Dienstag, 01.09.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Größer als vereinbart? Vermieter müssen bei der Wohnfläche zittern

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Worum geht´s

Wohnflächendifferenz: Welche Fläche gilt, wenn die vereinbarte von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht.

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Der BGH hat zur Wohnflächenabweichung vor einiger Zeit ein Grundsatzurteil gefällt. Danach darf der Mieter erst ab einer Flächendifferenz von 10 Prozent die Miete mindern und überzahlte Miete zurückfordern. Darunter ging nichts.

Das könnte sich allerdings bald zulasten solcher Vermieter ändern, die im Mietvertrag eine größere als die tatsächliche Fläche angegeben haben.

Wohnflächenstreit: Was gilt, wenn Ihre Wohnung größer als vereinbart ist

Gerade liegt beim BGH ein heikler Fall auf dem Tisch, der die gewohnte 10-Prozent-Regel bei einer Wohnflächenabweichung kippen könnte.

Anlass dafür ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Der Vermieter hatte in seinen Mietvertrag dummerweise hineingeschrieben, dass die Wohnung nur 156 Quadratmeter groß ist. Tatsächlich war sie aber 210 Quadratmeter groß.

Ein Rechenfehler lässt sich bei der Mieterhöhung wieder korrigieren

Bei seiner anstehenden Mieterhöhung wollte der Vermieter seinen Rechenfehler bei der Wohnfläche korrigieren. Er berechnete seine Mieterhöhung auf der Grundlage der tatsachlich größeren Wohnfläche.

Die kleinere Wohnfläche im Mietvertrag ließ er links liegen. Dadurch hätte der Mieter statt bisher 629,75 EUR künftig 937,52 EUR Miete zahlen müssen.

Noch gilt die 10-Prozent-Regel bei einer Wohnflächenabweichung

Die vereinbarte größere bzw. kleinere Wohnfläche ist nach der bisherigen BGH-Rechtsprechung dann maßgeblich, sofern sie um nicht mehr als 10 Prozent nach oben oder unten von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht.

Ist die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent größer als die vereinbarte Wohnfläche, kann sich der gutgläubige Vermieter auf die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage berufen. Dadurch muss er sich nicht an der im Mietvertrag vereinbarten Größe festhalten lassen, sofern die tatsächliche von der vereinbarten Größe um mehr als 10 Prozent abweicht.

Wohnflächenkorrektur: Erst ab einer Abweichung von 10 Prozent möglich

Der Wegfall der Geschäftgrundlage ermöglicht dem Vermieter, seinen Wohnflächenirrtum im Mietvertrag zu korrigieren und bei seiner Mieterhöhungsberechnung von der tatsächlichen, größeren Fläche auszugehen. Selbst dann, wenn er dadurch die erlaubte Kappungsgrenze von 20 Prozent bzw. 15 Prozent innerhalb von 3 Jahren überschreitet.

Genau diese Rechtsprechung will der BGH jetzt ändern: Bei einer Mieterhöhung soll es selbst dann auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen, wenn die Wohnfläche um weniger als 10 Prozent überschritten wird. Das endgültige BGH-Urteil dazu trägt das Aktenzeichen VIII ZR 266/14 und soll am 18.11.2015 gefällt werden.

Vorsicht: BGH-Rechtsprechung zur Wohnfläche könnte sich bald ändern

Das lässt sich aus einem Hinweis ableiten, den der BGH schon vorab den Mietvertragsparteien mit auf den Weg gegeben hat: Es könnte sein – so der BGH – dass er nicht mehr an seiner bisherigen Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007 S. 2626 Rn. 16) zur Mieterhöhung bei einer Wohnflächendifferenz festhalten wird.

Bisher kommt es bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB und einer Wohnflächenabweichung bis zu 10 Prozent auf die vereinbarte, kleinere Wohnfläche (statt der davon abweichenden, tatsächlich größeren Wohnfläche) an.

Erst wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent abweicht, kann sich ein (gutgläubiger) Vermieter auf einen Irrtum berufen und darf nach dem Grundsatz eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage von der größeren Wohnfläche ausgehen.

Neu: Selbst bei einer Differenz von weniger als 10 Prozent soll das Vereinbarte gelten

Dagegen soll es für Mieterhöhungen künftig auch dann auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen, wenn die Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche weniger als 10 Prozent beträgt.

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete würde auf die Mieten geschaut, die in der jeweiligen Gemeinde für vergleichbare Wohnungen gezahlt würden. Dafür seien objektive Kriterien entscheidend, sodass es hier immer auf die tatsächliche und nicht die vereinbarte Wohnfläche ankommen müsse. Selbst dann, wenn die Abweichung unter der 10-Prozent-Grenze liegt.

BGH zur Wohnfläche: Die Zeichen stehen auf Änderung der Rechtsprechung

Noch ist nicht das letzte Wort über die 10-Prozent-Grenze bei einer Wohnflächenabweichung gesprochen. Allerdings stehen die Zeichen auf Wechsel in der Rechtsprechung zur 10-Prozent-Grenze bei einer Wohnflächenabweichung. Auch dann, wenn die Wohnung tatsächlich nur 7 Prozent größer als vereinbart ist, dürften Sie als Vermieter dann auf die tatsächliche Wohnfläche abstellen.

Andererseits müssten Sie dann aber auch in den sauren Apfel beißen, wenn Sie sich zu Ihren Gunsten bei der Wohnfläche verrechnet haben: Dann dürfte der Mieter selbst dann mindern bzw. bei einer Mieterhöhung auf die tatsächlich kleinere Wohnfläche bestehen, wenn die Wohnflächenabweichung nur 7 Prozent beträgt.   

§ 558 BGB - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

[…]

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Kommentare (1)

3.9.2015, 10:28 Uhr von HGB Profil ansehen
Und wie wird die tatsächliche Wohnfläche definiert? Rechtssicher? Und wer muss sie dann messen? Und welche Messdifferenzen sind dann erlaubt? Nach meiner Erfahrung basieren alle Wohnflächenangaben auf dem Grundriss des Rohbaus, der auf Wohnfläche umgerechnet wird unter pauschaler Berücksichtigung des Putzes. Ausgemessen werden Wohnungen nur äußerst selten. Wird wieder viel Arbeit für Gutachter und Juristen geben. :-)
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
"Ein Milliardengeschenk für Vermieter!", so nannte der Mieterbund damals noch ein BGH-Urteil zur Wohnfläche, dass dem Vermieter eine "Toleranzgrenze" von 10 % zugestand, wenn er sich zu seinen Gunsten verrechnet hatte.   Doch mittlerweile haben sich die Zeiten geändert - und zwar zum Nachteil des Vermieters. Was tatsächlich dahinter steckt und wann sich Vermieter bei ihrer nächsten Mieterhöhung freuen können, lesen Sie jetzt auf meineimmobilie.de.

Eine falsche Wohnfäche: Das gibt es häufiger als Sie vielleicht denken. Ein paar Zentimeter sind noch kein Beinbruch. Ab einer Flächendifferenz von 10 % kann es allerdings für Sie teuer werden: Und das auch noch, nachdem Ihr Mieter längst ausgezogen ist. 
Gerechtigkeit bei den Betriebskosten? Vergessen Sie es: Das werden Sie nie schaffen. Denn für den 5-Personen-Haushalt ist eine Umlage nach Personen nachteilig, für den alleinstehenden Mieter ist es die Umlage nach der Wohnfläche. Vielleicht gehören Sie aber zu den wenigen glücklichen Vermietern, die Mieter haben, die Ihnen vertrauen und nicht denken, dass Sie bei einer Betriebskostennachzahlung gleich über den Tisch gezogen werden. 
Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.
Wer sich bisher bei der Wohnfläche zu seinen Gunsten verrechnet hatte, konnte auf die Toleranz der Gerichte setzen: Erst ab einer Wohnflächenabweichung von 10 Prozent durfte der Mieter die Miete mindern und die überzahlte Miete vom Vermieter zurückfordern. Dabei bleibt es auch bis auf eine Ausnahme: Die Mieterhöhung!   Gerade hat der BGH ein neues Grundsatzurteil zur Wohnflächenabweichung bei einer Mieterhöhung gefällt. Das besagt: Ganz gleich um wieviel sich der Vermieter bei der Wohnfläche verrechnet hat, es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wohnflächenstreit: Die tatsächliche Wohnfläche soll bald immer Vorrang haben

 

Wer sich bei der Wohnfläche verrechnet, dem gesteht der Bundesgerichtshof derzeit noch eine Toleranzgrenze von 10 Prozent zu: Eine Wohnflächenabweichung bis zu 10 Prozent zu Ihren Gunsten war deswegen bisher für Sie noch vorteilhaft. Sie durften dennoch von der im Mietvertrag angegebenen größeren Fläche ausgehen.

 

Diese Rechtsprechung sorgte auch beim Gesetzgeber immer wieder für Diskussionsstoff. Derzeit wird angedacht, eine Regelung mit ins Gesetz zu nehmen, dass es zumindest für die Umlage des Festanteils der Heiz- und Betriebskosten nur auf die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche ankommt. Welche (größere) Fläche dann im Vertrag steht, soll künftig keine Rolle mehr spielen. Doch auch dies ist bisher noch Zukunftsmusik.

 

Es bleibt abzuwarten, was im nächsten Referentenentwurf zur nächsten geplanten Mietrechtsänderung steht. Der ist bereits für Herbst 2015 angekündigt.