Freitag, 15.01.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © focus finder - Fotolia.com

Winterdienst: Die 7 wichtigsten Fragen zum Räumen und Streuen

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Worum geht´s

Winterdienst: Wann und wie Sie und Ihr Mieter Schnee vor dem Haus schippen müssen.

Als Sie morgens beiläufig aus dem Fenster schauen, trauen Sie Ihren Augen nicht: alles weiß! Der Zeiger steht bereits auf 7 Uhr und die ersten Fußgänger sind schon auf dem Weg zur Arbeit und stapfen durch den Schnee vor Ihrem Haus. 

Bleibt Ihnen noch Zeit zum Frühstücken oder müssen Sie erst raus und schippen? Oder können Sie sitzen bleiben, weil Ihr Mieter mit dem Winterdienst dran ist? Selbst wenn der Mieter schippt: Dennoch sind Sie damit nicht ganz aus der Verkehrssicherungspflicht raus. 

Wer muss zuerst zur Schneeschaufel greifen: Sie als Hauseigentümer oder ihr Mieter? "Kommt drauf an!", wird Ihnen ein Jurist antworten. Worauf es bei den Winterdienstpflichten ankommt, verraten wir Ihnen hier: Die 7 wichtigsten Fragen rund ums Räumen und Streuen. 

1. Wer muss zu Schaufel und Streumittel greifen?

Tatsächlich müssen nach den Ortssatzungen der Städte die Anlieger, das heißt die Hauseigentümer, zur Schneeschaufel greifen.

Bei Straßen ohne Gehweg müssen Sie in die Satzung schauen, auf welcher Seite der Straße gestreut werden muss. Dann genügt es, wenn der Verkehrssicherungspflichtige auf einer Seite der Straße einen Streifen von 1 m Breite für Fußgänger räumt und streut (OLG Karlsruhe, Beschluss v. 13.2.2014, 9 U 143/13).

Als Faustregel gilt: Wer zum Räumen und Streuen verpflichtet ist, muss seine Arbeiten auch erledigen!

Sie können als Hausbesitzer diese Verkehrssicherungspflicht aber auch übertragen. Beispielsweise per Mietvertrag auf Ihren Mieter, per Dienstvertrag auf Ihren Hausmeister oder per Werkvertrag auf einen Hausmeisterdienst.

Die Kosten für einen Hausmeisterdienst können Sie in Ihrer Betriebskosten-Abrechnung unter Nr. 8 "Kosten der Straßenreinigung" packen, wenn die gleiche Firma sowohl den öffentlichen als auch den von den Mietern privat genutzten Bereich räumt und streut. Ansonsten unter "Hausmeisterkosten".

Doch ganz gleich für welche Variante Sie sich entscheiden: Sie müssen Ihren Mieter kontrollieren, ob er ordentlich räumt und streut! Führen Sie am besten Protokoll darüber, ob und wann Sie an Ihrem Haus vorbeigefahren sind, um sich persönlich davon zu überzeugen, dass geräumt und gestreut wurde!

2. Was, wenn der Mieter verhindert ist?

Wichtig: Drücken gilt nicht! Weder für Sie als Hausbesitzer, noch für Ihren Mieter. Berufstätigkeit, Urlaub oder Krankheit sind keine Entschuldigung für eine unterlassene Schneeräumpflicht!

Notfalls müssen Sie als Hausbesitzer für Ihr Eigenheim oder eben der Mieter in Ihrem Mietshaus für eine Vertretung sorgen!

3. Ab wie viel Uhr muss geschippt werden?

Ihre Winterpflichten - und übrigens auch die Ihres Mieters! - beginnen üblicherweise morgens um 7 Uhr und enden abends um 20 Uhr. Sonn- und feiertags beginnt die Schneeräumpflicht normalerweise erst um 8 Uhr.

Wer somit vor 7 Uhr morgens aus dem Haus geht, darf sich nicht darauf verlassen, dass alle Wege und Straßen geräumt sind (OLG München, Urteil v. 1.10.2009, 1 U 3243/09). Sie endet übrigens meist um 20 Uhr. Da dies jedoch von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich geregelt sein kann, sollten Sie sich vorsichtshalber dort noch einmal rückversichern!

Gefegt und gestreut werden müssen der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Garagen.

Notfalls muss Ihr Mieter sogar mehrmals am Tag räumen und streuen. Gerade an Orten mit hohem Publikumsaufkommen, wie beispielsweise vor Kneipen, Restaurants oder Kinos, muss noch bis in die späten Abendstunden geräumt und gestreut werden.

Bei Dauerschneefall muss ein Wohnungseigentümer allerdings nicht nonstop arbeiten, wenn dies völlig sinn- und zwecklos wäre. Sobald sich die Wetterlage allerdings beruhigt, muss er mit den Arbeiten beginnen.

4. Wie breit muss geschippt werden?

Auf einem "normalen" Gehweg müssen Sie mindestens einen 80 bis 120 cm breiten Streifen freiräumen. Die Faustregel lautet: Es müssen 2 Fußgänger aneinander vorbeikommen.

Für den Weg z. B. zur Mülltonne, zum Briefkasten oder zum Parkplatz reicht ein etwa halb so breiter Streifen aus.

5. Wer muss die Schaufel und das Streugut kaufen?

Die zum Schneeräumen nötigen Geräte müssen Sie Ihrem Mieter stellen, es sei denn, Sie haben etwas anderes mit ihm vereinbart.

Die Kosten für das Streugut sind dagegen Mietersache. Wahlweise können Sie es aber auch kaufen und dem Mieter auf die Betriebskosten-Abrechnung setzen.

Da das Streuen mit Auftaubeschleunigern, wie Salz oder Harnstoff, in vielen Städten verboten ist, sollten Sie Granulat, Splitt oder ganz einfach Sand zur Verfügung stellen.

Zwar ist das Benutzen von untauglichen Stoffen, wie z. B. Hobelspänen, häufig nicht ausdrücklich in der gemeindlichen Satzung untersagt. Allerdings gibt es bereits Gerichtsurteile, nach denen es nicht genügt, die eis- und schneeglatte Fläche mit Hobelspänen zu bestreuen. Sägemehl oder Hobelspäne entfalten keine nennenswerte abstumpfende Wirkung (OLG Hamm, Urteil v. 24.11.2014, 6 U 92/12 GE 2015 S. 321). Wichtig: Ist die Glättegefahr gebannt, darf Ihr Mieter das Streugut nicht einfach liegen lassen. Denn auch das Wegfegen gehört noch zur Räum- und Streupflicht im Winter.

6. Was ist, wenn jemand ausrutscht?

Wenn doch jemand ausrutscht, müssen Sie beweisen können, dass Sie all Ihre Pflichten erfüllt haben. Dazu gehört als Vermieter auch, Ihren Mieter bzw. Ihren Hausmeister oder Dienstleister zu kontrollieren, ob der ordentlich schippt und streut! Führen Sie am besten für den Ernstfall Protokoll darüber, ob und wann Sie Kontrollen gemacht haben.

Stürzt nämlich ein Passant, weil beispielsweise Ihr Mieter nicht richtig gestreut hat, kann er Sie und Ihren Mieter auf Schadenersatz und Schmerzensgeld verklagen. Sie kommen aus der Haftung nur wieder raus, wenn Sie beweisen können, dass Sie die Arbeit Ihres Mieters regelmäßig kontrolliert haben.

Fußgängern wird von den Gerichten neuerdings zunehmend eine gewisse Eigenverantwortlichkeit auferlegt. Ist beispielsweise erkennbar, dass ein Gehweg nach Schneefall weder von Schnee und Eis geräumt noch mit abstumpfenden Mitteln gestreut wurde, muss der Benutzer des Weges erhöhte Aufmerksamkeit und Vorsicht an den Tag legen.

Kommt er dennoch zu Fall, spricht dies in der Regel dafür, dass er die gebotene Vorsicht außer Acht gelassen hat und ihm somit ein Mitverschulden anzurechnen ist (OLG Bremen, Beschluss v. 21.8.2013, 3 W 20/13, GE 2014 S. 190).

Ein Fußgänger darf nach einem neuen BGH-Urteil keinen durchgängig eisfreien Bürgersteig erwarten. Er muss immer mit Streulücken rechnen und kann keinen lückenlosen Schutz fordern (BGH, Urteil v. 20.6.2013, III ZR 336/12). 

7. Wer bei Schäden einspringt

Können Sie keine regelmäßigen Kontrollbesuche nachweisen, springt im Schadensfall die private Haftpflichtversicherung des Mieters bzw. Ihre Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ein. Die zahlt dann z. B. eine zerrissene Hose, erstattet einen erlittenen Verdienstausfall, zahlt Schmerzensgeld und schlimmstenfalls sogar eine lebenslange Rente.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
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 meineimmobilie.de-Tipp

Selbst wenn Sie die Räum- und Streupflicht wirksam auf den Mieter übertragen haben, haben Sie dennoch eine Kontroll- und Überwachungspflicht – und an die wird von den Gerichten ein strenger Maßstab angelegt.

Danach reicht es nicht, wenn Sie nur die Pflicht auf den Mieter formell korrekt übertragen, sondern Sie müssen sich in regelmäßigen Abständen davon überzeugen, dass Ihr Mieter seiner Verpflichtung auch ordnungsgemäß nachkommt.

Lassen Sie den Winterdienst von Hilfspersonen, wie dem Hausmeister oder einem Unternehmen, durchführen, müssen Sie diese sorgfältig auswählen, sie gründlich anweisen, wie sie räumen und streuen sollen, sowie das Ganze auch überwachen. Auch hier reicht es nicht allein, einen Hausmeisterdienst damit zu beauftragen.