Donnerstag, 10.11.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © jogys - Fotolia.com

Grundmiete, Nettomiete, Inklusivmiete: Welche Miete ist die richtige?

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Worum geht´s

Was ist gemeint, wenn der Mieter eine Inklusivmiete vereinbaren will? Alle Mietarten leicht erklärt.

Grundmiete, Nettomiete, Bruttomiete oder Inklusivmiete: Was ist gemeint, wenn Ihr  Mieter mit solchen Fachbegriffen um sich wirft? Vereinbaren Sie eine falsche Mietart, sitzen Sie ruckzuck in einer Kostenfalle, die Sie so schnell und einfach nicht wieder ändern können, wenn der Mieter den Mietvertrag erst einmal unterschrieben hat.    

Mindern, kündigen, absichern: Auf welche Miete es ankommt 

Grundmiete, Nettomiete, Bruttokaltmiete, Bruttowarmmiete – wer kennt sich da noch aus und auf welche Miete kommt es an, wenn es um die Kaution, Mietminderung oder Kündigung geht?

Dabei müssen Sie sich schon beim Mietvertragsabschluss auf eine konkrete Mietart festlegen und die in den Mietvertrag hineinschreiben. 

Was mit "Nettomiete" gemeint ist

Vereinbaren Sie dort eine Grundmiete, ist das Gleiche gemeint wie bei einer Nettomiete, nämlich die „nackte" Miete ohne Betriebs- oder Heizkostenvorauszahlungen. Die Betriebskosten sind vielmehr vollständig ausgegliedert. Weil also in der Grundmiete keine Betriebskosten enthalten sind, sollten Sie noch zusätzlich Betriebskostenvorauszahlungen vereinbaren.

Vorsicht, wenn Sie eine Bruttowarmmiete vereinbaren

Mit der Bruttowarmmiete = Bruttoinklusivmiete ist Folgendes gemeint: In der Miete sind die Heiz- und Betriebskosten mit enthalten.

Vorsicht also, wenn Sie mit Ihrem Mieter eine Bruttowarmmiete vereinbaren, denn Sie können keine Betriebs- oder Heizkosten mehr nachfordern! Gleiches gilt, wenn Sie mit dem Mieter eine Inklusivmiete bzw. Vollinklusivmiete vereinbaren.

Bruttokaltmiete: Alles drin außer die Heizkosten

Bruttokaltmiete heißt: In der Miete sind alle Betriebskosten außer den Heizkosten enthalten. Es kann also teuer enden, wenn Sie hier die Grundmiete mit der Bruttokaltmiete verwechseln: Denn dann sind mit der Miete bereits alle übrigen Betriebskosten abgegolten und Sie können vom Mieter nichts außer den Heizkosten nachfordern. 

Warum eine Teilinklusivmiete so riskant ist

Vereinbaren Sie dagegen eine Teilinklusivmiete, bedeutet das: Ein Teil der Betriebskosten steckt bereits in Ihrer Miete, über den anderen Teil können Sie noch separat abrechnen. Welcher Teil das jeweils ist, müssen Sie detailiert im Mietvertrag regeln - und daran sehen Sie schon wie riskant so eine Teilinklusivmiete ist.  

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Haben Sie mit dem Mieter nichts darüber vereinbart, dass Sie Betriebskosten ...
Wer seiner Miete nicht ständig hinterher laufen will, kann seinem Mieter kündigen. Je nachdem, wie groß der Rückstand ist, geht das sogar fristlos. Wann das Maß für eine fristlose Kündigung erreicht ist, steht im Gesetz.   Welche Grenze für eine ordentliche Kündigung wegen Mietschulden gilt, hat der Bundesgerichtshof in einem neuen Urteil beziffert.
Das fängt ja schon gut an: Kaum ist die Tinte unter Ihrem Mietvertrag trocken und der Umzugswagen abgefahren, hängt bereits der Haussegen schief.   Der Grund: Ihr neuer Mieter zahlt zwar seine Miete, aber nicht die Kaution. Ein handfester Kündigungsgrund?   Seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 schon - allerdings gilt das Kündigungsrecht nicht für alle Verträge! 

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie wegen einer unbezahlten Kaution kündigen wollen, brauchen Sie einen Mietrückstand von 2 Monatsnettomieten. Das ist die Miete ohne die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen.

 

Geht es dagegen um die Frage, ob ein Mietrückstand zur fristlosen Kündigung berechtigt, zählen die laufenden Betriebs- und Heizkostenzahlungen beim Berechnen der Mietschulden mit.

 

Will Ihr Mieter dagegen die Miete mindern und gesteht ihm ein Gericht 10 % Mietminderung zu, darf er die Bruttomiete (= die Miete einschließlich der Vorauszahlungen oder der Betriebskostenpauschale) um 10 % mindern.