Mittwoch, 11.06.2008 | Autor: Mirjam Büttner

Ferienwohnungen vermieten

Worum geht´s

Ferienwohnung sind eine beliebte Unterkunft für Urlauber. Wer sie kauft und vermietet, muss aber einiges an Rechten und Pflichten beachten.

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Topstory: Ob Einliegerwohnung oder leer stehendes Haus: Anstatt das Wohneigentum regulär zu vermieten, können Hausbesitzer daraus auch Ferienwohnungen und -häuser machen. Dazu gehören einige Behördengänge sowie rechtliche Bestimmungen.

Deutsche Urlauber mögen Privatunterkünfte. Nach Angaben des Deutschen Tourismusverbandes wird etwa jede fünfte Übernachtung in einer Ferienwohnung oder einem Privatzimmer gebucht.

Behördengänge erledigen

Wer als Vermieter den Platz und die Zeit hat, Privatunterkünfte anzubieten, kann sich damit eine zusätzliche Einnahmequelle aufbauen. Dabei kommt es den Vermietern entgegen, dass die Bestimmungen für privat betriebene Unterkünfte vor einigen Jahren gelockert wurden.

Seither brauchen Vermieter keine gaststättenrechtliche Erlaubnis mehr, wenn sie ausschließlich ihre Übernachtungsgäste bewirten. Dennoch muss der Privatvermieter einige Behördengänge erledigen, bevor er Gäste beherbergen darf.

Wenn für die Vermietung ein Haus neu erbaut, umgebaut oder anders genutzt werden soll als vorher, muss der Vermieter zunächst das Bauamt informieren. Bestimmte bauliche Vorschriften müssen bei Ferienwohnungen oder Privatzimmern eingehalten werden. Sie fußen auf den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer.

Bestimmungen der Bauordnung

So muss ein Einzelzimmer mindestens acht Quadratmeter und ein Doppel- oder Zweibettzimmer mindestens zwölf Quadratmeter groß sein - Toilette und Bad nicht mit eingerechnet. Außerdem müssen Bestimmungen zum Schall- und Brandschutz, zu Fluchtwegen und zur Statik des Gebäudes erfüllt sein.

Neben dem Bauamt muss der Vermieter auch das örtliche Gewerbeamt über seinen Übernachtungsbetrieb informieren und schriftlich ein Gewerbe anmelden. Damit erklärt er offiziell, dass er Privatunterkünfte vermietet. Das Gewerbeamt reicht die Meldung an das zuständige Finanzamt weiter und dort wird dann entschieden, wie der Betrieb steuerlich eingeordnet wird.

Steuern für die Ferienwohnung

Private Vermieter müssen Lohn- und Einkommensteuer abführen. Wenn der Gewinn pro Jahr 24.500 Euro übersteigt, fällt auch Gewerbesteuer an. Die Umsatzsteuerpflicht setzt ein, wenn der Vermieter mit seiner gewerblichen Tätigkeit mehr als 16.620 Euro im Jahr einnimmt.

Obwohl Privatbetreiber von der gaststättenrechtlichen Erlaubnis ausgenommen sind, wenn sie nur ihre eigenen Gäste bewirten, müssen sie eine lebensmittelrechtliche Belehrung nachweisen. Meistens führen die Landratsämter solche Belehrungen durch und stellen eine entsprechende Bescheinigung aus.

Beherbergungsvertrag

Mit seinen Gästen schließt der Vermieter einen sogenannten Beherbergungs- oder Gastaufnahmevertrag über die Dauer des Aufenthalts. Der Vertrag ist eine Mischung aus Miet-, Dienst-, Werk- und Kaufvertrag und sollte alle Konditionen der Vermietung beinhalten.

Dazu gehören auch die Buchungs- und Stornierungsbedingungen. An den Vertrag müssen sich beide Seiten halten: Der Vermieter muss dem Gast die gebuchte Unterkunft zur Verfügung zu stellen und der Gast ist verpflichtet, den vereinbarten Preis für die Übernachtung zu zahlen.

Ersparte Aufwendungen bei Stornierung

Falls der Gast die gebuchte Unterkunft doch nicht in Anspruch nimmt oder früher als vereinbart abreist, muss er trotzdem bezahlen. Vom Übernachtungspreis werden dann zehn bis 20 Prozent für sogenannte "ersparte Aufwendungen" abgezogen. Darunter fallen zum Beispiel Kosten für Reinigung und Wäsche oder Strom und Heizung.

Da auch der Vermieter an den Beherbergungsvertrag gebunden ist, muss er sicherstellen, dass alle versprochenen Leistungen erfüllt werden. Darunter fällt auch die Bereitstellung der gebuchten Ferienwohnung.

Pflichten des Vermieters

Falls der Gast wegen Überbuchung oder Doppelbelegung sein reserviertes Zimmer nicht beziehen kann, muss der Vermieter für Ersatz sorgen. Und wenn die Ferienwohnung nicht so ausgestattet ist wie es im Angebot angegeben wurde, hat der Gast unter Umständen das Recht auf Preisminderung.

Bei den Preisangaben sollte der Vermieter immer den Endpreis für jedes Zimmer oder jede Wohnung angeben, also inklusive Nebenkosten. In einem für den Gast sichtbaren Verzeichnis sollte er alle Preise und Kosten klar verständlich auflisten.

Versicherungsschutz

Für seine Ferienwohnung sollte der Vermieter auch an ausreichenden Versicherungsschutz denken. Zu möglichen Versicherungen zählen unter anderen die Betriebsinhalts- und Betriebsschließungsversicherung sowie die Betriebshaftpflicht- und Betriebsunterbrechungsversicherung.

Verbände wie der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband (DEHOGA) oder der Deutsche Tourismusverband (DTV) sowie die örtliche IHK bieten Vermietern von Ferienwohnungen und Privatunterkünften Beratung zum Übernachtungsbetrieb und zu rechtlichen Fragen an.

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Fernseher und Radiogeräte gehören bei den meisten Ferienwohnungen zur Grundausstattung. Als Vermieter sollten Sie allerdings beachten, dass jedes dieser Geräte bei der Gebühreneinzugszentrale (GEZ) angemeldet werden muss. Außerdem fallen Abgaben für die Verwertungsgesellschaften GEMA und VG Media an, wenn Sie Fernseh- und Hörfunkprogramme für Gäste bereitstellen.