Donnerstag, 22.01.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © ponsulak - Fotolia.com

Energetische Modernisierung: Was ist das eigentlich?

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Worum geht´s

Umbauen und Miete erhöhen: Wann eine energetische Modernisierung vorliegt.

Alle reden von der energetischen Modernisierung, aber die wenigsten wissen, um was es eigentlich geht. Dabei steht doch alles im Gesetz.

Doch wie so oft bei Gesetzesvorschriften ist es so: Die Regelung sagt nicht wirklich, was mit einer energetischen Modernisierung gemeint ist und nennt dafür auch keine konkreten Beispiele.

Wenn Sie im Gesetz nach „energetischer Modernisierung“ suchen, werden Sie irgendwann auf § 555b Nr. 1 BGB stoßen. Nach dieser Vorschrift handelt es sich bei einer energetischen Sanierung um eine „bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird".

Oder einfacher ausgedrückt: Dreht Ihr Mieter nach Ihrer energetischen Modernisierungsmaßnahme z. B. den Heizungsknopf auf, müssen unterm Strich weniger Heizkosten für ihn herausspringen.

Mietminderungsausschluss gibt´s nur bei energetischen Modernisierungen

Das Interessante bei einer energetischen Modernisierung steht jedoch in § 536 Abs. 1a BGB. Der regelt einen 3-monatigen Mietminderungsausschluss, wenn Sie energetisch modernisieren.

Sie modernisieren „energetisch", wenn der Mieter am Ende spürbar Endenergie einspart. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie

  • die Fassade oder das Dach dämmen,
  • die Fenster gegen Bessere austauschen,
  • eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung installieren,
  • einen Heizkessel mit besserer Effizienz einbauen,
  • die Rohrleitungen zwischen dem Heiz- bzw. Warmwasserkessel und den Heizkörpern besser isolieren.

Endenergie sparen Sie aber auch dann ein, wenn Ihre Anlagentechnik effizienter arbeitet und Sie die gleiche Heizleistung mit weniger Energie aus Ihrer Anlage herausholen können.

Nicht bei jeder Modernisierung darf der Mieter mindern

Führen Sie dagegen nur eine klimaschützende oder wassersparende Maßnahme nach § 555b Nr. 2 und 3 BGB durch, darf der Mieter „ganz normal" seine Miete mindern.

Beispiel

Sie modernisieren das Bad Ihres Mieters: Sie bauen es altersgerecht um. Das gilt zwar als Modernisierung, aber nicht als energetische Modernisierung, weil damit keine Endenergie gespart wird.

Der Mieter darf also nach wie vor während der Umbauphase mindern, wenn es wegen Ihrer Umbauarbeiten laut oder schmutzig in seiner Wohnung bzw. im Haus wird.

Bloße Verschönerungen sind noch keine Modernisierungen

Gleiches gilt, wenn Sie eine Fotovoltaikanlage auf dem Haus installieren, um den gewonnenen Strom in das allgemeine Netz einzuspeisen: Dadurch spart Ihr Mieter im Haus keine Stromkosten und deswegen scheidet auch hier eine energetische Modernisierung aus.

Führen Sie lediglich reine „Verschönerungsmaßnahmen" durch oder zwar Klima schützende Maßnahmen, die sich jedoch nicht beim Mieter als geringere Energiekosten niederschlagen, gilt der 3-monatige Mietminderungsausschluss nicht.

Greift dagegen der Mietminderungsausschluss, darf der Mieter erst wieder ab dem 4. "Bau-Monat" mindern. Vorausgesetzt, die Beeinträchtigungen durch Ihre Modernisierungsmaßnahmen dauern bis dahin noch an.

Wann eine Modernisierung vorliegt

Die energetische Modernisierung ist nur eine von 7 Modernisierungstatbeständen, die das Gesetz ausdrücklich nennt. Dazu gehören bauliche Veränderungen,

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Der Mieter muss Modernisierungsarbeiten dulden, es sei denn, er kann Härtegründe vorbringen, weshalb eine Modernisierung gerade jetzt nicht möglich ist.

Was unbedingt in Ihr Ankündigungsschreiben rein muss

Führen Sie Modernisierungsarbeiten durch, mit denen Ihr Mieter hinterher nachhaltig Energie einsparen kann, müssen Sie ihm das bereits mit der Ankündigung beweisen.

In diesem Punkt gibt es seit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 eine Erleichterung für alle Vermieter: Sie dürfen nach § 555c Abs. 3 BGB auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um dem Mieter die Energieeinsparung darzulegen.

Sie können sich also komplizierte technische Ausführungen zu den konkreten Eigenschaften der vorhandenen Bauteile sparen. Oftmals kennt die der Vermieter gar nicht, sondern muss ohnehin erst einmal ein (teures) Gutachten darüber einholen.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Wer investiert, der muss auch schauen, dass unterm Strich die Rendite stimmt. Modernisieren Sie Ihr Mietshaus, ist das ein gesetzlich anerkannter Mieterhöhungsgrund. Vorausgesetzt, Sie stellen schon von Anfang an die Weichen richtig!
Sie stecken viel Geld in die Dämmung Ihrer Fassade, die neue Heizung oder die neuen Fenster. Mit einer Modernisierungsmieterhöhung können Sie sich einen Teil der Ihnen entstandenen Aufwendungen von Ihrem Mieter zurückholen. Doch nicht jeder Umbau zählt gleich als Modernisierung.
Wer sein Haus modernisieren will oder sogar muss, hat schon allein mit der Organisation viel am Hut: Angebote einholen, Handwerker organisieren und die Mieter informieren. Wer deswegen am Ende noch die Miete erhöhen will, darf nicht vergessen, die Modernisierung auch noch korrekt anzukündigen und hinterher noch ein fehlerfreies Erhöhungsschreiben loszuschicken. Ja, das ist kompliziert und zeitaufwendig. Doch nun die gute Nachricht: Es geht auch einfacher! Mit einer Modernisierungsvereinbarung. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Nicht jeder Umbau ist gleich eine Modernisierung und nicht jede Modernisierung rechtfertigt eine Mieterhöhung!

Nur Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB rechtfertigen eine Mieterhöhung.

Führen Sie dagegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nummer 2 (Klimaschützende Maßnahmen oder Einsparung von Primärenergie) und 7 (Schaffung neuen Wohnraums) BGB durch, muss die der Mieter zwar dulden, mehr Miete muss er deswegen aber nicht zahlen!