Montag, 11.04.2011 | Autor: Fischer/Hopfensperger/Pably/Schneiderhan/mb

Wenn der Energieausweis nicht vorliegt

Alle Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung vermieten, sind verpflichtet, sich für Ihre Objekte Energieausweise ausstellen zu lassen. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, muss mit Bußgeldern vom Staat rechnen.

Die Vorlage des Energieausweises ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Deshalb enthält die Energieeinsparverordnung (EnEV) auch die Verpflichtung des Eigentümers, den Energieausweis auf Verlangen der nach Landesrecht zuständigen Behörde vorzulegen. Hierdurch kann die zuständige Landesbehörde die Erstellung, das heißt die erstmalige Herstellung des Energieausweises erzwingen.

Für den Fall der Nichtvorlage sieht die EnEV außerdem eine Bußgeldbewehrung vor. Danach handelt ein Eigentümer ordnungswidrig, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig den Energieausweis dem Mietinteressenten nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht.

Bei Nichteinhaltung droht Bußgeld

Gelangt der Behörde eine solche Zuwiderhandlung des Vermieters zur Kenntnis, so kann ein Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen ihn eingeleitet werden. Gleiches gilt, wenn der Mietinteressent den Vermieter wegen unterbliebener Vorlage des Energieausweises bei der zuständigen Behörde anzeigt.

Eine Ordnungswidrigkeit liegt auch vor, wenn der Vermieter den Energieausweis nicht rechtzeitig zugänglich macht. Die Einsichtnahme des Energieausweises soll noch während der Entscheidungsfindung des Interessenten, somit regelmäßig bei der Besichtigung, ermöglicht werden.

Kein Anspruch des Mieters auf Erstellung

Aus den Ordnungswidrigkeitentatbeständen folgt aber kein direkter Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Erstellung des Energieausweises. Vermieter, Verpächter und Leasinggeber haben bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit den Energieausweis lediglich zugänglich zu machen.

Dies setzt zunächst einmal voraus, dass der Vermieter bereits über einen Energieausweis verfügt. Liegt noch kein Energieausweis vor, so fragt es sich, ob der Mieter seinen Vermieter deshalb zu einem aktiven Handeln, nämlich zur Erstellung des Energieausweises zwingen kann.

Bei der Verpflichtung handelt es sich aber um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Aus dieser Verpflichtung folgt daher kein direkter Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter, einen Energieausweis erstellen zu lassen.

Mieter kann Vermieter anzeigen

Allerdings kann der Mieter gegebenenfalls seinen Vermieter bei der zuständigen Bußgeldbehörde anzeigen und hierdurch mittelbar erreichen, dass der Vermieter den Energieausweis erstellt.

Ist der Vermieter Alleineigentümer eines Wohngebäudes, so hat er es selbst in der Hand, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Schwierigkeiten können aber entstehen, wenn der Vermieter seine Wohnung im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vermietet.

Energieausweis bei Eigentümergemeinschaft

Hat die Eigentümergemeinschaft bisher keinen Energieausweis erstellt, so sieht die Begründung der Bundesregierung zur Energieeinsparverordnung vor, dass der Einzeleigentümer im Innenverhältnis gegen seine Miteigentümer einen Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung eines Energieausweises hat.

Die gerichtliche Durchsetzung nimmt allerdings einen erheblichen Zeitraum in Anspruch. Regelmäßig ist der Eigentümer wegen der erheblichen Kosten eines Leerstands jedoch gezwungen, die Wohnung zügig weiterzuvermieten.

Kein Bußgeld für Vermieter in Eigentümergemeinschaft

Weigert sich die Wohnungseigentümergemeinschaft aber, einen Energieausweis zu erstellen, kann der Vermieter seiner Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises gegenüber Mietinteressenten nicht nachkommen. Dann wäre der Ordnungswidrigkeitentatbestand nach der EnEV erfüllt.

Regelmäßig wird es aber zumindest dann, wenn der Vermieter zuvor von seinen Miteigentümern die Erstellung des Energieausweises verlangt hat, an einem Verschulden fehlen. Die Verhängung eines Bußgeldes kommt daher in diesen Fällen regelmäßig nicht in Betracht. Die Kosten des Energieausweises sind im Übrigen von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

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Georg Hopfensperger ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, berät als freier Mitarbeiter des Haus- und Grundbesitzervereins München in Mietrechtsfragen und ist Autor zahlreicher Fachbücher.
Georg Hopfensperger

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