Donnerstag, 16.04.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © lagom - Fotolia.com

Zutrittsrecht: Wenn der Mieter die Handwerker nicht reinlässt

Foto: © lagom - Fotolia.com
Worum geht´s

Betretungsrecht für Handwerker: Was Sie tun können, wenn der Mieter Sie nicht reinlässt.

"Ach, Schwamm drüber!", das sagt sich so leicht daher. Bei Hausschwamm lässt sich das Problem leider nicht so schnell und oft auch nicht so günstig lösen. In manchen Bundesländern muss der Befall sogar gemeldet werden!

Ist der Übeltäter erst einmal ausgemacht - was schon schwierig genug sein kann - muss der Mieter die Handwerker ins Haus und notfalls auch in die Wohnung lassen. Welche Rechte Sie haben, wenn sich der Mieter dabei querstellt, zeigt ein aktuelles BGH-Urteil zum Betretungsrecht.  

Es knirschte kräftig im Gebälk eines Mietshauses in Berlin Kreuzberg. Grund war Hausschwamm, der sich im Dachstuhl des Hauses festgesetzt hatte. Der Vermieter hatte deswegen die Handwerker bestellt. Die Mieter der Dachgeschosswohnung mussten vorübergehend ins Hotel ziehen, damit der Vermieter ein paar Notmaßnahmen wegen des Hausschwamms einleiten konnte.  

Als die Handwerker fertig waren, konnten die Mieter kurz darauf wieder zurück in ihre Dachgeschosswohnung ziehen. Allerdings mussten die Handwerker nochmals wegen der Schwammbeseitigung anrücken. Als die Mieter die Handwerker beim zweiten Mal nicht rein ließen, kündigte der Vermieter ihnen am 30.06.2011 fristlos den Mietvertrag – erfolglos!

Mieter ließen Handwerker erst nach einstweiliger Verfügung rein

Daraufhin erließ das Amtsgericht am 1.8.2011 gegen die Mieter eine einstweilige Verfügung, wonach sie den Handwerkern den Zutritt zur Wohnung gewähren mussten. Tatsächlich ließen die Mieter die Handwerker jedoch erst am 4.10.2011 in die Wohnung.

Als die gleichen Mieter die Handwerker im November auch nicht in den Keller ließen, um Installationsarbeiten durchzuführen, schickte der Vermieter erneut eine  fristlose Kündigung los.

Erst Duldungs-, dann Kündigungsklage? Das ist kein Muss  

Auch die zweite Kündigung blieb zuerst noch ohne Erfolg. Die Vorinstanzen waren nämlich der Ansicht, dass der Vermieter zunächst auf Duldung der Arbeiten nach § 554 BGB alte Fassung (seit 1.5.2013 in § 555a Abs.1 BGB geregelt) hätte klagen müssen, bevor er gleich kündigt. Etwas anderes würde nur gelten, wenn der Mieter ein Querulant sei.

Der Bundesgerichtshof sah es jedoch anders: Will der Vermieter wegen einer verletzten Duldungspflicht fristlos nach § 543 Abs. 1 BGB kündigen, setzt das nicht erst voraus, dass der Vermieter den Mieter erst auf Duldung verklagt und der Mieter danach den gerichtlichen Duldungstitel missachtet bzw. das Mieterverhalten sonstige „querulatorische Züge" zeigt.

Betretungsrecht ist bei Erhaltungsmaßnahmen größer

Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen können für den Erhalt des Mietobjekts und seinen wirtschaftlichen Wert von wesentlicher Bedeutung sein. Deswegen hat der Vermieter meist ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran, dass die Maßnahmen am Haus möglichst schnell durchgeführt werden.

Außerdem spricht auch der Gesetzeswortlaut zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB gegen eine solche strikte, schematische Betrachtungsweise, dass der Vermieter erst auf Duldung geklagt haben muss, bevor er kündigen kann.

Endgültiges Urteil scheiterte an fehlenden Feststellungen

Bei den Kündigungsvoraussetzungen steht dort „nur“, dass dem Vermieter ein Fortsetzen des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen bis zum eigentlichen Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar sein muss (BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13).

Das Gericht hätte also vor Ablehnung der Kündigung erst klären müssen,

  • um welche Instandhaltungsarbeiten es im Einzelnen ging,
  • wie umfangreich und dringend sie waren,
  • welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben,
  • welche Bedeutung eine alsbaldige (und nicht erst ein halbes Jahr später!) Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter hatte und
  • welche Schäden und Unannehmlichkeiten dem Vermieter dadurch entstanden sind, dass er erst verspätet den Zutritt zur Wohnung erhalten hat.

Weil dies fehlte, wurde der Fall zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an eine andere Kammer des Landgerichts wieder zurückverwiesen.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
„Hallo, ich will nur mal ums Haus gehen und schauen, ob alles in Ordnung ist!" Das ist zwar ungeheuer aufmerksam von Ihnen, wundern Sie sich aber nicht, wenn Ihr Mieter auf diese unerwartete Nettigkeit eher mit zurückhaltender Begeisterung reagiert.   Der Grund: Unangekündigt beim Mieter auf Stippvisite gehen? Das dürfen Sie nicht!
Zur Stippvisite beim Mieter: Ein unbedingtes Muss, denn wer erst beim Auszug zum ersten Mal nach langer Zeit die Mieterwohnung betritt, erlebt oft eine böse Überraschung!   Allerdings muss der Mieter keinen "Überraschungsbesuch" reinlassen und manche Richter fordern sogar einen handfesten Grund für Ihren Besuch. Selbst mit einer ausgefeilten Besichtigungsklausel im Mietvertrag haben Sie noch nicht den Fuß in der Tür. Gute Gründe für einen Besuch finden Sie hier.
Stellen Sie sich vor, Ihr Mieter würde Sie auf Händen tragen… ja, träumen Sie ruhig, weiter! Zwar ging es einer Vermieterin aus Bad Neuenahr-Ahrweiler so. Allerdings trug sie ihr Mieter nur deswegen auf Händen, weil er sie möglichst schnell aus der Wohnung hinauskomplimentieren wollte.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wer den beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt, dem können Sie jetzt mit einer fristlosen Kündigung drohen. Eine vorherige Duldungsklage ist gegenüber einer Kündigung zwar immer der mildere Weg, wenn es darum geht, den Zutritt zur Wohnung zu bekommen.

 

Es ist seit diesem Urteil jedoch kein zwingendes „Muss“, damit eine darauf basierende Kündigung später auch wirksam ist.