Ihr gesetzliches Mieterhöhungsrecht

Danach können Sie als Wohnungsvermieter Ihre Miete stets auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen.

Orientieren Sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete

Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete versteht man den Betrag, der üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in derselben Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde gezahlt wird. Dabei fallen nur die Mieten ins Gewicht, die in den letzten 4 Jahren vereinbart oder erhöht wurden.

Verlangen Sie nicht mehr als 20% der Vergleichsmiete

Liegt Ihre Miete um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, begehen Sie als Wohnraumvermieter eine Ordnungswidrigkeit nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.

Um dem zu entgehen, müssen Sie sich bei jedem neuen Mietvertragsabschluss und bei jeder Mieterhöhung an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.

Das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 ff. BGB setzt voraus, dass Sie mit Ihrer derzeitigen Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, müssen Sie mit einem der 4 gesetzlich vorgeschriebenen Begründungsmittel nachweisen:

- dem Mietspiegel,

- drei Vergleichswohnungen,

- der Auskunft aus einer Mietdatenbank oder

- einem Sachverständigengutachten.

An diese Fristen müssen Sie sich halten

Zudem dürfen Sie Ihre Miete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 % erhöhen (= Kappungsgrenze). Haben Sie vor 2 Jahren Ihre Miete schon einmal um 20 % erhöht, ist die Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft.

Selbst wenn Sie die Kappungsgrenze noch nicht ausgereizt haben, dürfen Sie nicht beliebig oft Ihre Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben.

Vielmehr dürfen Sie Ihr Mieterhöhungsschreiben frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung losschicken.

Ab wann Sie mit mehr Miete rechnen können

Entscheidend dafür, ab wann Ihr Mieter Ihnen mehr Miete zahlen muss, ist der Zugang Ihrer Erhöhungserklärung. Sie können die erhöhte Miete vom Beginn des 3. auf den Zugang der Erklärung folgenden Monats an fordern.

Beispiel:

Ihr Mieterhöhungsschreiben liegt irgendwann zwischen dem 1.6. und dem 30.6. im Briefkasten Ihres Mieters. Ab dem 1.9. muss er Ihnen die erhöhte Miete zahlen.

Wenn Ihr Mieter der Erhöhung nicht zustimmt

Ihr Mieterhöhungsverlangen tritt nur in Kraft, wenn Ihr Mieter der Anhebung zustimmt. Tut er das innerhalb von 2 Monaten nach Zugang Ihres Erhöhungsschreibens nicht, können Sie seine Zustimmung nur noch einklagen.

Wollen Sie nicht klagen, lassen Sie damit Ihren Mieterhöhungswunsch fallen. Das hindert Sie aber nicht daran, es später noch einmal zu versuchen!

Beispiel:

Ihr Erhöhungsschreiben geht Ihrem Mieter im Juli zu. Er muss Ihnen ab Oktober die höhere Miete zahlen - vorausgesetzt natürlich, er hat Ihrem Anliegen nach § 558 BGB zugestimmt.

Erreicht die Zustimmung Ihres Mieters Sie nicht bis zum Ende des 2. Monats, nachdem er Ihr Erhöhungsschreiben erhalten hat - in obigem Beispiel also bis zum 30.9. - , stehen Sie vor einer schwierigen Entscheidung: Entweder Sie klagen jetzt innerhalb von 3 weiteren Monaten (also bis zum 31.12.) die Zustimmung Ihres Mieters zur Mieterhöhung ein oder Sie verzichten auf diese Mieterhöhung.

Entscheiden Sie sich dafür, Ihre Mieterhöhung durchzufechten, muss Ihre Klage spätestens bis zum 31.12. beim Gericht sein.

Was Sie beim Begründungsmittel "Mietspiegel" beachten müssen

Berufen Sie sich bei Ihrer Mieterhöhung nach § 558 BGB auf einen Mietspiegel, ist das ein solides Standbein, an dem Ihr Mieter nur schwer rütteln kann. Vorausgesetzt, Sie halten sich an die dort festgeschriebenen Zahlen.

Selbst wenn der Mietspiegel Ihrer Stadt bereits ein paar Jahre alt ist, hüten Sie sich davor, ihn z.B. nach dem Wohnungsmieten-Index fortzuschreiben oder sonst durch Zeitzuschläge auf den aktuellen Stand zu bringen.

Existiert für Ihre Stadt kein Mietspiegel, können Sie beim Wohnungsbauamt nachhaken, ob dort ein Mietkataster geführt wird.

Setzen Sie auf Vergleichswohnungen: 3 sind Pflicht!

Begründen Sie Ihr Erhöhungsschreiben mit 3 Vergleichswohnungen, müssen Sie deren Lage so exakt beschreiben, dass der Mieter sie mühelos finden und Ihre Angaben überprüfen kann.

Neben der Adresse müssen Sie Hinweise

- zur Ausstattung,

- zur Wohnfläche und

- der gezahlten Miete geben.

Zudem müssen Sie das Geschoss nennen und - wenn es auf dem Stockwerk mehr als eine Wohnung gibt - deren Lage ergänzen: rechts, links bzw. Mitte (BGH, Urteil v. 18.12.2002, VIII ZR 141/02, WM 2003, S. 149).

Beschreiben Sie die Lage der Wohnung so exakt wie möglich

Gibt es eine von außen erkennbare Wohnungsnummer, gehört auch diese in Ihr Erhöhungsschreiben hinein. Existiert keine Wohnungsnummer, sollten Sie den Namen des Mieters, der in der Vergleichwohnung wohnt, nennen.

3 Wohnungen sind ein Muss, aber mehr sind empfehlenswert

Mehr als 3 Wohnungen sind besser! Fällt nämlich eine davon als unbrauchbar aus, weil sie nicht so vergleichbar ist, wie Sie meinten, ist Ihr Mieterhöhungsbegehren unwirksam. Sie können es leider nicht mehr dadurch retten, dass Sie eine andere Wohnung nachschieben. Ihnen bleibt dann nur noch eines: ein neues Mieterhöhungsschreiben mit neuen Fristen loszuschicken.

Wichtig: Gibt es in Ihrer Stadt einen Mietspiegel, müssen Sie darauf in Ihrem Mieterhöhungsschreiben eingehen. Auch dann, wenn Sie Ihre Erhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründen.