Dienstag, 30.09.2008 | Autor: Hans Dieter Hegner/mb

Wirkung des Energieausweises auf Verträge

Der Gesetzgeber hat den Energieausweis unter anderem deshalb verpflichtend eingeführt, damit neue Mieter besser über den Energieverbrauch eines Hauses informiert sind. Eine Verpflichtung, den Energieausweis bei einer Vermietung zum Vertragsbestandteil zu machen, gibt es nicht. Wer trotzdem einen solchen Vertrag schließt, sollte sich über mögliche Rechtsfolgen im Klaren sein.

Nach Paragraph 5a Satz 3 EnEG dienen Energieausweise lediglich der Information. Das Energieeinsparungsgesetz sieht keine weiteren Rechtswirkungen für sie vor.

Rechtswirkungen in Kauf- und Mietverhältnissen können in der Regel nur dann entstehen, wenn die Vertragsparteien den Energieausweis (freiwillig) ausdrücklich zum Vertragsbestandteil machen.

Rechtswirkungen

In diesen Fällen können sich bei fahrlässiger Falschinformation Gewährleistungsansprüche und bei Arglist Schadensersatzansprüche ergeben. Natürlich haben professionelle Wohnungsunternehmen bereits Vertragsklauseln für Mietverträge erarbeitet, die klarstellen, dass der Inhalt des Energieausweises als nicht mit dem Mietvertrag vereinbart gilt.

Das Vorhandensein oder das Zugänglichmachen eines Energieausweises ist weder Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit eines Kauf- oder Mietvertrages oder einer Auflassung noch Voraussetzung für die Eintragung eines Eigentumswechsels in das Grundbuch. Der Grund: Energieausweise sollen im Immobilienmarkt nicht erschwerend wirken, sondern als Marktinstrument lediglich zusätzliche Informationen vermitteln.

Kauf- und Mietverträge

Wenn der Energieausweis nicht Bestandteil des Vertrages geworden ist, kann er keine direkte Auswirkung auf Kauf- oder Mietverhältnisse haben. Wie sieht es jedoch mit Verträgen aus, bei deren Zustandekommen der Inhalt des Energieausweises ein wesentlicher Grund zum Vertragsschluss war und der Vermieter/Verkäufer wissentlich falsche Informationen zugänglich gemacht hat? Hierzu gibt es bis jetzt weder Beispiele noch eine Rechtsprechung.

Es muss aber davon ausgegangen werden, dass der Vermieter/Verkäufer mit dem Energieausweis geworben hat, um den Vertrag zu schließen. Das könnte zu Ansprüchen des Mieters/Käufer führen.

Haftung des Ausstellers

Ansprüche des Eigentümers/Vermieters bestehen in jedem Fall im Sinne des Werkvertragsrechts, wenn der Aussteller seine Leistung nur mangelhaft erbracht hat. Hat ein Wohnungsbauunternehmen durch einen ausstellungsberechtigten Mitarbeiter den Energieausweis ausgestellt, haftet das Unternehmen.

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Hans-Dieter Hegner ist Diplom-Bauingenieur und zuständiger Baudirektor im Bundesbauministerium.
Hans-Dieter Hegner

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Sehen Sie unbedingt davon ab, den Energieausweis zum Bestandteil des Mietvertrags zu machen. Andernfalls haften Sie für fehlerhafte Angaben in Ihrem Energieausweis.