Freitag, 11.11.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © jogys - Fotolia.com

Indexmiete: So berechnen Sie Ihre Mieterhöhung

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Worum geht´s
Alle 5 Jahre ändert sich die Preisbasis für die Indexmiete. Ab dem 1.1.2013 war es wieder einmal so weit: Aus der Preisbasis 2005 wurde die Preisbasis 2010.
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Wer seine Miete erhöhen will und eine Indexmiete vereinbart hat, braucht den aktuellen Verbraucherpreisindex. Der ändert sich jeden Monat, so wie jetzt wieder im November 2016 für den Monat Oktober auf 107,9. 

 

Der Verbraucherpreisindex basiert auf der Preisbasis 2010. Die Preisbasis ändert sich ungefähr nur alle 5 Jahre.

 

Zum Berechnen Ihrer Indexmiete benötigen Sie nur zwei Zahlen: Es ist also gar nicht so kompliziert, wie viele behaupten! 

Wie Sie Ihre Miete erhöhen

Wenn Sie wissen wollen, ob Sie Ihre Indexmiete erhöhen können (oder vielleicht sogar Ihr Mieter eine Mietsenkung verlangt!), müssen Sie 2 Zahlen kennen:

  1. Den Preisindex zum Zeitpunkt Ihres Vertragsabschlusses beziehungsweise Ihrer letzten Erhöhung und
  2. den aktuellen Index.

Den Index am Tag des Vertragsabschlusses entnehmen Sie entweder Ihrer Indexklausel in Ihrem Mietvertrag oder Sie suchen ihn aus der amtlichen Indextabelle heraus. Achten Sie darauf, dass Ihr Wert der aktuellen Preisbasis entspricht. Auch dann, wenn damals noch eine andere Preisbasis galt. 

Stellen Sie Ihren Anfangsindex dem aktuellen Index gegenüber. Eine einfache Rechenformel sagt Ihnen, um wie viel sich Ihr Index und damit Ihre Miete prozentual verändert hat.

Beispiel

Der Verbraucherpreisindex für Deutschland betrug zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Januar 2010 auf der Preisbasis 2010 99,0. Der aktuelle Index für Oktober 2016, der am 11.11.2016 veröffentlicht wurde, beträgt 107,9.

Um wie viel der Index jeweils gestiegen ist, berechnen Sie einfach so:

Neuer Indexstand : alter Indexstand x 100 - 100 = prozentuale Steigerung.

Also: 107,9 : 99,0 x 100 – 100 ergibt eine mögliche, monatliche Mieterhöhung von 8,98 %. Bei einer Monatsmiete von 850,00 EUR entspricht das einer monatlichen Mieterhöhung von 76,41 EUR auf 926,41 EUR, die Sie gegenüber Ihrem Mieter fordern könnten.

Die erhöhte Miete wird mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang Ihrer Mieterhöhungserklärung wirksam.

Beispiel

Ihr Mieter erhielt Ihre Mieterhöhungserklärung zwischen dem 1.11.2016 und dem 30.11.2016.

Dann muss er die höhere Miete ab Januar 2017 zahlen.

Wichtig: Mit einer Mieterhöhung lösen Sie eine Sperrfrist von einem Jahr aus. Da sich mittlerweile der Indexstand wieder etwas erholt hat gegenüber dem extrem niedrigen Januar-Wert mit 106,1, lohnt sich derzeit eine Mieterhöhung. 

Indexmiete berechnen: Achten Sie auf die Preisbasis

Alle 5 Jahre wird der Verbraucherpreisindex einer turnusmäßigen Überarbeitung unterzogen: Da werden grob gesagt die „Waren und Dienstleistungen“ und die „Konsumausgaben der privaten Haushalte“ neu gemischt und berechnet.

Berücksichtigt werden dabei z. B. die Preisentwicklungen bei Nahrungsmitteln, Mieten, Strom, Kraftstoffen und Friseur. Entsprechend wird dann der bisherige Verbraucherpreisindex auf eine neue Preisbasis gestellt.

Für den Januar-Wert 2013 war es dann mal wieder so weit. Am 20.2.2013 wurde erstmals der Januar-Wert auf der neuen Preisbasis 2010 veröffentlicht.

Wann Sie die neue Preisbasis benötigen

Die neue Preisbasis ist für Sie nur wichtig, wenn Sie einen Mietvertrag mit einer Indexmiete vereinbart haben bzw. vereinbaren wollen.

Wollen Sie bei einem bestehenden Mietvertrag mit einer Indexmiete die Miete erhöhen, entnehmen Sie einfach beide Werte

  • den im Mietvertrag vereinbarten oder den zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Indexwert bzw. den der letzten Mieterhöhung
  • und den aktuellen Wert

der neuen Tabelle auf der Preisbasis 2010. Die neuen Werte auf der Basis 2010 können Sie der beigefügten Indextabelle entnehmen.

Schließen Sie dagegen einen neuen Mietvertrag mit einer Indexmiete, geben Sie am besten gleich die aktuelle Preisbasis 2010 an.

Was Sie im Mietvertrag vereinbaren sollten

Bis zum 1.1.2003 hatte noch jedes Bundesland seinen eigenen Index. Außerdem differenzierten die statistischen Landes- und Bundesämter sogar noch zwischen z. B. 4-Personen-Haushalten von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen oder 4-Personen-Haushalten von Beamten und Angestellten mit höherem Einkommen.

Schon seit einiger Zeit berechnet das Statistische Bundesamt jedoch nur noch den Verbraucherpreisindex für Deutschland (= VPI). Nur diesen Index dürfen Sie noch Ihrer Indexklausel im Wohnungsmietvertrag zugrunde legen.

Der Verbraucherpreisindex für Deutschland meint das Gleiche wie der in § 557 b BGB erwähnte „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland". Es ist höchstwahrscheinlich nur noch eine Frage der Zeit, bis der Gesetzgeber seinen Wortlaut exakt an den des Statistischen Bundesamtes angleicht.

Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr

Kommentare (2)

12.4.2016, 16:19 Uhr von rubyhorn Profil ansehen
Sehr geehrte Frau Schnurr, bin Erstvermieter und habe eine Frage zur Basis bei Indexmieten. Abschluss Index-Mietvertrag war 12/2013. Erste Anpassung mit Index 12/2014 und Zahlungsbeginn ab 03/2015. Welcher Indexwert gilt nun für eine erneute Mietanpassung? 12/2015 oder 03/2016? Wenn 12/2015 kann ich die neue Miete doch erst ab Juni 2016 verlangen (wenn das entspr. Schreiben im April 2016 erstellt wird), da die erste Mietanpassung zu 03/2015 erfolgte und man ja wohl ein Jahr nicht erhöhen darf. Korrekt so? Vielen Dank für die Beantwortung
24.3.2015, 12:37 Uhr von Immomann1 Profil ansehen
Sehr geehrte Frau Schnurr, zu Ihren gut veständlichen Ausführungen beim bestehenden Mietvertrag bitte ich Sie noch um eine zusätzliche Ausführung zu einem bestehenden Vertrag, der vom einzigen Vorbesitzer der Eigentumswohnung übernommen wurde. Meines Erachtens dürfte dieser Fall gar nicht selten vorkommen. Sachverhalt: Kauf einer Eigentumswohnung im Sept. 2012 (VPI=104,6) mit Übernahme des Mietvertrages datiert vom Juli 2010 (VPI=100,1), dessen Text bis heute unverändert geblieben ist, die Index-Mieterhöhg. ist jeweils frühestens nach 2 Jahren vereinbart, seit Juli 2010 bis heute ist noch keine Mieterhöhung erfolgt. Nun möchte ich noch im März 2015 (VPI=106,5) die Mieterhöhung (ab 01.05.15) rechtzeitig dem Mieter zukommen lassen. Meine Frage: Kann ich als alten Index den vom Juli 2010 (VPI=100,1) nehmen oder müsste ich denjenigen nehmen, an dem ich Wohnungseigentümer wurde ( Sept. 2012 VPI=104,6)? Vielen Dank.
Wer eine Indexmiete vereinbart hat, sollte den aktuellen Preisindex stetig im Auge behalten. Den berechnet das Statistische Bundesamt in Wiesbaden Monat für Monat und der ist die Grundlage für Ihre Mieterhöhung.   Erfreulich: Der Trend geht wieder nach oben! Wie Sie mit dem aktuellen Indexwert für Oktober 2016 von 107,9 Ihre neue Miete berechnen und welche zwei weiteren Zahlen Sie dazu noch brauchen, lesen Sie hier. Mit leicht nachvollziehbarem Rechenbeispiel und der wenig bekannten, unkomplizierten Berechnungsformel zum Berechnen Ihrer neuen Miethöhe.   Taschenrechner und Mietvertrag raus und los geht´s:
Sie ist gerecht und - wenn man erst einmal weiß, wie es geht - sehr leicht zu berechnen. Die Rede ist von der wenig bekannten Indexmiete. Von allen Mieterhöhungsmöglichkeiten lässt sich dem Mieter am leichtesten "verkaufen": Mit dieser koppeln Sie die künftige Miethöhe an die Entwicklung des allgemeinen Verbraucherpreisindices.    Den Index berechnet das Statistische Bundesamt - also eine neutrale Stelle - jeden Monat neu.

 meineimmobilie.de-Tipp

Von allen Mieterhöhungsmöglichkeiten lässt sich die wenig bekannte Indexmiete dem Mieter am leichtesten "verkaufen": Mit dieser koppeln Sie die künftige Miethöhe an die Entwicklung des allgemeinen Lebenshaltungskosten-Indexes. Den Index berechnet das Statistische Bundesamt - also eine neutrale Stelle - jeden Monat neu.

 

Steigt der Index, erhöht sich Ihre Miete, ohne dass Sie mit dem Mieter um Ihr Geld feilschen müssen. Sinkt der Index allerdings, fällt auch Ihre Miete! Dieses Phänomen taucht in der Praxis allerdings so gut wie nie auf, da die Lebenshaltungskosten im Schnitt stetig steigen.