Samstag, 20.08.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de, Foto: © jogys - Fotolia.com

Höhere Kaution nach Mieterhöhung: Wann der Mieter „aufstocken“ muss

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Worum geht´s

Höhere Kaution im laufenden Mietverhältnis: Wann der Mieter "aufstocken" muss. 

Kein Mietvertrag ohne Kaution. Dieses Gebot dürfte mittlerweile jedem Vermieter klar geworden sein. Auch, dass sie nicht mehr als maximal 3 Monatsmieten vom Mieter verlangen dürfen.  

 

Darüber, ob dieser Maximalbetrag bis zum Mietvertragsende unerschütterlich in Stein gemeißelt ist, teilen sich die Geister. Gerade, wenn sich während des Mietverhältnisses die Miete nach oben oder unten ändert. 

Um es gleich vorweg zu nehmen: Nur, wer mit dem Mieter vereinbart hat, dass sich seine Kaution dann erhöht, wenn sich die Miete erhöht, kann überhaupt auf eine Aufstockung hoffen. Und selbst dann kommt es noch darauf an, wie Sie die Aufstockung vereinbart haben.

So eine Aufstockung können Sie nämlich nur vereinbaren. Das bedeutet: Es reicht nicht, wenn Sie irgendwo in allen Ihren Mietverträgen stehen haben, dass der Mieter nach einer Mieterhöhung die Kaution aufstocken muss.

Es bedarf vielmehr einer extra ausgehandelten Individualvereinbarung, wonach der Mieter zum Aufstocken der Kaution verpflichtet ist, wenn sich die Miete erhöht.

Kautionshöhe: Es dürfen nicht mehr als 3 Monatsmieten sein

Sollten Sie tatsächlich so eine Individualvereinbarung mit Ihrem Mieter haben, muss darin sichergestellt sein, dass Sie nicht mehr wollen als die gesetzlich vorgegebene Obergrenze der jeweils geschuldeten 3-fachen Monatsmiete.

So eine Vereinbarung soll deswegen zulässig sein, weil dem Mieter das Geld ja nicht verloren geht, sondern er es über die Kaution ja sogar noch verzinst bekommt. Jedenfalls, wenn er die Mietsache bei Mietende wieder ordnungsgemäß zurückgibt.

Aufstockungsklausel für die Kaution nützt Ihnen gar nichts  

Können Sie keine individualvertraglich ausgehandelte Aufstockungsvereinbarung vorlegen, sondern nur eine Formularklausel im Mietvertag, gilt § 305c, Abs. 2 BGB. Danach sind unübliche bzw. überraschende Klauseln unwirksam. Aufstockungsklauseln sind unüblich und deswegen unwirksam.  

Noch dazu, wenn sie nur ein Aufstocken, aber kein Absenken der Kaution beinhalten, falls sich die Miethöhe ändert. Anpassungen – egal ob nach oben oder unten – müssen nämlich immer für beide Seiten gelten.

Damit bleibt es dabei: Nur mit einer besonderen Vereinbarung (eine Mietvertragsklausel reicht nicht!), können Sie vom Mieter nach einer Mieterhöhung verlangen, dass er jetzt auch eine höhere Kaution zahlt.

Auf der anderen Seite kann der Mieter aber auch nicht verlangen, dass er während eines laufenden Mietverhältnisses etwas von der Kaution zurückbekommt, falls er etwa wegen einer Mietminderung weniger Miete zahlen muss als bisher.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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