Clever reagieren, wenn Ihr Mieter ständig zu spät oder zu wenig zahlt

Bis wann der Mieter normalerweise zahlen muss, steht im Gesetz: Die Miete für Wohn- und Gewerberäume ist nach §§ 579 Abs. 2, 556 b BGB jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats für diesen laufenden Monat fällig.

Wichtig: Der 3. Werktag eines Monats ist nicht identisch mit dem jeweils kalendarischen Dritten.

Beispiel:

Da z. B. der 1. Mai immer ein Feiertag ist, muss der Mieter die Miete für Mai nie bis zum kalendarischen 03.05. überwiesen haben.

Nur regelmäßige Zahlungen zählen mit

Um zu wissen, ob Ihr Mieter mit seinem Rückstand bereits die kritische "Kündigungsgrenze" erreicht hat, dürfen Sie nur die regelmäßig vom Mieter zu zahlenden Leistungen berücksichtigen.

Dabei zählen z. B. die Miete, die Betriebskostenpauschale oder die Betriebskostenvorauszahlung mit.

Nicht mitrechnen dürfen Sie die Rückstände aus nur einmaligen Leistungen. Bleibt Ihnen Ihr Mieter also z. B. die letzte Nachzahlung aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung, die Kaution oder Schadensersatzansprüche wegen einer mutwillig zerbrochenen Fensterscheibe schuldig, rechtfertigt ein solcher Rückstand noch keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Für derartige Rückstände bleibt Ihnen nur der Weg über einen Mahnbescheid oder eine Zahlungsklage.

Warum Ihr Mieter nicht zahlen kann, spielt keine Rolle

Für Ihr Kündigungsrecht wegen Zahlungsrückstand kommt es nicht darauf an, ob Ihr Mieter seine Zahlungsschwierigkeiten selbst verschuldet hat oder ob er wegen Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht in der Lage ist, seine Miete zu zahlen.

Das sind Ihr Möglichkeiten bei einem "zahlungsfaulen" Mieter

Der erste und einfachste Schritt für betroffene Vermieter: Mahnen Sie Ihren Mieter ab und drohen Sie ihm mit der Kündigung, falls er sein vertragswidriges Verhalten fortsetzt. Ist z. B. ein langjähriger, stets zuverlässiger Mieter zahlungswillig, aber derzeit zahlungsunfähig, können Sie mit ihm alternativ eine Ratenzahlungsvereinbarung schließen, am besten schriftlich.

Einigen Sie sich mit Ihrem Mieter, wie viel er ab wann und bis zu welchem Termin "abstottern" darf.

Mehr zur korrekten Form der Abmahnung, finden Sie hier.

Ein Zahlungsrückstand ist ein guter Kündigungsgrund

Wollen Sie einen "schwierigen" Mieter loswerden, ist ein Zahlungsrückstand natürlich das schnellste und günstigste Mittel dafür. Hat der Mietrückstand nämlich eine gewisse Höhe erreicht, können Sie dem Mieter fristlos kündigen. Das ist der Fall, wenn Ihr Mieter

• mit 2 aufeinanderfolgenden Mieten (inkl. Vorauszahlungen) in Höhe von einer Monatsmiete und einem Cent in Rückstand gerät (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) oder
• wenn seine Mietschulden aus mehreren Monaten die Mindesthöhe von 2 Monatsmieten erreicht haben.

Vermieten Sie mit der Wohnung eine Garage oder einen Stellplatz, müssen Sie die Grundmiete plus die Garagenmiete plus eventuelle Betriebskostenvorauszahlungen zusammenrechnen, um feststellen zu können, ob der Mietrückstand tatsächlich schon für eine fristlose Kündigung reicht.

Beispiel:

Sie haben mit Ihrem Mieter eine Miete von 500 EUR plus 100 EUR Betriebskostenvorauszahlung vereinbart. Im Mai überweist er Ihnen nur 300 EUR. Bis zum 3. Werktag im Juni hat er Ihnen noch gar nichts überwiesen.

Da der Mietrückstand aus 2 aufeinanderfolgenden Monaten somit über den notwendigen 601 EUR liegt, können Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen.

Gleiches würde gelten, wenn Ihnen Ihr Mieter zwar im Juni die volle Miete überweist, dafür aber im Juli und August jeweils wieder nur die Hälfte und im September sogar nur 100 EUR. Der Mietrückstand aus mehreren Monaten (Mai, Juli, August, September) dann 1.400 EUR beträgt. Da auf diese Weise ein Mietrückstand von mehr als den erforderlichen 2 Monatsmieten (1.200 EUR) aufgelaufen ist, dürfen Sie fristlos kündigen.

Zahlungsaufschub oder kündigen: Sie müssen sich entscheiden!

Sie müssen sich entscheiden, falls Ihr Mieter nicht zahlt: Entweder gewähren Sie ihm einen Zahlungsaufschub (bitte immer schriftlich und nur für eine exakt geschuldete Mietzahlung) oder Sie kündigen ihm gleich.

Oft hilft auch der Hinweis an den Mieter auf einen eventuell bestehenden Wohngeldanspruch. Mit einem sozialhilfeberechtigten Mieter fahren Sie nämlich besser als mit einer leer stehenden Wohnung!

Bezahlte Schulden retten den Mieter

Ihr Wohnungsmieter genießt eine Schonfrist, innerhalb derer er seine Mietrückstände begleichen und somit Ihre fristlose Kündigung ungeschehen machen kann.

Diese läuft erst 2 Monate nach Zustellen der Räumungsklage ab. Zahlt Ihr Mieter innerhalb dieser Frist alle seine Mietschulden samt der laufenden Miete, macht er damit Ihre Kündigung unwirksam.

Allerdings kann er dieses "Spielchen" nur einmal innerhalb von 2 Jahren mit Ihnen treiben. Bis dahin angefallene Anwalts- und Prozesskosten muss Ihnen Ihr Mieter natürlich ersetzen.

Eine Schonfrist genießt Ihr Mieter nur einmal innerhalb von 2 Jahren

Gerät Ihr Wohnungsmieter ein weiteres Mal innerhalb des 2-Jahres-Zeitraums in Zahlungsrückstand und kündigen Sie ihm deshalb erneut, bleibt es auch dann bei der fristlosen Kündigung, wenn er sofort nach Kündigungsausspruch seine Mietschulden begleicht.

Beispiel:

Ihr Mieter zahlt bereits seit 2 Monaten seine Miete nicht mehr. Sie haben ihm deswegen fristlos gekündigt.

Weil er weder freiwillig auszieht noch seine Mietschulden begleicht, erheben Sie Räumungs- und Zahlungsklage. Diese wird Ihrem Wohnungsmieter am 1.8. zugestellt.

Er kann noch bis zum 1.10., 24 Uhr, seine Schulden bei Ihnen begleichen und Ihre Kündigung damit unwirksam machen.

Gewerberaummieter trifft es wesentlich härter!

Für Gewerberaummieter gibt es keine Schonfrist: Zahlt ein Gewerberaummieter seine (kompletten!) Mietschulden nicht, bevor Ihr Kündigungsschreiben in seinem Briefkasten landet, ist der Mietvertrag damit beendet.

Jedenfalls, wenn Sie sich nicht doch noch zu einem Fortsetzen des Vertrags umstimmen lassen.