Dienstag, 15.11.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © Piotr Marcinski - Fotolia.com

Kündigen wegen Mietschulden: Bis wann der Mieter „nachzahlen“ kann

Foto: © Piotr Marcinski - Fotolia.com
Worum geht´s

Kündigen wegen Mietschulden: Wie lange Ihr Mieter noch ein "Nachzahlrecht" hat. 

Wer seine Miete nicht pünktlich oder vollständig zahlt, dem können Sie kündigen. Ab einem bestimmten Mietrückstand sogar fristlos. Allerdings können „reumütige“ Wohnungsmieter eine fristlose Kündigung einmalig innerhalb von 2 Jahren abwenden: Indem sie ihre Mietrückstände vollständig zahlen. Wie lange sich Mietschuldner dafür Zeit lassen können und wie tief sie dafür in die Tasche greifen müssen, zeigt ein aktuelles BGH-Urteil.   

Bei Mietschulden können Sie kündigen. Ab einer bestimmten Höhe sogar fristlos. Wer allerdings jetzt hofft, dass damit schon alles vorbei wäre, hat die Rechnung ohne seinen reumütigen Mieter gemacht. Denn der kann mit einer „Nachzahlung“ innerhalb der Schonfrist eine fristlose Kündigung abwehren. Allerdings geht das nur einmal innerhalb von 2 Jahren.  

Kündigen wegen Mietrückstand: Wie Ihr Mieter die Kündigung abwehren kann

Diese „Abwehrchance“ wollte ein Mieter aus Bonn nutzen. Er musste laut Mietvertrag 560 Euro im Monat an Miete zahlen. Darin waren die Betriebskostenvorauszahlungen bereits enthalten. Doch schon nach ein paar Monaten hatte er Mietrückstände von insgesamt 1.340 Euro angesammelt, weswegen ihm sein Vermieter fristlos kündigte.

Doch kaum hatte der Mieter die Kündigung erhalten, erklärte er dem Vermieter die Aufrechnung. Er hatte nämlich noch ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung in Höhe von insgesamt 420 Euro, mit dem er nun aufrechnen wollte. Allerdings hatte er seine Rechnung ohne den BGH gemacht (BGH, Urteil v. 24.8.2016, VIII ZR 261/15). 

Ab einem Mietrückstand von 2 Monatsmieten können Sie fristlos kündigen

Als Vermieter können Sie nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe b BGB fristlos wegen Mietschulden kündigen, wenn sich Ihr Mieter über einen Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit einem Betrag in Höhe von mindestens 2 Monatsmieten im Rückstand befindet.

Die Kündigungsgrenze war mit dem Mietrückstand von 1.340 EUR eindeutig überschritten, denn die 2-Monatsgrenze lag schon bei 1.120 Euro.

3 Gründe, wie der Mieter Ihre Kündigung unwirksam machen kann

Deswegen prüfte das Gericht noch zugunsten des Mieters, ob die wegen Zahlungsverzugs grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung doch noch laut Gesetz ausgeschlossen bzw. unwirksam war. Die Kündigung hätte noch an den folgenden 3 Punkten scheitern können:

  1. Wenn der Mieter schon vorher – das heißt vor dem Zugang der Kündigung – seine Mietschulden beglichen hätte.
  2. Wenn der Mieter hätte aufrechnen können und er auch unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
  3. Wenn der Mieter den Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt hätte oder sich eine öffentliche Stelle zum Zahlen der Rückstände verpflichtet hätte (sogenannte Schonfristzahlung).

Mietschulden begleichen: Wenn schon, dann alles!

Was der Mieter übersehen hatte: Alle 3 Möglichkeiten setzen voraus, dass er seine Mietrückstände, weswegen der Vermieter kündigt, vollständig ausgleicht.

Da hatte der Mieter falsch gerechnet: Trotz Aufrechnung blieb nämlich mittlerweile noch ein Betrag in Höhe von 920 Euro offen. Damit blieb die Kündigung wirksam und das obwohl die Mietschulden des Mieters mit der Aufrechnung unter die 2-Monatsmieten-Grenze rutschte.  

Wann und wie lange der Mietrückstand bestehen muss

Das änderte nichts an der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung: Für die kommt es nicht darauf an, ob der Mietrückstand in der zur Kündigung berechtigenden Höhe auch noch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Räumungsklage besteht!

Entscheidend ist vielmehr, dass die Mietschulden im Zeitpunkt des Zugangs des Kündigungsschreibens in der erforderlichen Höhe bestanden haben und noch zumindest ein Restbetrag bis zum Ablauf von 2 Monaten, gerechnet ab Zugang der Räumungsklage, offen ist.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Es ist nicht nur ärgerlich, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt. Manche Vermieter, die ihre Immobilienfinanzierung auf der Grundlage von Mieteinnahmen kalkuliert haben, geraten bei einem längeren Mietausfall schnell einmal ins Schwitzen.     Doch deswegen gleich einem langjährigen Mieter kündigen? Viele Vermieter zögern noch, bevor sie endgültig mit einer Kündigung die Notbremse ziehen. Wie lange Sie die fristlose Kündigung hinauszögern dürfen und ab wann Sie ein Zuwarten die Kündigung kosten kann, zeigt das neue BGH-Urteil vom 13.7.2016 zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands.
Wer seiner Miete nicht ständig hinterher laufen will, kann seinem Mieter kündigen. Je nachdem, wie groß der Rückstand ist, geht das sogar fristlos. Wann das Maß für eine fristlose Kündigung erreicht ist, steht im Gesetz.   Welche Grenze für eine ordentliche Kündigung wegen Mietschulden gilt, hat der Bundesgerichtshof in einem neuen Urteil beziffert.
Ärgerlich, wenn Sie Ihrer Miete hinterherlaufen müssen! Was können Sie in solchen Fällen tun? Und vor allem: Wie machen Sie alles richtig? Meineimmobilie.de weiß Rat: Lesen Sie hier, wie Sie richtig reagieren, wenn Ihr Mieter ständig zu spät oder zu wenig zahlt!
Es soll Leute geben, die werfen Ihre Kontoauszüge nach kurzer Zeit weg bzw. drucken sie erst gar nicht aus. Müssen die dann nachweisen, dass sie ihre Schulden bezahlt haben, können sie schnell einmal in Beweisnot geraten.   So zum Beispiel, wenn Sie Ihrem Mieter vorrechnen, dass er Mietschulden hat und er Ihnen nachweisen muss, dass er stets pünktlich und vollständig bezahlt hat. Spätestens jetzt beginnt bei Ihrem Mieter die Suche nach den Kontoauszügen. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Gerät Ihr Mieter mit 2 aufeinanderfolgenden Mieten (inklusive Vorauszahlungen) in Höhe von 1 Monatsmiete und 1 Cent in Rückstand, können Sie ihm nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen.

 

Gleiches gilt, wenn Ihr Mieter bei Ihnen mit Mietschulden aus mehreren Monaten mit einer Mindesthöhe von 2 Monatsmieten in der Kreide steht. Seine Mietschulden kann Ihr Mieter nach einer fristlosen Kündigung noch innerhalb von 2 Monaten, gerechnet ab Zugang der Räumungsklage, begleichen und so Ihre Kündigung unwirksam machen.

 

Dieses einmal entstandene Kündigungsrecht erlischt nicht schon dann wieder, wenn der Mieter einen Teil seiner Mietschulden bezahlt, so dass der Mietrückstand kleiner als zwei Monatsmieten wird, sondern nur dann, wenn er den Rückstand vollständig tilgt, also das Mietenkonto "genullt" wird.

 

Solange dies nicht der Fall ist, bleibt die fristlose Kündigung wegen des Mietrückstands bestehen. Es ist nicht etwa so, dass der Mietrückstand noch zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Räumungsklage in voller Höhe bestehen muss.