Mittwoch, 07.05.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © decisiveimages - Fotolia.com

Mieter mindert Miete: Dürfen Sie den Fehlbetrag mit der Kaution „aufstocken“?

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Worum geht´s

Mietminderung, Mietschulden, Streit mit dem Mieter: Wann Sie auf die Kaution zurückgreifen dürfen.

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Ach, wenn es nur so einfach wäre: Beim kleinsten Streit um die Miete, einfach auf die Kaution zurückgreifen!

 

Nein, so einfach ist es leider nicht. Das hat der Bundesgerichtshof gerade nochmals klargestellt.

 

Der Anlass: Die Mieterin hatte die Miete gemindert, was ihrem Vermieter ganz offensichtlich missfiel. Deswegen stockte er kurzerhand die unvollständige Miete wieder auf, indem er das Geld einfach vom Kautionskonto nahm.

Bei Streit während des Mietverhältnisses ist die Kaution ein Tabu

Das Kautionskonto wies ein Guthaben von 1.400 EUR auf. So viel hatte die Mieterin bei Mietvertragsbeginn darauf eingezahlt.

Der Vermieter hatte bei seinem Zugriff ein reines Gewissen. Er verwies auf eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag. In der stand:

Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen.

Der Vermieter muss die Kaution treuhänderisch verwalten

Die Zusatzvereinbarung nahm der Vermieter zum Anlass, die fehlende Miete wieder mit dem bei Mietbeginn eingezahlten Kautionsbetrag aufzustocken. Die empörte Mieterin verlangte daraufhin, dass der Vermieter den entnommenen Betrag wieder ihrem Kautionskonto gut schrieb und insolvenzfest anlegt.

Zu Recht (BGH, Urteil v. 7.5.2014, VIII ZR 234/13)! Der Vermieter durfte wegen der geminderten Miete nicht einfach auf die Kaution zurückgreifen, zumal auch noch nicht geklärt war, ob die Mieterin berechtigterweise gemindert hatte.

Verwertet der Vermieter die Kaution während des noch laufenden Mietverhältnisses, widerspricht das dem in § 551 Abs. 3 BGB innewohnenden Treuhandcharakters der Mietkaution.

Während des laufenden Mietverhältnisses: Finger weg von der Kaution   

Danach muss der Vermieter die Kautionssumme getrennt von seinem Vermögen anlegen. Damit will der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Mietvertragsende oder bei Insolvenz des Vermieters wieder ungeschmälert zurück erhält, sofern dem Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den Mieter zustehen.

Dieses Ziel würde unterlaufen, wenn der Vermieter schon während eines laufenden Mietverhältnisses schon beim kleinsten Streit ums Geld auf die Mietkaution zurückgreifen könnte.

Eine davon abweichende Zusatzvereinbarung im Mietvertrag zulasten des Mieters verstößt gegen § 551 Abs. 4 BGB und ist deswegen unwirksam.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr
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Die Mietkaution ist eine reine Mietsicherheit. Deswegen können Sie während eines laufenden Mietverhältnisses nicht schon beim kleinsten Streit mit dem Mieter quasi „durchs Hintertürchen“ eine strittige Forderung durchsetzen oder einfach Fakten schaffen, indem Sie den Mieter in die Klageposition versetzen. So sieht es jedenfalls der Deutsche Mieterbund.

 

Richtig ist: Bei festgestellten Forderungen dürfen Sie sehr wohl auch während eines laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen. Bei Mietvertragsende dürfen Sie über die Kaution abrechnen und dabei natürlich ebenfalls Ihre Forderungen benennen und beziffern.