Sonntag, 14.04.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008

Mietbürgschaft: Den Bürgen würgen - und das sogar unbegrenzt!

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008
Worum geht´s

Bürgschaft statt Kaution: Wie viel Sie vom Bürgen nehmen dürfen.

Als Jurist lernt man schon in den ersten Semestern die Faustregel: „Den Bürgen kannst Du würgen!“. Ob das auch für einen „Mietbürgen“ gilt und vor allem in welcher Höhe, klärte jetzt der Bundesgerichtshof zugunsten eines Vermieters (BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 379/12).

Wie schnell man in die „Bürgen-Falle“ geraten kann, bekam die Schwester eines Mieters zu spüren. Damit ihr Bruder seine Wohnung behalten konnte, bürgte sie beim Vermieter für ihn.

Natürlich dachte sie nicht im Traum daran, dass es irgendwann tatsächlich einmal „zum Ernstfall“ kommen könnte.

Kautionssparbuch rettete den Mieter erst mal vor der Kündigung 

Deswegen staunte sie nicht schlecht, als sie Post vom Vermieter ihres Bruders erhielt. Der hatte nämlich die Mieten für Juli und August nicht bezahlt. Pro Monat waren das 350 EUR plus 95 EUR Nebenkosten.

Der Mieter stand kurz vor der Kündigung. Allerdings einigte er sich mit dem Vermieter darauf, dass dieser erst einmal das fehlende Geld vom Kautionssparbuch nehmen sollte.

„Trau' - schau - wem": Eine Bürgschaft will gut überlegt sein

Da sein „Sicherheitspolster“ dadurch jedoch schrumpfte, bestand der Vermieter statt auf einem Auffüllen des Sparbuchs auf einer Bürgschaft als Sicherheit für die künftigen Mietzahlungen.

Die unterschrieb ihm die gutmütige Schwester des Mieters, weil sie befürchtete, ihrem Bruder könnte sonst gekündigt werden.

Was die Schwester nicht ahnen konnte: Bereits im Oktober geriet ihr Bruder erneut in Mietrückstand. Wieder blieben 2 Monatsmieten aus. Ein Jahr später nochmals das gleiche Spiel. 

Jetzt wurde es auch dem Vermieter zu bunt: Er schickte seinem Mieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstands. Eine Räumungs- und Zahlungsklage folgten kurz danach. Insgesamt waren Mietschulden in Höhe von 6.499,82 EUR aufgelaufen.

Bürgschaft: Es sind mehr als nur 3 Monatsmieten für Sie drin

Da beim Mieter nichts zu holen war, wandte sich der Vermieter an die bürgende Schwester. Die sollte die 6.499,82 EUR für ihren zahlungssäumigen Bruder zahlen plus die noch ausstehenden Mieten für August und September 2009.

Das bürgende Schwesterlein wollte jedoch nur für Mietschulden in Höhe von maximal 3 Monatsmieten einstehen. Also nicht mehr als insgesamt 1.050 EUR. Sie berief sich dabei auf § 551 BGB und danach darf die Kaution maximal 3 Monatsnettomieten (also die Miete ohne Pauschale oder Betriebskostenvorauszahlung) hoch sein.

Die Sache hatte allerdings einen Haken: Ihre Bürgschaft war weder zeitlich noch der Höhe nach begrenzt.

Geht es um die Kündigung, sind mehr als 3 Monatsmieten erlaubt

Normalerweise ist es nach § 551 Abs. 4 BGB so: Die Kautionsvereinbarung ist unwirksam, soweit sie das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete übersteigt.

Gilt dieser Höchstbetrag auch für den Bürgen, der den Mieter vor der Kündigung retten will?

Nein!“, meinte der Bundesgerichtshof. Die Vorschrift des § 551 Abs. 1 BGB mit dem Höchstbetrag hätte nur den Zweck, den Mieter vor zu großen finanziellen Belastungen beim Mietvertragsabschluss zu bewahren, die ihn vielleicht von einem Mietvertragsabschluss abhalten könnten.

Bei einer "Rettungsbürgschaft“ im laufenden Mietverhältnis ginge es aber genau um das Gegenteil: Dadurch würde ein bestehendes notleidendes Mietverhältnis gerettet, weswegen die Höchstgrenze von 3 Monatsmieten in diesem Fall laut Bundesgerichtshof nicht gelte

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Mietvertragsparteien können als Sicherheitsleistung anstelle einer Kaution auch eine Bürgschaft vereinbaren. Durch den Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Vermieter, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen.
Bei Neueinzug eines Mieters hat der Vermieter das Recht, als Sicherheitsleistung eine Kaution oder eine Bürgschaft zu verlangen. Informationen rund um die Mietkaution.
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 meineimmobilie.de-Tipp

Soll die Bürgschaft eines Dritten den Mieter vor der Kündigung retten, gilt die Höchstgrenze von 3 Monatsnettomieten nach § 551 BGB nicht.

 

Etwas anderes gilt allerdings, wenn Sie bei Mietvertragsabschluss eine unbegrenzte Mietbürgschaft fordern. Hier gilt § 551 BGB und damit die Maximalsumme von 3 Monatsnettomiete (also ohne Pauschale oder Betriebskostenvorauszahlung).

 

Fordern Sie hier mehr, ist Ihre Kautionsvereinbarung hinsichtlich des überschießenden Betrags unwirksam.