Mittwoch, 14.01.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Foto: © Angelika Bentin - Fotolia.com

Legionellen im Trinkwasser: Ab wann der Mieter mindern darf

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Worum geht´s

Legionelllen im Trinkwasser: Ab wann der Mieter mindern darf.

Sie staunen nicht schlecht, als Sie ein Schreiben vom Labor erhalten, wohin Ihre Trinkwasserentnahme geschickt wurde: In Ihrem Mietshaus wurden Legionellen im Trinkwasser gefunden!

 

Als Sie das Ihren Mietern mitteilen, drohen die einen mit einer Mietminderung, die anderen mindern direkt die Miete. "Dürfen die das?", fragen Sie sich. "Kommt drauf an", sagen die Juristen. Und zwar darauf, wie hoch die Legionellenkonzentration ist.

Legionellen: Wann der Mieter mindern darf

Legionellen im Trinkwasser – und das in einer teuren Münchner Innenstadtwohnung. In der lebte der Mieter mit seiner Frau und einem Baby. Er zahlte dafür jeden Monat stolze 2.827,11 EUR Miete.

Als festgestellt wurde, dass die zulässigen Grenzwerte in Bezug auf die Legionellen überschritten wurden, zahlte der Mieter seine Miete zuerst nur noch unter Vorbehalt.

Nachdem die Hausverwaltung ihm im Mai mitteilte, dass eine mittlere Legionellen-Kontamination aufgetreten sei, zahlte der Mieter seine Mai-Miete nicht.

Legionellen: Erst ab 10000kbE/100ml liegt ein Mangel vor

Der Vermieter klagte die Mai-Miete ein und bekam sie vom Gericht prompt zugesprochen: Es bestehe kein Mangel aufgrund einer Gesundheitsgefährdung durch Legionellen (AG München, Urteil v. 25.6.14, 452 C 2212/14).

Nach den vorgelegten Untersuchungsberichten wurde zu keinem Zeitpunkt an einer der Entnahmestellen eine Legionellen-Konzentration über dem Grenzwert von 10000kbE/100ml gemessen. Dabei steht kbE für Kolonien bildende Einheiten.

Erst ab diesem Grenzwert ist jedoch von einer Gesundheitsgefährdung auszugehen und direkte Gefahrenabwehr notwendig sei (vgl. DGVW –Arbeitsblatt W 551, Bl. 15).

Ein erhöhter Legionellenbefall ist noch kein Minderungsgrund

Tatsächlich wurde jedoch lediglich einmal ein etwas stärker erhöhter Legionellen-Befall von 1700 kbE/100ml gemessen und das noch dazu nur an einer Entnahmestelle und die befand sich nicht in der Wohnung des Mieters.

Selbst dieser Wert lag noch weit unter dem Grenzwert einer Gesundheitsgefährdung durch Legionellen. Das Gericht ging deswegen davon aus, dass keine konkrete Gesundheitsgefahr, die über das normale Lebensrisiko hinausgehe, vorlag.

100kbE/100ml im Trinkwasser stellen noch keine Gesundheitsgefahr dar

Der Mieter war der Ansicht, dass bereits bei einem Überschreiten des technischen Maßnahme Wertes von 100kbE/100ml (Anlage 3, Teil II der Trinkwasser VO) von einer Gesundheitsgefahr auszugehen sei.

Dies ergebe sich aus den Handlungsanweisungen in dem Arbeitsblat  W 551 des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches), das jedoch in diesem Fall nur eine weitergehende Untersuchung anordnet.

Legionellenbefall: Die Grenzwerte, nicht die Angst entscheidet

Sogar der Verweis auf § 7 Absatz 1 Satz 2 der Trinkwasserverordnung half dem Mieter nichts. Dort steht ausdrücklich drin, dass die sonst für Trinkwasser verbindlich einzuhaltenden Grenzwerte der Anlage 3 gerade nicht für Legionellen gelten.

Die rein subjektive Wahrnehmung einer Gefahr oder Angst durch den Mieter, die nach Ansicht des Gerichts jedoch unbegründet ist, stellt keinen Wohnungsmangel dar.

Das Amtsgericht Dresden sprach einem Mieter ein Minderungsrecht von 25 % zu, weil bei einer Probenentnahme des Trinkwassers eine Legionellenkonzentration von 14.000 KBE (= Kolonien bildende Einheiten)/100 ml festgestellt wurde (AG Dresden, Urteil v. 11.11.2013, 148 C 5353/13, GE 2014 S. 396). Also weit mehr als beim Münchner Mieter!

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, dessen zentraler Wasserspeicher (z. B. Wasserboiler) mehr als 400 Liter fasst, müssen  alle 3 Jahre an speziell festgelegten Entnahmestellen Wasserproben entnehmen und diese von akkreditierten Speziallabors auf Legionellen untersuchen lassen.

 

Allerdings darf der Mieter nicht bei jeder erhöhten Legionellenkonzentration gleich die Miete mindern.

 

Dagegen müssen Sie nach der Trinkwasserverordnung als Betreiber/Gebäudeeigentümer ab einem Wert von 100KBE/100 ml technische Maßnahmen zur Verminderung der Konzentration treffen. Außerdem müssen Sie als Betreiber/Gebäudeeigentümer unverzüglich das Gesundheitsamt informieren.