Mittwoch, 02.04.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Thomas Francois - Fotolia.com

Dachterrasse zählt bei Wohnfläche mit

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Worum geht´s

Welche Flächen bei der Wohnflächenberechnung mitzählen.

Terrasse, Balkon, Loggia: Alles zählt neuerdings bei der Wohnflächenberechnung mit. Streitig ist nach wie vor nur, bis zu welcher Größe. Gesetz und Gerichte sprechen von einem Viertel bis zur Hälfte der Wohnfläche. Was der BGH in dieser "Gretchenfrage" entschieden hat, jetzt auf meineimmobilie.de

Sattes Grün hoch oben über den Dächern von Hamburg, München, Frankfurt oder Berlin? Ein Wohntraum, der allerdings schnell zum Alptraum werden kann, wenn es um die Wohnfläche geht.

Dass eine Dachterrasse bei der Wohnflächenberechnung mitzählt, steht gleich in 3 Gesetzen. Laut der DIN 283 darf die Fläche mit einem ¼ mitgerechnet werden. Nach dem noch bis zum 31.12.2003 geltenden § 44 Abs. 2 II. BV sogar bis zur Hälfte.

Der danach in Kraft getretene § 4 Nr. 4 WoFlV bestimmt: Die Dachterrasse darf höchstens zur Hälfte, in der Regel aber nur mit ¼ angerechnet werden.

Von ein Viertel bis zur Hälfte ist alles möglich

Da der umstrittene Mietvertrag eines Kölner Vermieters bereits 2003 geschlossen worden war, konzentrierten sich die Richter bei ihrem Urteil nur auf § 44 Abs. 2 II BV und die DIN 283. ¼ oder ½ lautete die Gretchenfrage. Immerhin stand eine Mietminderung von monatlich 182,78 EUR im Raum.

Grundsätzlich ist es so: Der Mieter darf die Miete wegen eines Mangels mindern, wenn sich herausstellt, dass seine Wohnung um mehr als 10 % kleiner ist als in seinem Vertrag steht.

Viel Wind um nichts: BGH drückt sich vor klarer Aussage

Nach welcher dieser beiden Normen - DIN 283 oder § 44 Abs. 2 II. BV - nun gemessen werden muss, ließ der Bundesgerichtshof letzten Endes offen.

Wäre es nach dem Mieter gegangen, wäre die Sache klar gewesen: Den überdurchschnittlich hohen Prozentsatz von mehr als 25 % hätte der Vermieter nur ansetzen dürfen, wenn ihn der Vermieter extra bei Vertragsabschluss darauf hingewiesen hätte.

Der Bundesgerichtshof sah das zwar nicht so eng. Er kam aber dennoch bei seinen Wohnflächenberechnungen nicht über die 25%-Grenze hinaus.

Alter Paragraf gilt nur noch für alte Mietverträge

§ 44 Abs. 2 II. BV enthalte anders als der neue § 4 Abs. 4 WoFlV keine Abstufung in Form eines Mittel- oder Regelwerts. Vielmehr kann der Bauherr selbst bestimmen, welches die für ihn günstigste Anrechnungsquote im Hinblick auf die Wohnungsbauförderung ist.

Diesen Spielraum hat das Gesetz ganz bewusst dem Bauherrn eingeräumt und muss bei der Frage, ob eine Wohnflächenabweichung nun ein Mangel ist oder nicht, berücksichtigt werden.

Sonst müsste der Vermieter schlimmstenfalls erhebliche Mietminderungen wegen Wohnflächendifferenzen schlucken, obwohl er im Mietvertrag die Wohnfläche korrekterweise nach Maßgabe der § 44 Abs. 2 II. BV berechnet habe. Der erlaubte es ihm aber, die Balkon- und Terrassenflächen zu seinen Gunsten bis zur Hälfte mitzurechnen!

Es gilt die ortsübliche Verkehrssitte

Lediglich, wenn Mieter und Vermieter hinsichtlich der Wohnfläche etwas anderes vereinbart hätten bzw. nach der örtlichen Verkehrssitte die Wohnfläche allgemein nur bis zu einem Viertel mitgerechnet wird, muss der Vermieter von seiner für ihn günstigen 50%-Anrechnung abrücken.

Im Kölner Dachterrassenfall war es so: Der Mieter behauptete, dass es in Köln ortsübliche Verkehrssitte sei, dass die Terrassenfläche nur mit einem Viertel bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt würde.

"Wenn dem tatsächlich so ist, hat die ortsübliche Berechnungsweise natürlich Vorrang!", so die Bundesrichter (BGH, Urteil v. 22.04.2009, VIII ZR 86/08). Ob dem wirklich so ist, muss jetzt nochmals das Berufungsgericht prüfen.

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr

Eine falsche Wohnfäche: Das gibt es häufiger als Sie vielleicht denken. Ein paar Zentimeter sind noch kein Beinbruch. Ab einer Flächendifferenz von 10 % kann es allerdings für Sie teuer werden: Und das auch noch, nachdem Ihr Mieter längst ausgezogen ist. 
Falsch gemessen? Das kann teuer werden! Jedenfalls, wenn Sie sich um 10 % gegenüber der im Mietvertrag eingetragenen Fläche verrechnet haben. Welche Räume und Flächen Sie beim Berechnen mitzählen dürfen, regelt die Wohnflächenverordnung. So beispielsweise, was für Treppen, Abstellräume, Balkone oder Terrassen gilt. 
"Ein Milliardengeschenk für Vermieter!", so nannte der Mieterbund damals noch ein BGH-Urteil zur Wohnfläche, dass dem Vermieter eine "Toleranzgrenze" von 10 % zugestand, wenn er sich zu seinen Gunsten verrechnet hatte.   Doch mittlerweile haben sich die Zeiten geändert - und zwar zum Nachteil des Vermieters. Was tatsächlich dahinter steckt und wann sich Vermieter bei ihrer nächsten Mieterhöhung freuen können, lesen Sie jetzt auf meineimmobilie.de.

 meineimmobilie.de-Tipp

Bei der Frage, mit welchem Flächenanteil Sie nun den Balkon, die Terrasse oder eine Loggia bei Ihren Wohnflächenberechnungen mitrechnen dürfen, müssen Sie zuerst auf das Datum des Mietvertragsabschlusses schauen.

 

Für neuere Mietverträge, die Sie seit 01.01.2004 geschlossen haben, gilt nämlich bereits § 4 Nr. 4 WoFlV. Nach dem bleibt es grundsätzlich beim ungeliebten Viertel, wenn Sie nicht die besonderen Umstände des Einzelfalls dazu berechtigen, doch die Hälfte anrechnen zu dürfen.

 

Entscheidend ist dafür beispielsweise die besonders gute Lage Ihres Balkons oder eine aufwändige Balkon- oder Terrassengestaltung.

 

Weil dies natürlich viel Raum für subjektive Beurteilungen lässt, gibt es noch als Orientierungshilfe zur Einschätzung des Wohnwerts den Abschnitt 2 Abs. 1 der Anlage zu § 9 WMR (= WF-Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie).