Mittwoch, 19.02.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Marek Gottschalk - Fotolia.com

Die 7 häufigsten Steuerfallen bei Angehörigen-Mietverträgen!

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Worum geht´s

Wer an Angehörige und Bekannte vermietet, muss einiges beachten. Ansonsten spielt das Finanzamt nämlich nicht mit - und fordert Steuern beim Vermieter nach.

Vermieten zum Freundschaftspreis oder ein Angehörigen-Mietvertrag als scheinbar cleveres Steuer-Spar-Modell: Das kann steuerlich gesehen schnell zur Milchmädchenrechnung werden. Denn: Wer zu günstig vermietet, dem droht ein Werbungskostenabzug. Ganz besonders richtet das Finanzamt dabei sein Augenmerk auf sogenannte Angehörigen-Mietverträge.

Vermieten Sie an Angehörige bzw. an Bekannte zum "Freundschaftspreis", sollten Sie sich dabei an ein paar Spielregeln halten, sonst könnte Ihnen Ärger mit dem Finanzamt ins Haus stehen.

Die oberste Regel bei Angehörigen-Mietverträgen lautet: Machen Sie alles genau so, wie Sie es auch bei jedem x-beliebigen Fremden tun würden. Die 7 häufigsten Fallen, die es dabei zu vermeiden gilt, finden Sie hier:

Falle Nr. 1: Mietvertrag fehlt

Schließen Sie unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag. Nehmen Sie dazu ein Formular, zu dem Sie auch bei jedem "fremden Mieter" greifen würden.

Falle Nr. 2: Miete wird mal heute, mal morgen bezahlt

Doch mit dem richtigen Vertrag allein ist es noch nicht getan: Beide Seiten müssen sich auch genau an das, was im Mietvertrag steht, halten!


Das gilt besonders für die Mietzahlungen: Die müssen immer pünktlich und vollständig überwiesen werden. Vermeiden Sie Barzahlungen, denn das erweckt das Misstrauen des Finanzamts.
Besser: Lassen Sie sich vom Angehörigen die Miete per Dauerauftrag überweisen bzw. lassen Sie sich eine Einzugsermächtigung geben.

Falle Nr. 3: Keine klare Mietzinsstruktur erkennbar

Aus Ihrem Mietvertrag muss klar hervorgehen, ob Ihr Mieter eine Warm- oder Kaltmiete zahlt. Lässt sich das nicht eindeutig anhand Ihres Mietvertrags ablesen, erkennt das Finanzamt Ihren Mietvertrag nicht an (BFH, Urteil v. 28.07.2004, IX B 50/04, BFH/NV 2004 S. 1531).

Damit Ihr Fremdvergleich nicht wackelt, sollten Sie eine Miete plus Vorauszahlungen vereinbaren!

Falle Nr. 4: Es wird nicht über die Betriebskosten abgerechnet

Damit auch wirklich alles so ist, wie bei jedem x-beliebigen fremden Mieter, sollten Sie regelmäßig über die entstandenen Betriebskosten abrechnen.

Kommt unterm Strich eine Nachzahlung für Ihren Mieter heraus, sollte das Geld nachweisbar vom Konto Ihres Mieters auf Ihr Konto fließen. Verzichten Sie auf keinen Fall auf die Nachzahlung, denn das würden Sie bei jedem anderen Mieter sicherlich auch nicht tun!

Falle Nr. 5: Die Miete fließt "hintenrum" wieder an Sie zurück

Apropos Geldfluss: Hüten Sie sich davor, dass die gezahlte Miete wieder quasi hinterrücks an Ihren Mieter ohne Grund zurückfließt. Denn auch darauf achtet Ihr Finanzamt!

Erlaubt ist es aber, dass Sie z. B. Ihrer studierenden Tochter einen monatlichen Unterhalt zahlen und sie davon ihre Miete bestreitet.

Falle Nr. 6: Krasses Missverhältnis zwischen den Einkünften und der Miethöhe

Vorsicht, wenn Sie eine teure Luxuswohnung an Ihren studierenden Sohn oder Ihre Tochter vermieten: Das Finanzamt schaut nämlich auch darauf, ob sich Ihr Verwandter die Miete überhaupt finanziell leisten kann, ohne damit seinen sonstigen Lebensunterhalt zu gefährden (BFH, Urteil v. 28.01.1997, BStBl 1997 II, S. 655).

Falle Nr. 7: Zu günstig vermietet und damit Steuern verschenkt

Zu wenig Miete dürfen Sie aber auch nicht von Ihrem Mieter verlangen, sonst riskieren Sie einen teilweisen Werbungskostenabzug.

Das bedeutet: Verlangen Sie von Ihrem Wohnungsmieter weniger als 66 Prozent (bis 31.12.2011: 56 Prozent) der ortsüblichen Miete, teilt das Finanzamt die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Es streicht Ihnen dann den Werbungskostenabzug für den unentgeltlichen Teil.

Verlangen Sie von Ihrem Mieter beispielweise nur 60 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, greift das Finanzamt zum Rotstift und erkennt auch nur 60 % Ihrer Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an. 

Haben Sie also beispielseise 10.000 EUR in die Badrenovierung einer Mietwohnung gesteckt, dürfen Sie nur 60 % davon von der Steuer absetzen. Sprich: Das Finanzamt wird Ihnen davon sehr wahrscheinlich nur 6.000 EUR als Werbungskosten anerkennen!

Orientieren Sie sich immer an der ortsüblichen Miete

Um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten, sollte Ihre Miete mindestens 75 % der ortsüblichen Miete betragen.

Wie Sie schnell die kritische 66%- Grenze knacken können

Damit Sie keinen Werbungskostenabzug hinnehmen müssen, sollten Sie immer die ortsübliche Vergleichsmiete im Auge behalten: Nicht nur bei Mietvertragsabschluss, sondern während des gesamten Mietverhältnisses!

Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete liegt, können Sie entweder dem Mietspiegel Ihrer Stadt entnehmen oder bei Ihrer Stadtverwaltung oder einem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein erfragen.

Wer nie seine Miete erhöht, macht sich verdächtig!

Damit Sie nicht ungewollt unter die 66%-Grenze rutschen, sollten Sie Ihre Miete regelmäßig erhöhen. Dafür reicht es schon, wenn Sie im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben.

Haben Sie das jedoch versäumt, bleibt Ihnen als Wohnungsvermieter immer noch das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB, um Ihre Miete zu erhöhen.

Mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung geht es  schneller

Weil das Mieterhöhungsrecht im Einzelnen recht kompliziert ist und Sie zudem die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 % bzw. in Gebieten mit Wohnungsknappheit sogar nur um 15 % die Miete erhöhen dürfen (= Kappungsgrenze), gibt es auch eine einfachere Möglichkeit:

Sie können sich mit Ihrem Mieter einvernehmlich auf eine höhere Miete einigen. Dazu genügt schon ein einfaches Schreiben, in dem sich Ihr Mieter mit einer neuen Miethöhe, beginnend ab einem konkret festgelegten Zeitpunkt, einverstanden erklärt.

Mit so einer einvernehmlichen Mieterhöhung umgehen Sie auch geschickt die Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 %.


 

Kommentare (1)

18.12.2013, 13:02 Uhr von maenfred Profil ansehen
Hallo, gerade eben sind die Steuerprüfer weg. Meine Frau und ich besitzen ein Haus in dem wir beide auch ein Büro haben. Mein Büro habe ich quasi bei meiner Frau gemietet und jahrelang pünktlich meine Miete gezahlt. Dann kam eine Krise und meine Frau und ich haben vereinbart (allerdings nicht schriftlich) dass ich mit den Mietraten aussetzen kann (hätte ein Dritter ggf. auch eingewilligt, pauschal verneinen kann man das doch nicht!!) bis es wieder besser wird. Das war nunmehr vor 1 1/2 Jahren. Seither zahle ich wieder pünktlich jeden Monat + monatlich 500 Euro um die alte Mietschuld abzutragen was Anfang 2017 geschafft wäre. Die Steuerprüfer sagten eben, dass sie ggf. dies nicht anerkennen werden und der somit erhöhte Gewinn nachversteuert werden muss. Das würde mich hart treffen - wüsste nicht, wo ich das Geld auf einmal hernehmen sollte. Mein Steuerberater meinte es sei auch unsinnig weil durch die Nachzahlung das ganze ja doch erfüllt wird, also die Steuern ja jetzt anfallen und bezahlt werden. Falls ich das auf's Brot geschmiert bekommen sollte (weil sie sonst nichts zu beanstanden hatten) lohnt sich ein Wiederspruch? Danke für Ihre Hilfe! LG sendet Maenfred
Lieber Forist Maenfred, so wie Sie die Situation schildern, sollten sie sich vielleicht besser darum bemühen, Ihr Konstrukt aufzulösen und den angerichteten Schaden zu minimieren. Sie schreiben, dass "Ihre Frau und Sie" ein Haus besitzen, in dem Sie aber "bei Ihrer Frau" ein Büro gemietet haben, vermutlich um ein Gewerbe oder eine freiberufliche Tätigkeit auszuüben. Ist der Besitz am Haus aufgeteilt? Haben Sie strikte Gütertrennung vereinbart? Durch die familieninterne Vermietung an sich selbst vermindern Sie den Gewinn aus Ihrer Tätigkeit und somit die darauf zu zahlenden Steuern, und Sie verzichten darüber hinaus auf mögliche Erträge aus einer Fremdvermietung. Dann haben Sie eine Zeit lang keine Erträge. Trotzdem verzichten Sie und Ihre Frau weiterhin auf eine (zumindest theoretisch) mögliche Fremdvermietung des Büros, sondern lassen sich innerfamiliär die Miete stunden - für etwa 1,5 Jahre. Probieren Sie mal, ob das bei einem normalen Mietverhältnis über gewerblich genutzte (!) Räume möglich ist. Und wo nun Ihre Tätigkeit jetzt Einkünfte abwirft, erhöhen Sie sogar noch die Mietzahlungen an Ihre Frau, so dass Sie auf diese aktuellen Einkünfte noch weniger Steuern zahlen als zuvor. Es fällt schwer zu glauben, dass es sich hier nicht um ein Steuervermeidungsmodell handelt, bei dem Geld im Kreis fließt, Erträge kleingerechnet werden und zusätzlich versucht wird, das Finanzamt an Verlusten zu beteiligen. Verluste, die womöglich sogar als fiktiv anzusehen sind, denn Ihre Darstellung lässt eher den Schluss zu, dass eine Fremdvermietung dieses Büros im eigenen Haus zu keiner Zeit vorgesehen war. Wenn die Steuerprüfer schon bei Ihnen vor Ort waren, heißt das normalerweise, dass die K..., pardon, der Haufen schon ordentlich am Dampfen ist. Ihr Steuerberater scheint das ein bisschen sehr entspannt zu sehen - vielleicht sollten Sie auch mal einen Anwalt befragen.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ab 2012 ist es wengier kompliziert, eine Wohnung oder ein Haus zum verbilligten Preis an Angehörige oder Freunde zu vermieten.  Die lästige Überschussprognose entfällt dann ebenso wie die Aufteilung der Werbungskosten in einen privat veranlassten und einen nicht privat veranlassten Anteil.
Vermieten Sie Ihre Immobilie an Angehörige? Dann sollten Sie immer einen Blick auf die ortsübliche Miete haben. Die lässt sich am besten anhand des Mietspiegels ablesen. Steigt die Miete laut Mietspiegel, kann es Ihnen passieren, dass Sie nach Ansicht des Finanzamts zu wenig verlangen und es Ihnen deswegen Ihre Werbungskosten kürzt.
Seit dem 1.5.2013 ist die Mietrechtsänderung in Kraft. Große Verwirrung herrscht allerdings nach wie vor darüber, wann und um wie viel der Vermieter die Miete erhöhen darf. Nach § 558 BGB dürfen nämlich die Landesregierungen die Kappungsgrenze von den üblichen 20 % auf 15 % innerhalb von 3 Jahren senken. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Immer wichtig zu betonen ist: Machen Sie es bei Angehörigen-Mietverträgen genauso, wie Sie es auch bei jedem anderen Mieter machen würden.

 

Beachten Sie also unbedingt alle Formalia. Sie würden ja schließlich auch nicht eine x-beliebige Person ohne Unterschrift unter dem Mietvertrag in die Wohnung einziehen lassen.