Mittwoch, 04.11.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Mieterhöhung: Berliner Kappungsgrenzenverordnung ist wirksam

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Worum geht´s

Mieterhöhung: BGH erklärt Berliner Kappungsgrenzenverordnung für wirksam.  

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Spätestens wenn Sie Ihrem Mieter im laufenden Mietverhältnis die Miete auf das Ortsübliche erhöhen wollen, könnten Sie über das Wörtchen „Kappungsgrenzenverordnung“ stolpern. Das beschränkt Ihre Mieterhöhungspläne mal eben schnell auf 15 Prozent statt der sonst üblichen 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren. 

Allerdings gilt die gesenkte Kappungsgrenze nicht bundesweit, sondern nur in Bundesländern, die eine entsprechende Kappungsgrenzenverordnung erlassen haben.

Kappungsgrenze – was war das nochmal? Es geht um die Mieterhöhung in einem laufenden Mietverhältnis und darum, dass Sie die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15 Prozent erhöhen dürfen.

Normalerweise sind es 20 Prozent, aber die Bundesländer können seit der Mietrechtsänderung zum 1.5.2013 in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Mieterhöhung nur auf 15 Prozent innerhalb von 3 Jahren beschränken.

Die gesenkte Kappungsgrenze gilt nicht bundesweit

Dazu ist eine Rechtsverordnung erforderlich. Berlin hat eine entsprechende Kappungsgrenzenverordnung zum 19.5.2013 in Kraft gesetzt.

Dennoch forderte ein Vermieter aus Berlin-Wedding von seinem Mieter mit Schreiben vom 1.9.2013 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 20 Prozent.

Der Mieter stimmte nur einer Mieterhöhung in Höhe von 15 Prozent zu und verwies auf die Berliner Kappungsgrenzenverordnung.

BGH sagt: Die Berliner Kappungsgrenzenverordnung ist verfassungsgemäß

Diese Kappungsgrenzenverordnung hielt der Vermieter für unwirksam, weil sie unter anderem die Kappungsgrenze pauschal für das gesamte Gemeindegebiet Berlins herabsetzte. Seiner Ansicht nach sei nicht in allen Stadtteilen Wohnraum knapp und deswegen sei die Verordnung unwirksam.

Der Bundesgerichtshof prüfte die Berliner Kappungsgrenzenverordnung und befand sie für verfassungsgemäß (BGH, Urteil v. 4.11.2015, VIII ZR 217/14).

Kappungsgrenzenverordnung für ein gesamtes Stadtgebiet ist zulässig

Daran änderte auch die Tatsache nichts, dass der Berliner Senat pauschal das gesamte Stadtgebiet von Berlin als Gebiet ausgewiesen habe, in dem eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Der Gesetzgeber habe den Bundesländern einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum eingeräumt. Diesen Spielraum hätte der Berliner Senat eingehalten, da sich seine Erwägungen innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigungsgrundlage bewegen würden.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.
Seit dem 1.5.2013 ist die Mietrechtsänderung in Kraft. Große Verwirrung herrscht allerdings nach wie vor darüber, wann und um wie viel der Vermieter die Miete erhöhen darf. Nach § 558 BGB dürfen nämlich die Landesregierungen die Kappungsgrenze von den üblichen 20 % auf 15 % innerhalb von 3 Jahren senken. 
Vollgas statt ausgebremst: Die Mietpreisbremse gilt seit dem 1.6.2015 für einige Vermieter bei einer Neu- bzw. Wiedervermietung ihrer Wohnung. Schuld daran ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz. Welche Vermieter die Mietpreisbremse trifft (nicht alle!), wie viel Miete Sie künftig vom neuen Mieter verlangen können und wie Sie die richtige Miethöhe berechnen können, finden Sie hier.

 meineimmobilie.de-Tipp

Zurzeit gilt in 11 Bundesländern eine Kappungsgrenzenverordnung. Die ist für Sie nur relevant, wenn Sie in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete auf das Ortsübliche erhöhen wollen.

In 275 Städten und Gemeinden gilt damit die 15-Prozent-Kappungsgrenze statt der üblichen 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren. Nur im Saarland, in Niedersachen, Thüringen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern gilt nach wie vor flächendeckend eine 20-Prozent-Kappungsgrenze.

Wichtig zu wissen: Die Kappungsgrenze müssen Sie bei einem bestehenden Mietverhältnis beachten, wenn Sie die Miete nach § 558 ff. BGB auf das Ortsübliche erhöhen wollen. Schließen Sie dagegen einen neuen Mietvertrag ab, müssen Sie gegebenenfalls die Mietpreisbremse beachten.