Mittwoch, 05.06.2013 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © decisiveimages - Fotolia.com

„Ich hör` ja jeden Schritt!“: Neues BGH-Urteil hilft bei Lärmbeschwerden des Mieters

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Worum geht´s

Ihr Mieter beschwert, dass Ihr Haus so hellhörig ist. Wie viel Schallschutz Sie dem Mieter bieten müssen - selbst nach einenm Umbau - zeigt dieses Urteil. 

Stöckelschuhe sind ja mitunter hübsch anzusehen, allerdings können Sie die Nerven von Mitbewohnern auf die akustische Zerreißprobe stellen, wenn sie jeden Schritt mitanhören müssen, den die über ihnen wohnende Dame in ihren Schuhen auf dem Parkett zurücklegt. 

 

Eine Frage der Schuhe oder des etwa des mangelnden Schallschutzes? Wie viel Schallschutz der Mieter erwarten darf, klärte jetzt der Bundesgerichtshof.

Dachgeschossausbau: Wie viel Trittschallschutz der Mieter erwarten darf

In einem Mehrfamilienhaus in Mannheim stritt sich ein Mieter mit seinem Vermieter um den Trittschall im Haus. Das Haus wurde im Zweiten Weltkrieg beschädigt und erst 1952 wieder aufgebaut.

Im Jahr 2003 baute der Vermieter das Dachgeschoss zu zwei Dachgeschosswohnungen aus. Dabei entfernte und erneuerte er auf einer Fläche von 21 m² den Estrich bevor ein neuer Bodenbelag darauf verlegt wurde.

Auf den restlichen 155 m² Fläche wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und neu verspachtelt bevor der neue Boden drauf kam.

Erst im Jahr 2007 – also fast 4 Jahre nach dem Umbau – beschwerte sich der darunter wohnende Mieter neben anderen Mängeln auch über die seiner Meinung nach unzureichende Schallisolierung der Dachgeschosswohnung über ihm.

Zahlung unter Vorbehalt: Fragen Sie immer nach dem Grund

Der Mieter war der Ansicht, dass die Schallisolierung weder im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 dem geltenden Stand der Technik entsprochen hätte.

Deswegen zahlte er seine Miete nur noch unter Vorbehalt und behielt sich erst einmal wegen der schlechten Schallisolierung eine Mietminderung von 20 % vor.

Welche Trittschallnormen Sie bei Ausbau einhalten müssen

Der Bundesgerichtshof musste nun entscheiden, welcher technische Mindeststandard an Trittschallschutz anzuwenden war: Der zum Zeitpunkt des Wiederaufbaus des Gebäudes oder der zum Zeitpunkt des Umbaus.

Der Bundesgerichtshof entschied sich für den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes (Urteil v. 5.6.2013, VIII ZR 287/12). Es liegt noch kein Mangel vor, so lange in einem älteren Gebäude lediglich die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen zum Tritt- und der Luftschallschutz eingehalten werden (BGH-Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, 17.6.2009, VIII ZR 131/08).

Trittschallschutz: Vorsicht, wenn Sie gravierend in die Gebäudesubstanz eingreifen

Daran änderten auch die Umbaumaßnahmen des Vermieters nichts. Der hatte hauptsächlich den bestehenden Estrich nur abgeschliffen und verspachtelt und ihn nur auf 12 % der Gesamtfläche entfernt und erneuert.

Diese „kleinere“ Umbaumaßnahme führt noch nicht dazu, dass automatisch die zum Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen gelten.

Erst wenn die Umbaumaßnahmen so intensiv in die Gebäudesubstanz eingreifen, dass der vormalige Altbau quasi zum Neubau wird oder das Gebäude grundlegend verändert wird, gelten auch die neueren, höheren Schallschutzanforderungen und DIN-Normen zum Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten.

Kurzum: Der Trittschallschutz war vertragsgemäß und die Mietminderung unberechtigt.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Trittschall von oben ist nicht immer ein Mietminderungsgrund! Tauschen Sie oder ein Mieter den vorhandenen alten Teppichboden gegen Laminat aus, kann der Mieter darunter trotzdem nur ein der Baualtersklasse entsprechendes Maß an Trittschalldämmung verlangen.

 

Stammt das Gebäude beispielsweise aus dem Jahr 1924, kann der Mieter nicht verlangen, dass die derzeit geltenden, höheren Schallschutznormen eingehalten werden, die es zurzeit der Errichtung des Gebäudes noch gar nicht gab.

 

Allerdings müssen Sie die Grenzwerte entsprechend der Baualtersklasse Ihres Gebäudes natürlich (notfalls nachweisbar) einhalten!