Dienstag, 16.12.2008 | Autor: Birgit Noack/Martina Westner/mb

Klage wegen Mietminderung

Die Auseinandersetzungen zwischen den Vertragspartnern rund um das Thema Mietminderung können sehr vielfältig sein. Über das Bestehen des Minderungsrechts lässt sich genauso streiten wie über Quote und Dauer der Minderung oder Betretungsrecht und Reparaturmaßnahmen des Vermieters.

Klagemöglichkeiten des Vermieters

Die folgenden Klagearten an das Gericht sind von Seiten des Vermieters grundsätzlich denkbar:

Zahlungsklage: Der Vermieter kann Zahlungsklage erheben, sofern der Mieter die Miete zu Unrecht nicht zahlt oder sie mindert, ohne dass ein Grund dafür besteht. Des Weiteren kann der Vermieter mittels Zahlungsklage gegen den Mieter vorgehen, wenn diesem zwar dem Grund nach ein Recht zur Minderung zusteht, er die Minderungsquote aber zu hoch ansetzt. Der Streitwert einer Zahlungsklage entspricht grundsätzlich dem geltend gemachten Betrag. Hieraus errechnen sich auch die Gebühren für Gericht und Rechtsanwälte.

Räumungsklage: Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzung oder vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter oder aufgrund einer fristlosen Kündigung gemäß wegen des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter beendet hat, kann die Räumung und Herausgabe der Mieträume durch eine Räumungsklage durchgesetzt werden. Der Streitwert einer Räumungsklage bemisst sich grundsätzlich nach der Höhe der Jahresnettomiete.

Duldungsklage: Hiermit kann der Vermieter die Begehung der Mieträume durchsetzen, falls der Mieter den Zutritt rechtswidrig verweigert. Eine Begehung ist für die Besichtigung von Schäden, Begutachtung durch Fachleute oder auch zur Durchführung von Reparaturmaßnahmen erforderlich. Der Streitwert für eine Klage auf Duldung von Erhaltungsmaßnahmen bemisst sich nach dem 42-Fachen des monatlichen Minderungsbetrags, der aus der bestehenden Gebrauchswertminderung der Mieträume folgt.

Unterlassungsklage: Verstößt der Mieter wiederholt gegen vertragliche Verpflichtungen, insbesondere gegen die Sorgfalts- und Obhutspflicht, kann ihn der Vermieter nach entsprechender Abmahnung auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Hier ist gemäß Paragraph 3 Zivilprozessordnung (ZPO) die von dem zu unterlassenden Verhalten ausgehende Beeinträchtigung zu schätzen.

Mängelbeseitigungsklage: Wenn der Mieter Schäden an den Mieträumen verursacht hat, kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung den Mieter auf Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen, sofern er ein berechtigtes Interesse daran hat, das keinen Aufschub bis hin zur Beendigung des Mietverhältnisses duldet. Auch hier ist in der Regel der Streitwert gemäß Paragraph 3 ZPO durch das Gericht nach freiem Ermessen festzusetzen.

Klagemöglichkeiten für Mieter

Mieter habendie Möglichkeit, sich mit den folgenden Klagearten an das Gericht zu wenden:

Mängelbeseitigungsklage: Damit kann der Mieter gegenüber dem Vermieter die Beseitigung von Mängeln oder Schäden an der Mietsache erreichen. Das Ziel dieser Klage ist es, dass der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Mieträume wiederherstellt. Der Streitwert bemisst sich hierbei in der Regel nach dem Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung.

Vorschussklage: Steht dem Mieter gemäß Paragraph 536a BGB das Recht zu, einen Mangel selbst zu beseitigen, kann er vom Vermieter für die zu erwartenden Aufwendungen einen angemessenen Vorschuss verlangen. Die Zahlung dieses Vorschusses kann auch gerichtlich geltend gemacht werden. Der Streitwert einer solchen Klage bemisst sich nach der Höhe der zu erwartenden Kosten beziehungsweise Aufwendungen für die vom Mieter vorzunehmende Mängelbehebung.

Klage auf Erstattung von Schadensersatz- beziehungsweise Aufwendungsersatzansprüchen: Die Rechtsgrundlage für die Geltendmachung derartiger Ansprüche ist in Paragraph 536a BGB geregelt. Für eine solche Klage hat der Mieter seinen Schaden oder seine Aufwendungen substantiiert darzulegen. Als Streitwert ist grundsätzlich die Höhe der dem Mieter entstandenen Schäden beziehungsweise Aufwendungen anzusetzen.

Einstweiliger Rechtsschutz

Nach den Bestimmungen der Paragraphen 935 ff ZPO kann eine einstweilige Verfügung dann beantragt werden, wenn befürchtet werden muss, dass die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte, sollte sich der bestehende Zustand verändern. Ist Eile geboten oder besteht eine konkrete Gefahr, so können sowohl der Vermieter als auch der Mieter mittels einer einstweiligen Verfügung vorläufigen Rechtsschutz erlangen.

Ist in den Mieträumen ein erheblicher Wasserschaden eingetreten oder ein Rohr geplatzt und der Mieter abwesend beziehungsweise verweigert er den Zutritt zur Wohnung, so besteht zweifellos Grund zur Eile, um weitere und größere Schäden von dem Mietobjekt und den Bewohnern abzuhalten. Der Vermieter wird in diesem Fall eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zu den Mieträumen erwirken können.

Mieter muss selbst tätig werden

Ein Mieter ist berechtigt, umgehend selbst tätig zu werden, um die Mietsache vor Zerstörung, Verschlechterung oder einer drohenden Gefahr zu schützen, er kann aber die zu erwartenden Kosten nicht vorfinanzieren. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, die Zahlung eines Vorschusses auf dem Weg des einstweiligen Rechtsschutzes gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.

Weitere Informationen zum Thema Klage wegen Mietminderung finden Sie in dem Buch "Mietmängel und Mietminderung", erschienen im Haufe-Verlag.

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Es schreibt für Sie

Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.
Martina Westner