Donnerstag, 31.12.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

BGH-Urteil zur Wohnfläche: Es gilt immer die tatsächliche Größe

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Worum geht´s

Aktuelles Urteil: BGH ändert seine Rechtsprechung zur Wohnflächenabweichung bei Mieterhöhungen.  

Wer sich bisher bei der Wohnfläche zu seinen Gunsten verrechnet hatte, konnte auf die Toleranz der Gerichte setzen: Erst ab einer Wohnflächenabweichung von 10 Prozent durfte der Mieter die Miete mindern und die überzahlte Miete vom Vermieter zurückfordern. Dabei bleibt es auch bis auf eine Ausnahme: Die Mieterhöhung!

 

Gerade hat der BGH ein neues Grundsatzurteil zur Wohnflächenabweichung bei einer Mieterhöhung gefällt. Das besagt: Ganz gleich um wieviel sich der Vermieter bei der Wohnfläche verrechnet hat, es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Mieterhöhung: Was gilt, wenn die Wohnung größer ist als vereinbart

In dem BGH-Fall ging es um die Frage, wie sich eine Wohnflächenabweichung in einem Mieterhöhungsverfahren auswirkt, wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Fläche um 33,95 Prozent größer ist als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche.

Der Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin stritt sich mit seinem Vermieter um eine Mieterhöhung. Im Mietvertrag war die Wohnfläche der Wohnung mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben.

Tatsächlich war die Wohnung jedoch viel größer, nämlich 210,43 qm. Der Vermieter hatte sich schlichtweg um 33,95 Prozent verrechnet.

Kappungsgrenze darf trotz Wohnflächenabweichung nicht überschritten werden

Als der Vermieter die Miete erhöhen wollte, ging er bei seinen Berechnungen von der richtigen, größeren Wohnfläche statt der im Mietvertrag angegebenen kleineren Wohnfläche aus.

Dadurch kam er auf eine Mieterhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 EUR auf insgesamt 937,52 EUR. Der Mieter rechnete anders: Er ging von der derzeitigen Miete von 629,75 EUR aus und erhöhte diese um 15 Prozent (= gesenkte Kappungsgrenze), so dass er auf einen Mieterhöhungsbetrag von 94,46 EUR kam.

Nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB darf der Mieter in Gebieten, in denen eine gesenkte Kappungsgrenze gilt, die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15 Prozent erhöhen.

BGH sagt: Es kommt auf die tatsächliche Wohnfläche an

Der Mieter wollte nur einer Mieterhöhung um die 94,46 EUR zustimmen. Der Vermieter verlangte jedoch die 94,46 EUR plus weitere 213,31 EUR wegen der Wohnflächenabweichung.

Das Landgericht gab dem Mieter recht, weil nur eine Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze von 15 Prozent erlaubt sei und 15 Prozent von der Ursprungsmiete eben 94,46 EUR seien.

Der Vermieter berief sich jedoch auf ein BGH-Urteil, wonach ein Vermieter an einer im Mietvertrag vereinbarten Größe nicht festgehalten werden könne, wenn die tatsächliche von der vereinbarten Größe um mehr als 10 Prozent abweiche (BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007 S. 2626).

Der BGH fällte heute ein salomonisches Urteil (BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14): Der Vermieter darf zwar bei seiner Mieterhöhung von der tatsächlichen Größe ausgehen, muss sich aber dennoch an die Kappungsgrenze halten!

Tschüss 10-Prozent-Grenze: BGH ändert seine Rechtsprechung zur Wohnfläche

Schon im Vorfeld hatte der BGH signalisiert, dass er an dieser 10-Prozent-Regel nicht mehr festhalten wolle. Das bedeutet, dass es bei einer Mieterhöhung selbst dann auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen soll, wenn die Wohnfläche um weniger als 10 Prozent überschritten wird – und natürlich erst recht, wenn sie um mehr als 10 Prozent überschritten wird.

Kurzum: Es kommt bei einer Mieterhöhung (und bisher nur da!) demnach immer auf die tatsächliche Wohnfläche an, ganz gleich wie groß die Wohnflächenabweichung laut Mietvertrag ist!

An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung kleiner ist als zehn Prozent, hält der BGH nicht mehr fest.

Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist: Hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Tatsächliche Wohnfläche gilt, ganz gleich, was im Mietvertrag steht

Dafür, dass es immer auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen soll, spricht auch das System der Vergleichsmiete bei einer Mieterhöhung. Dort wird beim Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Entgelte abgestellt, die in der jeweiligen Gemeinde für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden.

Dabei wird auf objektive Kriterien zurückgegriffen, so dass es bei einer Mieterhöhung immer auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen müsste – ganz gleich, was im Mietvertrag steht und wie groß die Flächenabweichung ist!

* § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

[…]

(3) 1Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). 2Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. 3Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Wie groß ist Ihre Wohnung wirklich? Und: Zählen Treppenstufen, Türschwellen oder Erker dabei mit? Welche Flächen und Räume mit welchem Anteil beim Berechnen der Wohnfläche einbezogen werden dürfen, sorgt immer mal wieder für Streitigkeiten unter Mietern und Vermietern. Für die Wohnflächenberechnung gibt es doch eigentlich seit dem 1.1.2004 ein extra Gesetz: Die Wohnflächenverordnung.  
Dürfen Sie als Vermieter ungestraft bei der Wohnfläche Fantasiezahlen in Ihren Mietvertrag schreiben? Wenn es nach dem Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten geht, schon. So jedenfalls deutet er das neue BGH-Urteil zur Wohnfläche.   Der Mieter könnte getäuscht und mit ungerechtfertigten Kosten überzogen werden. Mit welcher Klausel Sie keine Mietminderung bei der Wohnfläche fürchten müssen, lesen Sie hier.
Der BGH hat zur Wohnflächenabweichung vor einiger Zeit ein Grundsatzurteil gefällt. Danach darf der Mieter erst ab einer Flächendifferenz von 10 Prozent die Miete mindern und überzahlte Miete zurückfordern. Darunter ging nichts. Das könnte sich allerdings bald zulasten solcher Vermieter ändern, die im Mietvertrag eine größere als die tatsächliche Fläche angegeben haben.

 meineimmobilie.de-Tipp

Da es künftig bei Mieterhöhungen immer auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt, kann der Mieter selbst bei geringfügigen Abweichungen überzahlte Mietanteile zurückverlangen. Dieser Rückforderungsanspruch verjährt in 3 Jahren (BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 30/10).

 

Allerdings beginnt die Verjährungsfrist erst ab Kenntnis von den Umständen zu laufen. Kenntnis hat der Mieter erst dann, wenn er auch das Messergebnis kennt. Ohne Anhaltspunkte ist der Mieter aber nicht verpflichtet, die Wohnfläche nachzumessen.

 

Der BGH hat in seinem Wohnflächenurteil ausdrücklich klargestellt, dass die Abkehr von der 10%-Regel nur für die Mieterhöhung, nicht aber für Mietminderungen gilt!

 

Es empfiehlt sich als Vermieter, im Mietvertrag keine Wohnfläche anzugeben, denn damit könnten Sie Rückzahlungsansprüche auslösen, sofern sich herausstellt, dass Ihre Wohnfläche kleiner als vereinbart ist!