Donnerstag, 05.02.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Piotr Marcinski - Fotolia.com

Knallhartes BGH-Kündigungsurteil: „Geld? Das muss der Mieter haben!“

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Worum geht´s

Wann Sie einem Mieter wegen Mietrückstands kündigen können.

Eine schlimme Krankheit, ein Jobverlust oder ungeplante Kosten, die plötzlich über einen hereinbrechen: All das könnten Gründe sein, warum Ihr Mieter seine Miete nicht zahlen kann. 

Beantragt er deswegen beim Jobcenter oder dem Sozialamt finanzielle Unterstützung, kann das dauern. Ob und ab wann Sie Ihrem zahlungssäumigen Mieter in dieser Situation kündigen können, klärte jetzt der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil.   

Ein Mieter hatte in seiner Zahlungsnot eigentlich alles richtig gemacht: Damit er seine Miete zahlen kann, hatte er rechtzeitig Sozialhilfe beantragt. Nur musste er das Sozialamt per Klage erst zum Zahlen verpflichten. Bis es so weit war, hatte der Mieter bereits seine zweite fristlose Kündigung im Briefkasten.

Ob die rechtens war, musste der Bundesgerichtshof klären.

Dabei ging es um eine 140 m² große Wohnung. Für die sollte der Mieter eine monatliche Nettomiete von 1.100 EUR plus die Betriebskosten in Höhe von 180 EUR zahlen. Dazu kam dann noch die Miete für die dazugehörige Garage in Höhe von 50 EUR.

Kündigung wegen Mietrückstand: Zahlt die Behörde, ist Ihre Kündigung unwirksam

Der Mieter bekam schon seit Oktober 2011 von dem zuständigen Jobcenter Leistungen nach dem SGB II. Dazu gehörte auch Geld für die Miete. Allerdings leitete der Mieter die ab Januar 2013 nicht mehr an seinen Vermieter weiter.

Wegen der fehlenden Mieten für Januar bis Mai 2013 kündigte ihm sein Vermieter am 17.04.2013 fristlos den Mietvertrag und erhob am 08.06.2013 Räumungsklage.

Damit der Mieter nicht seine Wohnung verliert, gab das Jobcenter Mettmann am 8.8.2013 eine Übernahmeerklärung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB für die rückständigen Mieten von Januar bis Mai 2013 ab.

Übernahmeerklärung vom Jobcenter schützt Mieter vor Kündigung

Sobald sich eine öffentliche Stelle mit einer Mietübernahmeerklärung verpflichtet, die aufgelaufenen Mieten zu zahlen, wird eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Mietrückstands unwirksam.

Allerdings: So eine Erklärung muss die Behörde (z. B. das Jobcenter oder das Sozialamt) spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zugang der Räumungsklage gegenüber dem Vermieter abgeben. Damit kam die Verpflichtungserklärung des Jobcenters gerade noch rechtzeitig.

Damit war diese Kündigung erst einmal vom Tisch.

Gerät der Mieter erneut in Mietrückstand, gibt es keine Schonfrist mehr

Jedoch geriet der Mieter nochmals in Mietrückstand. Und das kam so: Ab Juli 2013 änderte sich die Zuständigkeit für den Mieter. Ab diesem Zeitpunkt war das Sozialamt in Hilden für den Mieter und seine Wohnungskosten zuständig geworden.

Dort hatte er zwischenzeitlich Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten beantragt.

Der Haken an der Sache: Das Sozialamt in Hilden hatte die Übernahme der Wohnungskosten abgelehnt. Daraufhin legte der Mieter Widerspruch ein und beantragte einstweiligen Rechtsschutz beim Sozialgericht. Das Verfahren zog sich hin und der Mietrückstand wuchs an!

Mietrückstand: Zahlt das Sozialamt nicht, ist das Mietersache

Nachdem der Vermieter die Mieten für Oktober 2013 bis März 2014 nicht erhielt, schickte er dem Mieter am 12.3.2014 nochmals eine fristlose Kündigung.

Mittlerweile hatte der Mieter beim Sozialgericht geklagt. Das verpflichtete am 30.4.2014 per einstweilige Anordnung das Sozialamt Hilden zur Zahlung der rückständigen Mieten bis Juni 2014. Das Urteil kam leider zu spät!

Gang vors Sozialgericht bewahrte den Mieter nicht vor der Kündigung

Obwohl der Mieter sogar zum Sozialgericht gegangen war, damit der Vermieter seine Miete bekommt, hielt der Bundesgerichtshof die fristlose Kündigung vom 12.3.2014 für wirksam. Für das Gericht war allein entscheidend, dass zu diesem Zeitpunkt die Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 fehlten (BGH, Urteil v. 04.02.2015, VIII ZR 175/14). Damit lag ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vor.

Bitter für den Mieter: Der konnte nichts für den zweiten Mietrückstand! Er war auf Sozialleistungen angewiesen und hatte diese Leistungen auch rechtzeitig beantragt.

Gericht urteilte nach dem Grundsatz: „Geld hat man zu haben“

Normalerweise kommt ein Schuldner nur in Verzug, wenn ihn eine Schuld am Leistungsrückstand trifft. Jedoch urteilen die Gerichte bei Geldschulden knallhart nach dem Motto „Geld hat man zu haben!“.

Selbst wenn ein Schuldner in wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt, muss er dennoch seine Geldschulden begleichen. Auch dann, wenn er unverschuldet in Zahlungsnot geraten ist!

Trotzdem muss jeder Schuldner ohne Rücksicht auf sein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einstehen. Dieses Prinzip gilt auch für Mietschulden!

Eine „Schonfrist“ bekommt der Mieter nur einmal innerhalb von 2 Jahren

Der Mieter wird nach Ansicht des Gerichts genügend dadurch vor einem Wohnungsverlust geschützt, dass ihm in § 569 Abs. 3 BGB eine Schonfrist für das Begleichen seiner Mietschulden eingeräumt wird. Gemeint ist damit die 2-Monats-Frist, gerechnet ab Zugang der Räumungsklage, innerhalb der er seine Mietrückstände nachzahlen kann bzw. eine Übernahmeerklärung der Behörde vorlegen muss.

In den Genuss dieses Nachzahlrechts bzw. dieser Schonfrist kommt der Mieter jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Diese „Schonfrist“ hatte der Mieter bereits bei der ersten fristlosen Kündigung vom 17.04.2013 ausgeschöpft.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Am liebsten sind auch Ihnen sicherlich die Mieter, die pünktlich ihre Miete zahlen und von denen Sie sonst das ganze Jahr über nichts hören. So lange die Miete pünktlich bis zum 3. Werktag im Monat auf Ihr Konto fließt, ist die Welt noch in Ordnung. Beim Berechnen des 3. Werktags haben allerdings viele Vermieter und Mieter so ihre liebe Mühe. Rechnen? Müssen Sie nicht mehr: Diese praktische Fristen-Tabelle zeigt Ihnen taggenau, bis wann die Miete auf Ihrem Konto sein muss.
Mal ehrlich: Wer die Miete zahlt ist doch eigentlich egal - Hauptsache sie kommt pünktlich! Die Miete einer Lüneburger Mieterin zahlte die ARGE (Arbeitsgemeinschaft des kommunalen Trägers und der Agentur für Arbeit für Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II).
Wer seiner Miete nicht ständig hinterher laufen will, kann seinem Mieter kündigen. Je nachdem, wie groß der Rückstand ist, geht das sogar fristlos. Wann das Maß für eine fristlose Kündigung erreicht ist, steht im Gesetz.   Welche Grenze für eine ordentliche Kündigung wegen Mietschulden gilt, hat der Bundesgerichtshof in einem neuen Urteil beziffert.
Ärgerlich, wenn Sie Ihrer Miete hinterherlaufen müssen! Was können Sie in solchen Fällen tun? Und vor allem: Wie machen Sie alles richtig? Meineimmobilie.de weiß Rat: Lesen Sie hier, wie Sie richtig reagieren, wenn Ihr Mieter ständig zu spät oder zu wenig zahlt!

 meineimmobilie.de-Tipp

Gerät Ihr Mieter mit 2 aufeinanderfolgenden Mieten (inklusive Vorauszahlungen) in Höhe von 1 Monatsmiete und 1 Cent in Rückstand, dürfen Sie auch nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen.

Gleiches gilt, wenn er bei Ihnen mit Mietschulden aus mehreren Monaten mit einer Mindesthöhe von 2 Monatsmieten in der Kreide steht. Seine Mietschulden kann Ihr Mieter nach einer fristlosen Kündigung noch innerhalb von 2 Monaten, gerechnet ab Zugang der Räumungsklage, begleichen und so Ihre Kündigung unwirksam machen. Diese „Schonfrist“ steht dem Mieter aber nur einmal innerhalb von 2 Jahren zu.

Wichtig: Für Gewerberaummieter gibt es keine Schonfrist: Zahlt ein Gewerberaummieter seine (kompletten!) Mietschulden nicht, bevor Ihr Kündigungsschreiben in seinem Briefkasten landet, ist der Mietvertrag damit beendet.

Jedenfalls, wenn Sie sich nicht doch noch zu einem Fortsetzen des Vertrags umstimmen lassen.