Mittwoch, 01.10.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Bundesregierung beschließt Mietpreisbremse bei Neumietverträgen

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Worum geht´s

Das Mietrecht soll geändert werden. Es soll eine Mietpreisbremse für Neuvermietungen eingeführt werden.

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Wer demnächst eine Wohnung in einem wohnungsknappen Gebiet vermietet, soll künftig nicht mehr verlangen können, was er will. Ein entsprechendes Gesetz, das Ihre Mietpreiswünsche „ausbremsen“ könnte, hat am 1.10.2014 die Bundesregierung beschlossen.

Damit ist das Gesetz und vor allem die Mietpreisbremse aber noch nicht ganz beschlossene Sache: Erst muss noch der Bundestag darüber beschließen. Was jetzt noch fehlt und wen die Mietpreisbremse vor allem trifft, erfahren Sie hier.

 

Steht ein Mieterwechsel an, hatten Sie bisher immer die Chance, beim neuen Mieter die Miete etwas höher anzusetzen als beim bisherigen Mieter.

Das soll künftig in Gebieten, wo Wohnraum knapp ist, anders werden. Künftig sollen nach dem heutigen Beschluss der Bundesregierung Vermieter nach einem Mieterwechsel nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent fordern dürfen.

Mietpreisbremse soll nicht flächendeckend gelten

Lagen Sie mit Ihrer bisherigen Miete schon vorher über dieser 10-Prozent-Grenze, genießen Sie Bestandsschutz. Das bedeutet: Sie dürfen auch weiterhin die hohe Miete fordern.

Die gute Nachricht für Vermieter lautet: Die Mietpreisbremse soll nicht in ganz Deutschland eingeführt werden, sondern nur in Gebieten, wo ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Oder deutlicher ausgedrückt: Wo Wohnungen Mangelware sind.

Welche das sind, können die Bundesländer - wie bei der gesenkten Kappungsgrenze auch - selbst festlegen.

Mietpreisbremse gilt nicht für alle Wohnungen

Die zweite gute Nachricht für Vermieter lautet: Die Mietpreisbremse soll nicht gelten, wenn Sie

  • Ihre Wohnung umfassend modernisiert haben und die modernisierte Wohnung zum ersten Mal vermieten oder
  • wenn Sie einen Neubau bzw. eine Wohnung in einem Neubau vermieten.

Für welche Wohnungen die Mietpreisbremse nicht gilt

Stichtag dafür, für welche Mietverträge das neue Gesetz gelten soll, ist der 1.10.2014. Wird zu diesem Zeitpunkt Ihre modernisierte oder neu gebaute Wohnung erstmals genutzt und vermietet, sind sie von der Mietpreisbegrenzung ausgeschlossen!  

Die Ausnahme soll auch für die Zweit- und Drittvermietung gelten.

Wer zu viel verlangt, soll ein Bußgeld zahlen

Daneben soll jedoch Paragraf 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung) gelten, um Wucherforderungen von Vermietern mit einem Bußgeld belegen zu können. Überhöhte Mieten muss der Vermieter von Anfang an zurückzahlen!   

Wann eine "angespannte Wohnungslage" vorliegt, soll ebenfalls im Gesetz näher definiert werden: Beispielsweise, wenn es nur einen geringen Leerstand gibt oder die Mieten überdurchschnittlich angestiegen sind.

Was gilt, wenn Ihre Miete schon vorher höher lag

Lag die bisherige Miete schon vorher über dieser festgelegten Mietpreisgrenze, gilt Bestandsschutz. Das bedeutet: Zahlt Ihr bisheriger Mieter schon mehr als die laut Mietpreisbremse zulässigen zehn Prozent über der ortsüblichen Miete, muss auch Ihr neuer Mieter mindestens so viel zahlen.

Vermieter werden also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb Ihrer bisher erzielten Miete anzubieten.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Vollgas statt ausgebremst: Die Mietpreisbremse gilt seit dem 1.6.2015 für einige Vermieter bei einer Neu- bzw. Wiedervermietung ihrer Wohnung. Schuld daran ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz. Welche Vermieter die Mietpreisbremse trifft (nicht alle!), wie viel Miete Sie künftig vom neuen Mieter verlangen können und wie Sie die richtige Miethöhe berechnen können, finden Sie hier.

Von der „Mietpreisbremse“ haben Sie sicherlich auch schon gehört. Und auch davon, dass die demnächst kommen soll. Die könnte Sie als Vermieter treffen, wenn Sie demnächst Ihre Wohnung neu vermieten wollen. Dann könnte Sie nämlich die neue Mietpreisbremse bei der Miethöhe „ausbremsen“.  
„Nach dem Spiel ist vor dem Spiel“ dieses alte Fußballerzitat von Sepp Herberger scheint auch im Mietrecht zu gelten. So scheint es jedenfalls, wenn die Rede von der „Mietpreisbremse“ ist.   Die war mit der Mietrechtsänderung eigentlich vom Tisch. Jetzt wurde sie kurzfristig im Rahmen der Koalitionsverhandlungen wieder ausgegraben. Ein entsprechender Gesetzentwurf scheiterte bei der Mietrechtsänderung zum 1.5.2013 erst in letzter Minute vor dem Bundesrat. Jetzt heißt es: Neues Spiel, neues Glück!   
Nachdem der Koalitionsausschuss am 24.2.2015 unter anderem auch über die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklern getagt hat, hat der Deutsche Bundestag nun am 5.3.2015 unter Tagesordnungspunkt 4 über die Mietrechtsänderung in 2 und 3. Lesung beschlossen.  Die Unstimmigkeiten beim Bestellerprinzip beim Makler und wo die Mietpreisbremse künftig gelten soll, wurden beigelegt. Am Ende wurde das Gesetz im Bundestag so beschlossen, wie im Gesetzentwurf vorgesehen.

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Der Gesetzentwurf soll in Kürze vom Bundestag beschlossen werden. Dadurch werden sich unter anderem ein paar Paragrafen im Mietrecht ändern. Die geänderten Regelungen sollen dann – so der Plan – in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten.

Und selbst dann wird es noch nicht gleich ernst mit der Mietpreisbremse, denn erst einmal müssen noch die Länder entsprechende Rechtsverordnungen erlassen, in welchen Städten die 10-Prozent-Regelung gelten soll.