Montag, 02.11.2009 | Autor: Heidi Schnurr

Jobcenter schlampt: Dürfen Sie dem Mieter dennoch kündigen?

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Plötzlich arbeitslos - auch Ihren Mieter kann dieses harte Los treffen. Schön, wenn die Behörden sofort einspringen und dem Mieter bei seinen Mietzahlungen unter die Arme greifen. Was aber, wenn ab diesem Zeitpunkt die Miete plötzlich nur schleppend bei Ihnen eingeht: Dürfen Sie deswegen kündigen? Was der Bundesgerichtshof dazu sagt, erfahren Sie hier.

Jahrelang hat Ihr Mieter pünktlich die Miete gezahlt. Doch kaum übernimmt das Sozialamt die Mietzahlung, müssen Sie auf Ihr Geld warten.

Die April-Miete beispielsweise wird erst am 11.04. bezahlt. Die Mai-Miete am 07.05., die Juni-Miete am 06.06. und die Juli-Miete am 08.07.

Mahnen Sie unpünktliche Zahlungen ab

Ein Vermieter aus Weilheim wurde auf eine solche Geduldsprobe gestellt. Sein Mieter hatte von ihm ein Einfamilienhaus gemietet. Doch plötzlich kam die Miete nicht mehr pünktlich.

Deswegen beschwerte er sich bereits am 07.04. bei seinem Mieter und mahnte ihn wegen der unpünktlichen Miete ab. Am 13.05. das gleiche Spiel: Als die Miete wieder um ein paar Tage zu spät einging, mahnte der Vermieter den Mieter nochmals ab.

Laut Mietvertrag war die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen.

Trotz Mahnen und Bitten wurde unpünktlich gezahlt

Doch seit das Jobcenter die Zahlungen übernommen hatte, lief es nicht mehr rund - obwohl der Mieter beim Amt seine Abmahnungen vorlegte und darum bat, doch bitte künftig pünktlich zu zahlen. Trotzdem: Das Amt war nicht bereit, rechtzeitig die Miete zu überweisen.

Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag wegen ständig verspäteter Mietzahlungen gemäß § 543 Abs. 1 BGB. Am Ende unberechtigt, wie der Bundesgerichtshof entschied (BGH, Urteil v. 21.10.2009, VIII ZR 64/09).

Mieter ist an schlechter Zahlungsmoral unschuldig

Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach dieser Vorschrift gegeben war, mussten alle Umstände des Einzelfalls gewürdigt werden. Allein der Blick auf die unpünktlichen Mietzahlungen reichte dem Gericht nicht.

Schließlich hatte der Mieter bisher immer pünktlich seine Miete bezahlt. An den jetzigen Zahlungsverzögerungen war deswegen nicht der Mieter, sondern das Jobcenter schuld. Das dachte nicht daran, künftig etwas an seiner Zahlungsmoral zu ändern.

Verschulden des Jobcenters ist nicht Mietersache!

Deswegen musste sich der Mieter auch nicht das Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen. Das wäre nur der Fall gewesen, wenn das Jobcenter bei der Übernahme der Mietzahlungen als Erfüllungsgehilfe des Mieters gehandelt hätte (§ 278 BGB).

Da die Behörde jedoch nicht für einen anderen handelte, sondern nur die ihr selbst obliegenden hoheitlichen Aufgaben der Daseinsvorsorge wahrnahm, war der Mieter fein raus: Seine erhaltene Kündigung war unwirksam!

Ganz gleich wie das Jobcenter zahlt: Hauptsache pünktlich

Die Behörde sah das Gericht nicht als Hilfsperson des Mieters an. Dabei spielte es auch keine Rolle, ob das Jobcenter die Kosten für die Unterkunft erst an den hilfsbedürftigen Mieter zahlte und der das Geld dann an den Vermieter überwiesen hatte oder ob das Jobcenter direkt die Miete auf das Konto des Vermieters überwies.

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Das Jobcenter muss selbst dann die Miete weiter zahlen, wenn sich herausstellt, dass Ihre Staffelmietvereinbarung unwirksam ist, weil Sie die Jahresfrist zwischen den einzelnen Mietstaffeln nicht eingehalten haben (BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 8/09 R).

Es ist die Aufgabe des Mieters, sich um eine Mietsenkung auf die rechtlich zulässige Höhe zu kümmern! Die Behörde kann darauf hinwirken und den Mieter auf die wahre Rechtslage hinweisen, darf jedoch nicht selbstständig eingreifen.

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