Einvernehmliche Mieterhöhung

1. Wie Sie einvernehmlich die Miete erhöhen

Es besteht jederzeit während eines laufenden Mietverhältnisses die Möglichkeit, die Miete einvernehmlich nach § 557 Abs. 1 BGB zu erhöhen. Das geht so: Sie schicken Ihrem Mieter ein Schreiben mit Ihrer Wunschmiete. Empfehlenswert, aber kein Muss, ist eine kurze Begründung.

Stimmt Ihr Mieter zu und schickt er Ihnen ein unterschriebenes Doppel Ihres Erhöhungsschreibens zurück, umgehen Sie so den leidigen Weg über eine gesetzliche Mieterhöhung nach § 588 ff. BGB.

2. Was Ihnen eine Staffelmiete bringt

Eine Staffelmiete empfiehlt sich, wenn Sie Ihre künftigen Mietsteigerungen gleich zu Beginn des Mietverhältnisses festlegen wollen. Anders als bei der gesetzlichen Mieterhöhung müssen Sie die Staffelmiete nicht begründen.

Sie können sie auch noch nach der Mietvertragsunterzeichnung vereinbaren, allerdings muss Ihr Mieter damit einverstanden sein. Entscheiden Sie sich für eine Staffelmiete, sind Sie daran bezüglich Laufzeit und Miethöhe gebunden.

Eine Staffelmiete ist beliebig kombinierbar

Eine Staffelmiete können Sie mit einem befristeten, aber auch unbefristeten Mietvertrag kombinieren. Sie können also auch bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit die künftige Miethöhe festlegen.

Ebenso ist die Kombination Staffelmiete und vierjähriger Kündigungsverzicht möglich. Bei befristeten Verträgen mit einer Staffelmiete hat Ihr Mieter allerdings nach vier Jahren ein Sonderkündigungsrecht - auch dann, wenn der Mietvertrag eigentlich länger läuft als vier Jahre!

Der Jahresabstand zwischen den einzelnen Mietstaffeln ist ein Muss

Bis zum 31.8.2001 durften Sie noch nur für maximal 10 Jahre eine Staffelmiete vereinbaren. Diese zeitliche Obergrenze ist weggefallen. Sie können bei Ihrem nächsten Mietvertragsabschluss für beispielsweise nur für die nächsten 2, 5 oder sogar 15 Jahre eine Staffelmiete festlegen.

Zwischen jeder einzelnen Mietstaffel muss mindestens 1 Jahr liegen. Ansonsten können Sie den Mietpreis staffeln, wie Sie wollen. Sie können Ihre Miete also z. B. in einem Jahr um 20 EUR, im nächsten Jahr um 10 EUR und 5 Jahre später um weitere 20 EUR anheben.

Bei den Zeitabständen und der Höhe sind Sie flexibel

Sie müssen keine gleichmäßigen Mietstaffeln vereinbaren (also die Miete z. B. nicht immer in 10-Euro-Schritten erhöhen). Sie müssen auch nicht immer den gleichen zeitlichen Abstand zwischen den einzelnen Mietstaffeln einhalten. Hauptsache, Sie halten zwischen den einzelnen Mietstaffeln den Mindestabstand von 1 Jahr ein.

Die Anfangs- und die Folgemiete bestimmen bei einer Staffelmiete Sie. Gebremst werden Sie lediglich durch § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Danach darf Ihre einzelne Mietpreisstaffel nie mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Bei der Staffelmiete gibt es keine Kappungsgrenze

Da Sie bei einer Staffelmiete zudem keine Kappungsgrenze (die Obergrenze von 20 % innerhalb von 3 Jahren beim gesetzlichen Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB) einhalten müssen, bietet sie Ihnen die Chance, mit einer geringen Anfangsmiete für einen potenziellen Mieter einen Mietanreiz zu schaffen.

Die günstige Anfangsmiete könnten Sie im zweiten Jahr sogar verdoppeln und schließlich für die weiteren Mietjahre angemessene Erhöhungen vorsehen.

Die letzte Staffel ist noch nicht das Ende der Fahnenstange

Angenommen, Sie legen die Mietstaffeln nur für die nächsten 5 Jahre fest. Ihr Mieter wohnt aber die nächsten 11 Jahre bei Ihnen.

Dann müssen Sie in den 6 Folgejahren nach Ablauf der Staffelmiete nicht auf eine Mieterhöhung verzichten. Für die Zeit nach Eintritt der letzten Mietstaffel gelten für einen Wohnungsvermieter wieder die allgemeinen Mieterhöhungsregeln nach § 558 BGB.

Bei Gewerberaum sollten Sie vorsorgen

Sind Sie Gewerberaumvermieter, müssen Sie sich für die "Zeit danach" etwas anderes einfallen lassen: § 558 BGB gilt nämlich nur für Wohnungsvermieter.

Läuft also die Staffelmiete Ihres Gewerberaummietvertrags aus und lässt sich Ihr Mieter nicht freiwillig auf eine neue, höhere Miete ein, bleibt Ihnen nur die Änderungskündigung: also den bestehenden Mietvertrag zu kündigen und gleichzeitig einen neuen Vertrag zu geänderten Konditionen anzubieten.

Zwingen können Sie Ihren Mieter allerdings nicht, sich darauf einzulassen. Dagegen bleibt Ihnen als Wohnungsvermieter bei einer berechtigten Mieterhöhung nach § 558 BGB wenigstens die Zustimmungsklage, um Ihre Mieterhöhungswünsche in die Tat umzusetzen.