Dienstag, 10.05.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Piotr Marcinski - Fotolia.com

Wer zahlen muss, wenn der Mieter eine neue Küche will

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Worum geht´s

Abgenutzte Küche: Wann Sie dem Mieter eine neue Einbauküche kaufen müssen.

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Der Mieter will eine neue Küche. Am liebsten natürlich mit Küchenblock und Dampfgarer und allem Schnickschnack. „Nicht mein Problem!“, denken Sie sich. Kann er sich gerne kaufen. 

Allerdings haben Sie ihm eine Wohnung mit Einbauküche vermietet. Das war vor 10 Jahren und schon damals war die Küche nicht mehr nagelneu, sondern hatte 15 Jahre "auf dem Buckel". Somit könnte der Wunsch Ihres Mieters nach einer neuen Küche doch noch zu Ihrem Problem werden! 

Was Ihre Küche und Ihr Teppich gemeinsam haben

Was haben eine Einbauküche und ein Teppich gemeinsam? Ganz einfach: Haben Sie dem Mieter eine Wohnung mit Teppichboden vermietet und ist der Teppichboden im Lauf der Zeit durch normale Abnutzung verschlissen, müssen Sie ihn auf eigene Kosten erneuern. Weil der Teppich Ihnen gehört, fällt das unter Ihre Instandhaltungspflicht als Vermieter.

Gleiches gilt für die mitvermietete Einbauküche: Ist die „in die Jahre gekommen“, müssen Sie die erneuern. Erneuern heißt aber nicht modernisieren. Das bedeutet: Sie schulden dem Mieter nur die Ausstattung, die vorher bereits da war und dem derzeitigen Stand der Technik entspricht.  

Dass sich Ihre Küche mit der Zeit "abnutzt", ist völlig normal und gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Die "normale" Abnutzung ist bereits mit dem Zahlen der Miete abgegolten.

Wann Sie Ihrem Mieter eine neue Küche kaufen müssen

Gehört die Einbauküche zur Ausstattung der Wohnung, müssen Sie als Vermieter Ihrem Mieter die Küche erneuern, falls das aufgrund des Alters und der Abnutzung notwendig sein sollte, z. B. weil die Küche unansehnlich geworden ist oder aufgrund von Materialermüdung nicht mehr zu reparieren ist bzw. nur noch eingeschränkt nutzbar ist. 

Zudem muss die Küche hygienisch einwandfrei und voll gebrauchsfähig sein.

Sie schulden dem Mieter nur eine Instandsetzung, keine Modernisierung

Müssen Sie die vorhandene Küche ersetzen, kann der Mieter nicht auf eine Luxusküche nach dem allerneuesten technischen Standard bestehen.

Gab es in der Küche bisher also keinen Dampfgarer oder sogar eine Wärmeschublade für Teller, brauchen Sie Ihrem Mieter auch keine neue Küche mit diesen Ausstattungsmerkmalen hinstellen.

Wem die Küche gehört, der muss sie auch erneuern

Hat Ihr Mieter dagegen die Einbauküche selbst eingebaut oder vom Vormieter ausdrücklich übernommen, ist es seine Einbauküche.

Sieht die irgendwann einmal verschlissen aus und will Ihr Mieter eine neue haben, muss er sich selbst eine kaufen bzw. die Küche spätestens beim Auszug wieder rausreißen und mitnehmen.

Was für eine Küche Sie Ihrem Mieter kaufen müssen

Sie als Vermieter dürfen im Rahmen Ihrer Erhaltungspflicht die Mietsache verändern. Allerdings nur unwesentlich und auch nur ohne Wertverlust.

Ob bereits ein Herdaustausch (Elektro gegen Gas) eine solche unwesentliche Veränderung darstellt, ist umstritten.

Sie oder Ihr Mieter? Wer den Herd reparieren muss

Die Küche muss derjenige instandhalten, dem sie gehört. Haben Sie eine Wohnung mit Küche vermietet, müssen Sie alle notwendigen Reparaturen auf Ihre Kosten ausführen lassen. So beispielsweise, wenn der Herd kaputt ist oder die Spülmaschine nicht mehr läuft.

Im Idealfall können Sie sich die Reparaturkosten wieder über Ihre Kleinreparaturenklausel im Mietvertrag vom Mieter zurückholen. Da hier allerdings die Grenze meist bei 100 EUR pro Reparatur vereinbart ist, sind Ihre Chancen, die Kosten vom Mieter ersetzt zu bekommen, sehr gering.

Zieht der Mieter aus, haftet er, wenn die mitgemietete Küche bei Mietende beschädigt ist oder sogar ganz bzw. teilweise fehlt.

Nicht jede Küche hat die gleiche Lebensdauer

Die Gerichte gehen davon aus, dass eine Einbauküche jedenfalls nach einer Nutzungsdauer von 25 Jahren verbraucht ist, so dass der Mieter nicht für Schäden oder einen Verlust haftet (LG Berlin, Urteil v. 21.5.2001, 62 S 13/01).

Eine starre Grenze, ab wann eine Einbauküche als erneuerungsbedürftig gilt, gibt es nicht. Das hängt vom jeweiligen Einzelfall ab, denn eine Familie mit kleinen bzw. schulpflichtigen Kindern beansprucht eine Küche sicherlich stärker als ein berufstätiger Single.

Teure Küche: Wie Sie die steuerlich absetzen können

Vermieten Sie eine Wohnung ganz oder teilweise möbliert, können Sie die Anschaffungskosten für die Möbel normalerweise von der Steuer absetzen. Das gilt natürlich nur für die Möbel, die Sie für die vermietete Wohnung, nicht für Ihren privaten Haushalt in Ihrem Eigenheim kaufen.  

Haben die Einrichtungsgegenstände für die vermietete Wohnung weniger als 410 Euro gekostet, ist alles kein Problem: Die können Sie noch im gleichen Jahr komplett von der Steuer absetzen.

Haben die gekauften Gegenstände – wie beispielsweise der Einbau einer komplett neuen Einbauküche – mehr als 410 Euro gekostet, müssen Sie die Kosten normalerweise über mehrere Jahre hinweg abschreiben.

Nun gibt es jedoch ein neueres Urteil, das besagt, dass Sie alle Möbel und Elektrogeräte, die Sie lediglich ersetzen, unabhängig vom Preis sofort und mit dem vollen Preis im Jahr der Anschaffung von der Steuer absetzen dürfen (FG Schleswig-Holstein, Urteil v. 28.1.2015, Az. 2 K 101/13).

Bisher hat der Bundesfinanzhof lediglich beim Herd und der Spüle einen sofortigen Werbungskostenabzug zugelassen, weil die noch als Gebäudebestandteile zu werten seien. Weil es nun jedoch um alle Küchenmöbel und Geräte geht, die Sie in der Mieterküche ersetzen, liegt der Fall noch beim BFH zur Revision. 

Wer alle Kosten sofort absetzen will, muss notfalls Einspruch einlegen

Wollen Sie die gesamten Kosten für die Küche in einem Aufwasch von der Steuer absetzen, wird das Finanzamt voraussichtlich da nicht mitspielen und verlangen, dass Sie die Kosten über die Nutzungsdauer abschreiben.

Lehnt das Finanzamt die sofortige steuerliche Absetzbarkeit ab, sollten Sie gegen den Steuerbescheid Einspruch einlegen und zugleich ein Ruhen des Verfahrens beantragen, denn noch "hängt" das Verfahren beim BFH. Verweisen Sie in Ihrem Einspruch auf die beim BFH anhängige Revision mit dem Aktenzeichen IX R 14/15.  

Damit profitieren Sie automatisch von einem positiven Urteil, falls auch der BFH einen Sofortabzug statt einer Abschreibung zulässt. 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Der eine zieht aus, der andere ein. Alles kein Problem, wenn der bisherige Mieter nicht so ungemein geschäftstüchtig wäre: Der will nämlich seine Küche in der Wohnung stehen lassen – und das natürlich nicht umsonst! Sein Problem oder Ihres? Oder etwa das des Nachfolgemieters? Darauf gibt es eine klare Antwort! 
"Oh, schöne Küche!", freut sich der Mieter. Tja, die haben Sie ihm ja auch neu eingebaut und bezahlt. Die alte Küche war ja schon ganz schön in die Jahre gekommen. Steuerlich können Sie die Kosten für die neue Mieterküche natürlich auch geltend machen. Fragt sich nur, wie: Müssen Sie die Einbauküche über die Nutzungsdauer abschreiben? Oder können Sie die gesamte Rechnungssumme sofort von der Steuer absetzen?
Sie haben Ihrem Mieter eine Wohnung mit Einbauküche vermietet. Jetzt nach 20 Jahren Mietzeit hätte er gern eine neue Küche. Sie sind grundsätzlich damit einverstanden - jedenfalls wenn Sie das Finanzamt an den Kosten beteiligen können. Ja, das geht - allerdings ist es aufgrund eines neueren Urteils ein wenig komplizierter als bisher. 
Stellen Sie sich vor, Sie müssten jeden Monat 15,59 EUR für eine Küche zahlen, die es gar nicht mehr gibt. Klingt merkwürdig oder?   Das dachte sich auch eine Mieterin aus Pankow und weigerte sich für eine mitvermietete Einbauküche zu zahlen, die mittlerweile geklaut wurde. Der Streit schaukelte sich so weit hoch, dass am Ende wieder einmal der BGH entscheiden musste.  
Erfreulich viele Dinge lassen sich bei selbstgenutzten Immobilien als Handwerkerleistung von der Steuer absetzen. Aber der Einbau einer Küche gehört bedauerlicherweise nicht dazu. So lautet eine aktuelle Entscheidung des Finanzgerichts Schleswig-Holstein. Lesen Sie hier, was es mit diesem Urteil auf sich hat und warum es Ihnen als Vermieter egal sein kann.

 meineimmobilie.de-Tipp

Streiten Sie sich bei Mietvertragsende mit dem Mieter darum, ob er Ihnen eine beschädigte Küche oder einen defekten Herd ersetzen muss, spielt auch das Alter der Küche eine Rolle. Hat die beschädigte Einbauküche die durchschnittliche Lebensdauer schon überschritten, gehen Sie leer aus: Ihr Mieter muss sich nicht an der neuen Küche beteiligen.

 

War also Ihre Küche bei Einzug des Mieters bereits 24 Jahre alt, aber in topp gepflegtem Zustand, und ist sie ein Jahr später bei Auszug völlig ramponiert, muss Ihnen Ihr Mieter trotzdem keinen Cent mehr zahlen. Schließlich hat die Küche ihren zeitlichen Zenit mit 25 Jahren bereits erreicht!

 

Bei einer Einbauküche gehen die Gerichte von einer durchschnittlichen Lebensdauer von ca. 25 Jahren aus. Abhängig auch von der Qualität der Küche und dem/den Nutzer/n (z. B. Großfamilie oder Singlehaushalt).