnis die Miete erhöhen wollen.

Kappungsgrenze: Wieso die Ausgangsmiete so wichtig ist

Bevor Sie Ihre Miete während eines laufenden Mietverhältnisses erhöhen können, müssen Sie zuvor 3 Zahlen abklären:

  1. Wie hoch in dem Gebiet, in dem Ihre Mietwohnung liegt, die ortsübliche Vergleichsmiete liegt.
  2. Wann das letzte Mal die Miete erhöht wurde (wichtig vor allem: Die letzten 3 Jahre!)
  3. Welche Kappungsgrenze (20 oder 15 Prozent) in dem Gebiet gilt, in dem Sie Ihre Wohnung vermieten.

Die Grundregel lautet: Sie dürfen Ihre Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 Prozent der bisher gezahlten Miete erhöhen (sogenannte Kappungsgrenze).

Ab wann die Kappungsgrenze gilt

Maßgebend dafür, ob Sie sich an eine beschlossene Kappungsgrenze halten müssen, ist der Zeitpunkt, ab dem Ihre Mieterhöhung dem Mieter zugeht: Ist zu diesem Zeitpunkt eine Kappungsgrenzenverordnung für die Stadt, in der Sie Ihre Wohnung vermieten, bereits in Kraft getreten, müssen Sie sich auch daran halten.

So spielen Mietspiegel und Kappungsgrenze zusammen

Die erhöhte Miete darf weder die Kappungsgrenze noch die obere Grenze der ortsüblichen Miete übersteigen. Liegt die erhöhte Miete unter beiden Werten oder erreicht sie den niedrigeren der beiden Werte, muss Ihr Mieter Ihrer Erhöhung zustimmen.

Liegen Sie dagegen mit Ihrer geforderten Miete sowohl über der Kappungsgrenze als auch über der ortsüblichen Miete, dürfen Sie Ihre Miete nur bis zum niedrigeren Wert erhöhen.

Maßgebend ist also immer die niedrigere Miete im Vergleich zwischen Kappungsgrenze und ortsüblicher Miete.  

Beispiel:

Sie wollen Ihre Miete um 40 Euro erhöhen. Die Kappungsgrenze begrenzt jedoch Ihre Mieterhöhungspläne auf 28 Euro. Nach dem Mietspiegel wären sogar nur 30 Euro zulässig. Entscheidend ist jedoch die Kappungsgrenze mit dem niedrigeren Mieterhöhungsbetrag. Deswegen können Sie dem Mieter die Miete um maximal 28 Euro im Monat erhöhen. 

Ihr Mieter muss damit einer Mieterhöhung bis zu diesem Betrag zustimmen.

Jahrelang nicht erhöht? Dennoch gilt die Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze gilt selbst, wenn Ihre Miete länger als drei Jahre unverändert gewesen ist: Dennoch dürfen Sie Ihre Miete nur maximal um 15 bzw. 20 Prozent erhöhen.

Die 15- bzw. 20-Prozentgrenze gilt sogar dann, wenn Sie die Miete über längere Zeit nicht erhöht haben und Sie selbst mit einer Erhöhung um 20 Prozent noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben würden.

Wichtig: Einigen Sie sich mit dem Mieter auf eine einvernehmliche Mieterhöhung oder eine Staffelmiete, gilt die Kappungsgrenze nicht!

Bei der Staffel- und Indexmiete gilt keine Kappungsgrenze  

Haben Sie in Ihrem Mietvertrag ohnehin bereits eine Staffelmiete vereinbart, scheidet eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete und eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB aus.

Ebenso, wenn Sie eine Indexmiete vereinbart haben. Dann können Sie die Miete nur erhöhen, wenn der Preisindex der Lebenshaltungskosten gestiegen ist. Erhöhungen nach § 558 sind dann ebenfalls ausgeschlossen.

Ausgangsmiete: Was Sie mitrechnen dürfen

Für das Berechnen der Kappungsgrenze gilt die Miete, die Sie innerhalb von 3 Jahren vor dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung vereinbart haben (= Ausgangsmiete).

Beispiel:

Sie wollen ab dem 1.9.2015 mehr Miete haben. Für Ihre Mieterhöhung ist die Ausgangsmiete maßgeblich, die Sie am 1.9.2012 vereinbart hatten.

Beim Berechnen der Kappungsgrenze werden die Betriebskostenvorauszahlungen und die vorherigen Betriebskostenerhöhungen nicht mitgerechnet.

Ist die Miete gemindert, dürfen Sie dennoch von der vollen Miete ausgehen. Die Mietminderung bleibt beim Berechnen der Kappungsgrenze dann außen vor.

Wann und wo die 15-prozentige Kappungsgrenze gilt

Seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 können die Bundesländer in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Kappungsgrenze von den bisher üblichen 20 auf 15 Prozent absenken.

Bayern hat als erstes Bundesland von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und zunächst in München und kurz darauf in weiteren 89 Gemeinden die Kappungsgrenze reduziert. Zum 1.1.2016 hat Bayern als erstes Bundesland diese Verordnung wieder geändert und einige Städte gestrichen, andere neu hinzugefügt.

Auch Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen (30 Kommunen), Nordrhein-Westfalen (in 59 Kommunen) und Sachsen haben die Kappungsgrenze abgesenkt.

Da mittlerweile die Rechtslage etwas unübersichtlicher geworden ist, kommt hier die aktuelle Übersicht, in welchen Städten und Gemeinden die niedrigere Kappungsgrenze von 15 Prozent bereits eingeführt wurde.

 

Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr

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Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.
Gleich zwei Bundesländer haben bei der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis jetzt Nägel mit Köpfen gemacht: In Hessen gilt schon seit dem 18.10.2014 eine neue Kappungsgrenze. In Schleswig Holstein soll sie ab dem 1.12.2014 gelten.  
Mietpreisbremse hört sich nicht gut an. Und Kappungsgrenze - was war das nochmal? Es geht um die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und davon, dass Sie die Miete in 3 Jahren um maximal 20 % erhöhen dürfen. Seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 in wohnungsknappen und ausdrücklich festgelegten Gebieten sogar nur um 15 %. Gerade hat Nordrhein-Westfalen von seinem Recht, die Kappungsgrenze zu senken, Gebrauch gemacht und zum 1.6.2014 die Kappungsgrenze in 59 Städten und Gemeinden auf 15 Prozent innerhalb von 3 Jahren gesenkt. 
Überall und jeder redet über die Mietpreisbremse und was sie bedeutet. Allerdings wissen die wenigsten, was tatsächlich im Gesetz stehen soll und vor allem wo genau. Gerade wurden die neuen Mietrechtsvorschriften zur Mietpreisbremse im Bundesgesetzblatt Nr. 16 vom 27.04.2015 veröffentlicht. Sie gelten ab dem 1.6.2015. Meineimmobilie.de hat jetzt die wichtigsten, neuen Mietrechtsvorschriften im BGB zur Mietpreisbremse für Sie herausgepickt. Denn nichts ist genauer als der Originalwortlaut des Gesetzes. Ob das Gesetz aber dadurch verständlicher wird, steht auf einem anderen Blatt.
Seit dem 1.6.2015 gilt die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen. Schon seit dem 1.5.2013 gilt jedoch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Doch nicht alle Bundesländer haben bereits eine entsprechende Kappungsgrenzenverordnung erlassen. Gerade hat die Baden-Württembergische Landesregierung eine Kappungsgrenze für 44 Städte beschlossen. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Überschreiten Sie mit Ihrer Mieterhöhung die Kappungsgrenze, macht das Ihre Mieterhöhung nicht gleich unwirksam, sondern begrenzt sie auf die zulässige Höhe.