Mittwoch, 18.03.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2004

Zahlen statt renovieren: Neues BGH-Urteil streicht Abgeltungsklauseln

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2004
Worum geht´s

Eine Quotenhaftungsklausel ist neuerdings immer unwirksam, weil die Abgeltung unberechenbar ist.

Wenn sich der Bundesgerichtshof über Renovierungsklauseln den Kopf zerbricht, kommt für Vermieter selten etwas Gutes heraus. Begonnen hat es mit der Starren-Fristen-Rechtsprechung aus dem Jahr 2005.

 

Jetzt hat der BGH Quotenabgeltungsklauseln noch einmal etwas genauer unter die Lupe genommen. Sehr zum Leidwesen mancher Vermieter. Ein klare Absage aus Karlsruhe: Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam!  

 

Bekannt ist, dass Sie Ihre Renovierungsfristen im Mietvertrag flexibel gestalten müssen. Haben Sie dagegen starre Renovierungsfristen im Mietvertrag stehen, wonach Ihr Mieter „spätestens“ nach Ablauf bestimmter Fristen streichen muss, ist Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam.

Bisher war es bei Quotenabgeltungsklauseln noch so: Da mussten Sie nur ein gewisses Maß an Flexibilität zeigen. Also keine starre Fristen und transparente Berechnungsweise.

Unter Abgeltungsklausel versteht man eine Regelung, wonach der Mieter die anteiligen Renovierungskosten übernehmen muss, wenn er vor Ablauf der eigentlichen Renovierungsfristen auszieht.

Abgeltungsklausel: Was bisher galt

Bisher hielt der Bundesgerichtshof Abgeltungsklauseln grundsätzlich für wirksam. Noch 2013 hatte er sich darüber Gedanken gemacht, wie der Vermieter die Kosten für die Renovierung nachweisen und berechnen muss.

Wie detailliert Sie dabei Ihre Abgeltungsklausel formulieren müssen, zeigte ein BGH-Urteil (BGH, Urteil v. 29.5.2013, VIII ZR 285/12) zum Kostenvoranschlag bei Quotenabgeltungsklauseln im Mietvertrag:

§ 4 Abs. 5c: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrages noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen:

Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.

Der hiervon von dem Mieter zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis der vollen Fristen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrags zu der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen ... (Auszug aus dem Mietvertrag)

Wie der BGH jetzt zu Abgeltungsklauseln steht

Bisher hielt der Bundesgerichtshof Abgeltungsklauseln grundsätzlich für wirksam. Jetzt die Kehrtwende: Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam, weil sich die Abgeltung nicht berechnen lässt (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 242/13).

Tatsächlich war es für Vermieter schon vor dem Grundsatzurteil eine hohe Kunst, eine solche Abgeltungsklausel in Worte zu fassen. Mittlerweile lohnt sich die Arbeit jedoch nicht mehr, weil derartige Klauseln nun höchstrichterlich für unwirksam erklärt wurden. Wer nicht schon an den festen Fristen scheiterte, für den wurde spätestens die auch für einen Laien rechnerisch nachvollziehbare Berechnung der Abgeltung zum Stolperstein.

Wer vor Ablauf der Renovierungsfristen auszieht, muss weder pinseln noch zahlen

Wenn Sie eine Abgeltungsklausel im Mietvertrag haben und Ihr Mieter auszieht bevor die typischen Renovierungsintervalle (Flur, Küche und Bad alle 3 Jahre, Haupträume der Wohnung alle 5 Jahre) abgelaufen sind, können Sie jetzt nicht mehr anteilig die Renovierungskosten fordern.

Also beispielsweise nach einem Jahr 30 Prozent der Renovierungskosten für Flur, Küche und Bad bzw. 20 Prozent der Renovierungskosten für die Haupträume wie Schlafzimmer oder Wohnzimmer.  

Denn Quotenklauseln stellen ab sofort eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und sind unwirksam.

Schätzungsweise mindestens jeder 2. Mietvertrag betroffen

Der deutsche Mieterbund schätzt, dass mindestens jeder 2. Mietvertrag in Deutschland davon betroffen ist.

Schuld daran ist das Berechnungsproblem beim zu zahlenden Renovierungsanteil des Mieters. Weil der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für den Mieter beim Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche finanzielle Belastung auf ihn zukommen kann. 

Das gilt unabhängig von der Frage, ob die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert war.  

"Abgeltungsdrama": Vermieter müssen mit Rückforderungen rechnen

Das BGH-Urteil zu den Abgeltungsquoten hat verheerende Folgen für Vermieter: Es ist nicht nur so, dass sie keine Abgeltung mehr vereinbaren bzw. vom Mieter fordern können. Sie müssen auch noch mit Rückforderungen der Mieter rechnen, die eine solche Abgeltung bezahlt bzw. stattdessen lieber gleich renoviert haben.

Allerdings: Für diesen Rückforderungsanspruch dürfte eine Verjährungsfrist von 6 Monaten gelten. Die beginnt schon mit Mietvertragsende zu laufen.

Gleiches gilt für Mieter, die eine unrenovierte Wohnung übernommen und beim Auszug renoviert haben. Da der Bundesgerichtshof ebenfalls entschieden hat, dass die Kombination Anfangsrenovierung/laufende Renovierung unwirksam ist, müssen auch solche Vermieter mit Rückforderungen rechnen. Doch auch hierfür gilt die 6-Monats-Frist. 

 

 


 

 

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten.
Tu dies besser nicht, tu das ja nicht: Geht es um Schönheitsreparaturen, weiß jeder – selbst der BGH – welche Formulierung unwirksam ist und wie man´s besser nicht tun sollte. Aber wie geht´s eigentlich richtig? So, dass der Mieter beim Auszug renovieren oder zumindest einen Teil der Renovierungskosten zahlen muss. Hier finden Sie die richtigen Worte, um die 7 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln sicher zu umschiffen.
Was ist gemeint, wenn Sie in Ihren Mietvertrag schreiben, dass der Mieter die Decken und Wände "weißen" muss? Genau diese Frage stellte sich der BGH. Dabei kam wieder einmal heraus: Bei der Renovierungsklausel kommt es auf jedes Detail an. Wie exakt Sie sein müssen, lesen Sie hier.
News: Wenn im Mietvertrag vorgeschrieben wird, in welcher Farbe der Mieter die Türen und Fenster zu streichen hat, muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil entschieden.
Zieht der Mieter aus, will er meist vom Renovieren nichts mehr wissen. Kein Problem: Er kann ja zahlen statt zu renovieren. Auch dann, wenn die Renovierung zum Zeitpunkt seines Auszugs noch gar nicht fällig ist. Für diesen Fall hatten findige Vermieter immer eine Quotenhaftungsklausel in ihrem Mietvertrag. Gerade hat der Bundesgerichtshof jedoch solche Abgeltungsklauseln für unwirksam erklärt.

 meineimmobilie.de-Tipp

Dass Schönheitsreparaturen eine heikle Sache sind, ist ein alter Hut. Scheitern Sie jedoch bereits an starren Renovierungsfristen oder einer Weiß-Streich-Pflicht in der Verpflichtungsklausel, fehlt es am Fundament. Das bedeutet dann: Es bleibt bei der gesetzlichen Regelung, dass der Vermieter die Instandhaltungs- und damit auch die Renovierungspflicht trifft.

 

Haben Sie eine Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag, "infiziert" die jedoch nicht die Renovierungspflicht im Übrigen. Das bedeutet: Ist das "Fundament", nämlich die Übertragung der Renovierungsfrist ansonsten wirksam, bleibt es auch dabei, dass der Mieter renovieren muss.

 

Mieter, die aufgrund einer jetzt unwirksamen Quotenabgeltungsklausel renoviert bzw. bezahlt haben, können die Renovierungskosten zurückfordern. Allerdings verjährt dieser Anspruch nach 6 Monaten. Gerechnet wird ab dem Zeitpunkt der Mietvertragsbeendigung!